Articoli del codice civile richiamati nella motivazione
art. 1117 c.c. - art. 1118 c.c. - art. 1146 c.c. - art. 1158 c.c. - art. 1165 c.c. - art. 2943 c.c. - art. 2944 c.c. - art. 91 c.p.c.
Principi di diritto enunciati nella motivazione
il possesso del costruttore ed originario proprietario dell'intero edificio può assumere rilevanza solo a fare tempo dal momento in cui, in conseguenza dall'alienazione di singoli piani e appartamenti, si è costituito il condominio, e sempre che si provi che anche dopo tale momento il costruttore ha continuato a possedere la cosa animo domini ed in modo esclusivo (Cass., Sez. 2, n. 11 del 3 gennaio 1961, emessa in tema di accessio possessionis prevista dall'art. 1146, comma 2, c.c.).
in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (Cass., Sez. 2, n. 11903 del 9 giugno 2015).
in tema di usucapione, poiché, con il rinvio fatto dall'art. 1165 c.c. all'art. 2943 c.c., risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso, non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, con la conseguenza che non può attribuirsi siffatta efficacia se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente (Cass., Sez. 2, n. 16234 del 25 luglio 2011; Cass., Sez. 2, n. 13625 dell'11 giugno 2009).
ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo ad interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti nei quali essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (Cass., Sez. 2 n. 14654 del 23 giugno 2006).
per escludere la sussistenza del possesso utile all'usucapione, non è sufficiente il riconoscimento o la consapevolezza del possessore circa l'altrui proprietà del bene, occorrendo, invece, che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per i fatti nei quali essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare, atteso che l'animus possidendi non consiste nella convinzione di essere titolare del diritto reale, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, esercitando le corrispondenti facoltà (Cass., Sez. 2, n. 26641 del 28 novembre 2013; Cass., Sez. 6-2, n. 13153 del 14 maggio 2021; Cass., Sez. 2 n. 5920 del 6 marzo 2025, in motivazione).
l'eventuale riconoscimento dell'altrui diritto di proprietà, per escludere l'usucapione della res, deve essere inequivocabile e formale, incompatibile con la pretesa di essere divenuto proprietario esclusivo dell'immobile (Cass., Sez. 6-2, n. 19706 del 18 settembre 2014, in motivazione).
è configurabile rinuncia tacita all'usucapione soltanto allorché sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa di acquisto del diritto, senza possibilità di diversa interpretazione (Cass., Sez. 2, n. 17321 del 31 agosto 2015).
lo svolgimento di trattative fra il comunista che abbia il possesso esclusivo del bene comune e gli altri comproprietari per la vendita da parte di costoro dei diritti loro spettanti sulla res non è di per sé incompatibile con tale possesso esclusivo del detto comunista che non abbia ancora maturato l'usucapione (Cass., Sez. 2 n. 27287 del 9 dicembre 2005, in tema di comunione ereditaria).
Parte in fatto
Con atto di citazione dinanzi al Tribunale di Rimini, due condomini convenivano la proprietaria di una porzione di area, chiedendo l'accertamento della natura condominiale di un'area di circa 922 mq. — parte di una particella di complessivi 1.324 mq. sulla quale insiste l'edificio — nonché la declaratoria della loro comproprietà pro quota indivisa e l'accertamento dell'illegittima occupazione dell'area da parte della convenuta, con ordine di restituzione.
La convenuta resisteva e, in via riconvenzionale, chiedeva dichiararsi l'avvenuto acquisto per usucapione della proprietà del bene, del quale assumeva aver posseduto in via esclusiva la porzione recintata da oltre un ventennio. Il Tribunale, integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, rigettava la domanda attorea e accoglieva la riconvenzionale.
La Corte d'appello di Bologna, riassunto il giudizio nei confronti degli eredi della convenuta nel frattempo deceduta, rigettava l'appello, ritenendo raggiunta la prova dell'usucapione soprattutto in ragione della recinzione dell'area, risalente a molti anni prima.
I soccombenti proponevano ricorso per cassazione affidato a due motivi; resistevano con controricorso gli eredi, mentre gli altri intimati non svolgevano difese. Con il primo motivo si deduceva la violazione degli artt. 1158 c.c., 1165 c.c. e 2944 c.c., sostenendosi che gli atti di compravendita del 1987 e del 1988 — con i quali la dante causa avrebbe continuato a trasferire ai nuovi condomini quote della particella — avrebbero interrotto, di volta in volta, il decorso dell'usucapione. Con il secondo motivo si lamentava la violazione degli artt. 1117 c.c. e 1118 c.c.
Parte in diritto
La Corte dichiara infondati i motivi, trattati congiuntamente stante la loro connessione. Il punto di partenza è che la natura condominiale dell'area non è più in discussione: cadono, pertanto, le censure fondate sugli artt. 1117 c.c. e 1118 c.c. Accertata tale natura, la particella è uscita dalla originaria sfera di proprietà esclusiva al momento della costituzione del condominio, coincidente con il primo atto di alienazione. Di qui il nucleo della decisione: chi, dopo aver perso la proprietà esclusiva per effetto della nascita del condominio, pretenda di aver riacquistato per usucapione una porzione comune, deve provare di averne mantenuto il godimento individuale, esclusivo e ininterrotto per almeno venti anni collocati in epoca successiva alla costituzione del condominio.
In questa prospettiva, il possesso del costruttore-originario proprietario assume rilievo solo a decorrere dalla costituzione del condominio e a condizione che, anche dopo quel momento, egli abbia continuato a possedere la cosa animo domini e in modo esclusivo (il richiamo è al risalente insegnamento reso in tema di accessio possessionis ex art. 1146, comma 2, c.c.). Il possesso ad usucapionem non può, dunque, retroagire alla fase in cui il bene era ancora di proprietà esclusiva dell'unico originario proprietario.
Sul piano dei motivi, la Corte rileva che i ricorrenti sollecitavano, in realtà, una rivalutazione del materiale istruttorio, inammissibile in sede di legittimità. La Corte territoriale non aveva ignorato gli atti del 1987-1988, ma li aveva ritenuti non decisivi rispetto al dato oggettivo della recinzione dell'area (dal 1975 circa), qualificata come atto di appropriazione totale, oggettivamente percepibile dai terzi. Opera qui la regola per cui, in materia di comunione, non essendo configurabile un'interversione del possesso tra comproprietari, è idoneo a far decorrere l'usucapione soltanto l'atto che realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e denoti in modo inequivoco l'intenzione di possedere uti dominus. A ciò si aggiungeva l'inammissibilità della doglianza per c.d. doppia conforme.
Quanto agli atti asseritamente interruttivi, la Corte ribadisce che, per effetto del rinvio operato dall'art. 1165 c.c. all'art. 2943 c.c., gli atti interruttivi del possesso sono tassativi: rilevano solo gli atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero gli atti giudiziali diretti a ottenere ope iudicis la privazione del possesso dell'usucapiente. Parimenti, il riconoscimento del diritto altrui ai sensi dell'art. 2944 c.c. rileva solo se inequivoco e formale, incompatibile con la pretesa di essere divenuto proprietario esclusivo: non basta la mera consapevolezza dell'altrui diritto, occorrendo la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare.
Sul piano fattuale, la Corte osserva inoltre che nel 1987-1988 il ventennio non era ancora maturato (sarebbe scaduto attorno al 1995): la dante causa non aveva perciò ancora riacquistato la proprietà del bene, sicché le cessioni della porzione erano, tecnicamente, vendite a non domino; e il richiamo alla particella contenuto nei rogiti era comunque equivoco, perché nulla diceva in ordine all'area recintata. Da ultimo, lo svolgimento di trattative tra il comproprietario che possiede in via esclusiva e gli altri partecipanti non è, di per sé, incompatibile con la persistenza di tale possesso esclusivo. Il ricorso è quindi respinto, con condanna alle spese di lite secondo soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c.
L'interesse pratico della pronuncia, per l'amministratore e per il professionista, è duplice. Da un lato, essa conferma che il dies a quo del possesso utile all'usucapione di una parte comune coincide con la costituzione del condominio, con la conseguenza che il costruttore che non si sia riservato la titolarità esclusiva del bene ex art. 1117 c.c. non può computare a proprio favore il periodo anteriore. Dall'altro, ribadisce che, nei rapporti tra comproprietari, l'usucapione esige un possesso esclusivo qualificato — non essendo sufficiente la mera astensione altrui dall'uso — e che gli atti interruttivi e i riconoscimenti idonei a impedire il maturarsi dell'usucapione sono tipici e devono essere inequivoci. Ne discende, sul terreno probatorio, che l'onere di dimostrare l'esclusività e l'ininterrotta durata del possesso grava sul condomino che eccepisce l'usucapione, e che elementi oggettivi quali una recinzione ultraventennale possono risultare decisivi.
Evoluzione Giurisprudenziale
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini restituisce un orientamento saldo e privo di oscillazioni. La pronuncia in commento del luglio 2026 si pone in perfetta continuità con le decisioni immediatamente anteriori: nel giugno 2026 si è ribadito che è all'atto di costituzione del condominio che occorre riferirsi per verificare la riserva, in favore dell'unico proprietario-costruttore, di facoltà o porzioni sottratte alla condominialità; e alla fine del 2025 si è nuovamente affermato, in tema di comunione ed eredità, che il comunista che possiede il bene comune può usucapire la quota altrui senza necessità di interversione del titolo, purché estenda il possesso in termini di esclusività, godendo del bene in modo incompatibile con il godimento degli altri e con volontà inequivoca di possedere uti dominus e non più uti condominus.
Risalendo agli anni 2024-2023, la medesima impostazione trova conferma sia sul versante del possesso tra comproprietari (dove si esclude la necessità di atti di interversio possessionis ex art. 1164 c.c., richiedendosi però l'estensione del possesso in via esclusiva), sia sul versante del limite all'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. : al singolo condomino è vietato attrarre la cosa comune, o una parte di essa, nell'orbita della propria disponibilità esclusiva, così sottraendola al godimento degli altri, con la conseguenza che l'uso individuale non può mai tradursi, di per sé, in usucapione della porzione occupata.
Il biennio 2022-2021 conferma la costanza dell'indirizzo: si ribadisce, da un lato, che ai fini della decorrenza dell'usucapione del bene comune occorre un atto che realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene; dall'altro, che il condominio sorge ipso iure et facto nel momento in cui l'originario costruttore aliena la prima unità immobiliare, perdendo in quello stesso momento la qualità di proprietario esclusivo delle parti comuni, e che perciò egli non può più disporne come unico proprietario.
Le pronunce più risalenti, del 2015 e del 2014, costituiscono i precedenti-guida del filone: da un lato la nota decisione del 2015 che ha fissato, in tema di comunione, la regola dell'atto idoneo a rendere impossibile agli altri partecipanti il rapporto materiale con il bene; dall'altro le decisioni che, in tema di condominio, hanno affermato la nascita ipso iure et facto del condominio e l'impossibilità, per il costruttore, di disporre come unico proprietario dei beni divenuti comuni, nonché l'irrilevanza, ai fini dell'uso esclusivo, della realizzazione materiale di un'opera da parte di un solo comproprietario in difetto di titolo idoneo.
Il quadro che ne emerge è quello di una giurisprudenza costante: dalla decisione più recente a quelle più risalenti non si registrano mutamenti di indirizzo, ma un progressivo consolidamento delle stesse coordinate — dies a quo coincidente con la costituzione del condominio, necessità di un possesso esclusivo qualificato tra comproprietari e tassatività degli atti interruttivi — nelle quali si inscrive, senza soluzione di continuità, l'ordinanza in commento.
Precedenti Conformi e Difformi
L'analisi della più recente giurisprudenza in termini consente di individuare i seguenti precedenti conformi, dei quali si riportano testualmente i principi di diritto espressi. Non sono stati rinvenuti precedenti difformi: l'orientamento risulta costante.
Precedenti conformi
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18664_2026 DEL 09 GIUGNO 2026
Così è possibile che, all'atto della costituzione del condominio, l'unico proprietario proceda alla vendita del diritto di proprietà sulla porzione immobiliare (lastrico solare o ultimo piano) il quale comprende il diritto di sopraelevare, riservando per sé la facoltà di sopralzo.
La riserva di un tale diritto, in favore dell'unico proprietario costruttore all'atto della costituzione del condominio, è perfettamente compatibile sia con la proprietà altrui del sottotetto, sia con la natura condominiale del medesimo.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 34323_2025 DEL 28 DICEMBRE 2025
il comunista che sia nel possesso del bene comune può usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso, ma deve a tal fine estendere il possesso esercitato quale comproprietario in termini di esclusività, il che avviene quando goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus".
sebbene non sia necessaria l'interversione del titolo del possesso (artt. 1102, 1164 e 1411 cc) è sufficiente l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13111_2025 DEL 16 MAGGIO 2025
poiché l'uso della cosa comune è sottoposto dall' art. 1102 c.c. , ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, esso non può estendersi alla occupazione di una parte del bene comune, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, alla usucapione della parte occupata, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.
potendo la presunzione di comunione essere superata solo se risulti chiara e univoca la volontà delle parti di riservare esclusivamente a uno dei condomini la proprietà, volontà che deve palesarsi nell'atto costitutivo del condominio.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 1768_2025 DEL 24 GENNAIO 2025
ai fini dell'usucapione della proprietà richiede che il possesso uti dominus ultraventennale abbia carattere di esclusività.
se un'area non viene recintata, o comunque resa inaccessibile ai terzi, non é ipotizzabile alcuna usucapione, né quella della proprietà dell'area, per difetto di un possesso esclusivo uti dominus, né quella di un diritto reale di servitù di parcheggio, che presuppone un titolo negoziale.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 30025_2024 DEL 21 NOVEMBRE 2024
Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di interversio possessionis alla stregua dell'art. 1164 c.c.
è al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario e al conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali che occorre fare riferimento al fine di verificare la possibilità di superare la previsione di cui all' art. 1117 cod. civ.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 36374_2023 DEL 29 DICEMBRE 2023
il sottosuolo su cui sorge l'edificio condominiale rientra tra i beni di proprietà comune; il singolo condómino, pertanto, non può - senza il consenso degli altri condómini - procedere a scavi del sottosuolo al fine di ricavarne nuovi locali o di ingrandire quelli già esistenti giacché, con l'attrarre la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà degli altri condomini sul bene comune.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16800_2023 DEL 13 GIUGNO 2023
vieta al compartecipante di attrarre la cosa comune, o una parte di essa, nell'orbita della propria disponibilità esclusiva, e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri comunisti.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2786_2023 DEL 31 GENNAIO 2023
essendo vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla, in tal modo, alla possibilità di godimento degli altri condomini.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 38088_2022 DEL 29 DICEMBRE 2022
in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 20144_2022 DEL 22 GIUGNO 2022
nella comunione gli atti devono realizzare l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene comune.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 4939_2022 DEL 15 FEBBRAIO 2022
si tratta dell'usucapione di un bene comune, per il quale la legge permette al singolo comunista l'acquisto per usucapione, purché estenda il possesso in termini di esclusività, palesandosi superfluo il compimento di un atto di interversione.
sebbene non sia necessaria l'interversione del titolo del possesso (artt. 1102, 1164 e 1411 cc) è sufficiente l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 39374_2021 DEL 10 DICEMBRE 2021
L'interversione nel possesso, cioè, deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore - rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi possa rendersi conto dell'avvenuto mutamento - dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente animus detinendi dell'animus rem sibi habendi.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 32808_2021 DEL 9 NOVEMBRE 2021
E' noto che il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, ma a tal fine non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, ed occorre piuttosto allegare e dimostrare di aver goduto del bene stesso attraverso un possesso esclusivo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23670_2021 DEL 31 AGOSTO 2021
in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 9361_2021 DEL 08 APRILE 2021
il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11903_2015 DEL 10 GIUGNO 2015
in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari (invero, alla regola della interversio possessionis, intesa in senso propriamente tecnico, è posta una deroga dall'art 1102 c. c. nell'ipotesi di compossesso, dato che il compossessore se intende estendere il suo possesso esclusivo sul bene comune, non ha alcuna necessità di fare opposizione al diritto dei condomini, cosi come invece previsto nel caso di vera e propria interversio possessionis, ma è sufficiente solo che compia "atti idonei a mutare il titolo del suo possesso"), ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4372_2015 DEL 05 MARZO 2015
La circostanza che tale opera sia stata materialmente realizzata da uno solo degli originari comproprietari, in epoca successiva alla divisione del fabbricato, non può valere ad attribuire ai convenuti, in difetto di un titolo idoneo a determinare la sua sottrazione al regime della condominialità, la proprietà e il diritto di uso esclusivo di detto manufatto, stante la sua oggettiva attitudine al godimento di tutti i condomini.
poiché l'uso della cosa comune è sottoposto dall' art. 1102 c.c. ai due limiti fondamentali consistenti nel divieto per ciascun partecipante di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, esso non può estendersi alla occupazione di una parte del bene comune, tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, alla usucapione della parte occupata.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 17556_2014 DEL 04 AGOSTO 2014
il condominio di edifici sorge ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio; ne consegue che, una volta costituito il condominio, l'originario costruttore non può disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni, tra gli aventi causa successivi titolari delle unità immobiliari create con il frazionamento dell'edificio.
Precedenti difformi
Dall'esame della più recente giurisprudenza in termini non risultano precedenti difformi rispetto all'orientamento sopra riportato.
Il provvedimento
ORDINANZA
sul ricorso n. 3527/2022 proposto da: … e …, rappresentati e difesi dagli Avv.ti … e …; -ricorrenti- contro … e …, rappresentati e difesi dall’Avv. …; -controricorrenti- nonché …, …, …, …, …, …, …, … e …; -intimati- avverso la sentenza n. 2014/2021 emessa dalla Corte d’Appello di Bologna pubblicata il 4 agosto 2021 Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 3 luglio 2026 dal Consigliere ….
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione … e … hanno convenuto davanti al Tribunale di Rimini … perché dichiarasse la natura condominiale dell’area sita in …, via …, dell’estensione di mq. 922 circa, identificata in catasto urbano del Comune di … al foglio …, particella … (di una estensione complessiva di mq. 1324), nonché la loro proprietà, per quota ideale e indivisa con gli altri condomini, di detto bene, accertando l’illegittimità dell’occupazione di tale area da parte di … e con ordine di restituzione. La convenuta si è costituita e ha chiesto, oltre al rigetto della domanda, di dichiarare, in via riconvenzionale, acquistata per usucapione la proprietà del bene da parte sua. Il Tribunale di Rimini, integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, ha rigettato la domanda degli attori e accolto la riconvenzionale. … e … hanno proposto appello che la Corte d’appello di Bologna, riassunto il giudizio nei confronti di … e …, eredi di …, nel frattempo deceduta, ha rigettato con la sentenza impugnata, ritenendo raggiunta la prova dell’intervenuta usucapione alla luce dell’istruttoria espletata, soprattutto perché la particella in questione era recintata da ormai molti anni. … e … hanno proposto ricorso per cassazione con due motivi e depositato memoria. … e … si sono difesi con controricorso. Gli altri intimati non hanno volto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158 c.c., 1165 c.c. e 2944 c.c. in quanto la corte territoriale avrebbe errato nel dare rilievo alla sola prova orale, assunta nel corso del precedente giudizio di primo grado, senza considerare che … avrebbe trasferito ad ogni vendita e a ciascun acquirente, per la relativa quota di comproprietà, l’area di cui alla particella n. …. In particolare, non avrebbe tenuto conto della compravendita effettuata con atto del 2 ottobre 1987 in favore di … e dell’atto del 14 dicembre 1988 di alienazione di un garage con i quali … avrebbe continuato a cedere ai nuovi condomini la particella n. …. In questo modo, … avrebbe interrotto, di volta in volta, il decorso della prescrizione acquisitiva, perché avrebbe manifestato la volontà di attribuire al titolare il diritto reale da lui esercitato. Pertanto, il termine utile per fare decorrere i venti anni utili ad usucapire avrebbe dovuto essere computato non dalla recinzione dell’area (avvenuta all’inizio degli anni ’70), ma dal 1988, con la conseguenza che, con l’atto di citazione notificato il 14 agosto 1998, che aveva dato inizio a un primo giudizio di rivendica dell’area della quale era causa (conclusosi con un nulla di fatto), sarebbe stato tempestivamente interrotto il detto termine. Lo stesso giudice di appello, peraltro, avrebbe dato atto che ad ogni vendita, effettuata nel periodo intercorrente tra il 1970 e il 1988 … avrebbe trasferito la proporzionata quota dell’area in contestazione, poiché non se ne sarebbe riservata mai la proprietà in esclusiva e non vi sarebbe mai stato un frazionamento, a nulla rilevando la clausola di stile “nello stato di fatto e di diritto” utilizzata nei rogiti, atteso che il bene era individuato con l’indicazione dell’intera particella sulla quale l’edificio era stato costruito.
Con il secondo motivo i ricorrenti contestano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 c.c. e 1118 c.c.
Le due censure che, stante la connessione, possono essere trattate insieme sono infondate.
Preliminarmente, si rileva che non è più oggetto del contendere la natura condominiale dell’area sita in …, via …, meglio identificata in catasto urbano del Comune di … al foglio …, particella …, che, nel complesso, misura mq. 1324.
Prive di consistenza sono, allora, le argomentazioni che riguardano la presunta violazione degli artt. 1117 e 1118 c.c.
Ne deriva, altresì, che, accertata siffatta natura, detta particella è uscita dalla originaria sfera di proprietà esclusiva di … al momento della costituzione del condominio, al tempo del primo atto di alienazione.
Ciò premesso, la lite ha ad oggetto, ormai, solo una porzione, dell’estensione di mq. 922, della citata particella …, che è stata recintata molti anni fa da …, la quale, quindi, pretende di averne usucapito la proprietà per possesso esclusivo ultraventennale. Al fine di conseguire l’accoglimento della sua domanda, ella era tenuta a provare che, nonostante l’avvenuta perdita della proprietà esclusiva della particella …, ne aveva mantenuto il godimento in maniera individuale, senza il coinvolgimento di terzi, per almeno venti anni (collocati in epoca successiva al sorgere del condominio). Trova applicazione, infatti, il principio per il quale il possesso del costruttore ed originario proprietario dell’intero edificio può assumere rilevanza solo a fare tempo dal momento in cui, in conseguenza dall'alienazione di singoli piani e appartamenti, si è costituito il condominio, e sempre che si provi che anche dopo tale momento il costruttore ha continuato a possedere la cosa animo domini ed in modo esclusivo (Cass., Sez. 2, n. 11 del 3 gennaio 1961, emessa in tema di accessio possessionis prevista dall’art. 1146, comma 2, c.c.).
Venendo all’esame dei motivi, si osserva, innanzitutto, che i ricorrenti chiedono, in concreto, di sindacare la valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di appello.
Infatti, contestano il mancato rilievo dato alle risultanze di alcuni atti di cessione del 1987 e del 1988, tramite i quali … avrebbe palesato di non ritenersi proprietaria della porzione di terreno oggetto del contendere, disponendone come di un bene comune.
La doglianza, però, sconta una non adeguata comprensione del ragionamento della corte territoriale. Essa non ha ignorato il contenuto di detti atti, ma, come attestato dai medesimi ricorrenti, ha rilevato che “Il mancato frazionamento e il richiamo al mappale … contenuto nelle singole compravendite delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale, senza alcuna riserva da parte della proprietaria sul diritto di dividere la particella trattenendone una porzione a pieno titolo” faceva ritenere che la particella … era ceduta, in quanto abbinata al condominio insistente sull’area, “man mano che avvenivano le vendite delle varie unità immobiliari”.
Pertanto, la Corte d’appello di Bologna non ha ignorato la questione sollevata dai ricorrenti, ma ha semplicemente valutato, con un giudizio di merito non contestabile in questa sede, che il dato oggettivo dell’avvenuta recinzione dell’area in questione, a partire all’incirca dal 1975, fosse decisivo al fine di dimostrare l’intervenuto perfezionamento dell’usucapione, integrando gli estremi di un atto di appropriazione totale della res oggettivamente percepibile da parte dei terzi. Ciò in coerenza con la giurisprudenza per la quale, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (Cass., Sez. 2, n. 11903 del 9 giugno 2015).
In ogni caso, anche ad ammettere che il giudice di appello abbia omesso di considerare gli elementi indicati dai ricorrenti, si sottolinea che essi contesterebbero, nella sostanza, l’omesso esame di fatti decisivi, censura che, però, non è prospettabile, nella specie, venendo in rilievo una c.d. doppia conforme.
Pure volendo superare questa obiezione, si evidenzia che, poi, i ricorrenti non hanno allegato di avere prospettato in appello la questione dell’anno di conclusione dei rogiti citati e di averli in tale sede depositati.
Comunque, dall’esame degli stessi si evince che le circostanze allegate dai ricorrenti non sarebbero state decisive.
Infatti, in tema di usucapione, poiché, con il rinvio fatto dall’art. 1165 c.c. all’art. 2943 c.c., risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso, non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, con la conseguenza che non può attribuirsi siffatta efficacia se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente (Cass., Sez. 2, n. 16234 del 25 luglio 2011; Cass., Sez. 2, n. 13625 dell’11 giugno 2009).
Ad analoghe conclusioni deve giungersi con riferimento al riconoscimento ex art. 2944 c.c., atteso che, ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo ad interrompere il termine utile per il verificarsi dell’usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti nei quali essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (Cass., Sez. 2 n. 14654 del 23 giugno 2006).
La giurisprudenza di legittimità è chiara nel sostenere che, per escludere la sussistenza del possesso utile all’usucapione, non è sufficiente il riconoscimento o la consapevolezza del possessore circa l’altrui proprietà del bene, occorrendo, invece, che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per i fatti nei quali essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare, atteso che l’animus possidendi non consiste nella convinzione di essere titolare del diritto reale, bensì nell’intenzione di comportarsi come tale, esercitando le corrispondenti facoltà (Cass., Sez. 2, n. 26641 del 28 novembre 2013; Cass., Sez. 6-2, n. 13153 del 14 maggio 2021; Cass., Sez. 2 n. 5920 del 6 marzo 2025, in motivazione).
Per l’esattezza, l’eventuale riconoscimento dell’altrui diritto di proprietà, per escludere l’usucapione della res, deve essere inequivocabile e formale, incompatibile con la pretesa di essere divenuto proprietario esclusivo dell’immobile (Cass., Sez. 6-2, n. 19706 del 18 settembre 2014, in motivazione).
In aggiunta a ciò, la Suprema Corte ha chiarito che è configurabile rinuncia tacita all’usucapione soltanto allorché sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa di acquisto del diritto, senza possibilità di diversa interpretazione (Cass., Sez. 2, n. 17321 del 31 agosto 2015).
Nella presente vicenda, a fronte di una sicura acquisizione materiale esclusiva del bene, tramite la sua recinzione, è quantomeno discutibile che un mero richiamo allo stesso bene contenuto in alcuni rogiti sia qualificabile come rinuncia del possesso o sua interruzione. Peraltro, nel 1987 e nel 1988 la fattispecie acquisitiva non si era ancora perfezionata (il ventennio dovrebbe essere scaduto nel 1995), per cui giuridicamente … non aveva ancora riacquistato la proprietà della res e, dunque, nessuna vendita tecnicamente poteva esservi stata. L’alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità della porzione immobiliare a norma dell’ art. 1117 c.c. è, invero, una vendita a non domino.
Inoltre, il contenuto dei rogiti è piuttosto equivoco, in quanto quello del 1987 richiama la particella … (come prospettano i ricorrenti), ma nulla dice in ordine all’area recintata, che pure rientra nella medesima particella.
Questa conclusione è coerente con la giurisprudenza per la quale lo svolgimento di trattative fra il comunista che abbia il possesso esclusivo del bene comune e gli altri comproprietari per la vendita da parte di costoro dei diritti loro spettanti sulla res non è di per sé incompatibile con tale possesso esclusivo del detto comunista che non abbia ancora maturato l’usucapione (Cass., Sez. 2 n. 27287 del 9 dicembre 2005, in tema di comunione ereditaria).
2) Il ricorso è respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte, - rigetta il ricorso; - condanna in solido i ricorrenti a rifondere le spese di lite, che liquida in complessivi € 3.500,00 per compenso ed € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%; - ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione Civile, il 3 luglio 2026.
Appendice normativa — Articoli citati (testo vigente aggiornato)
Art. 1102.
(Uso della cosa comune).
Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purche' non
ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo'
apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior
godimento della cosa.
Il partecipante non puo' estendere il suo diritto sulla cosa comune
in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare
il titolo del suo possesso.
Art. 1117.
(( (Parti comuni dell'edificio). ))
((Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole
unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili
e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi
in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di
flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta'
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti
unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle
normative di settore in materia di reti pubbliche)).
Art. 1118.
(( (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). ))
((Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore
dell'unita' immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la
destinazione d'uso della propria unita' immobiliare, salvo quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo
distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi
di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta
tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione
straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a
norma)).
Art. 1146.
(Successione nel possesso. Accessione del possesso).
Il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della
successione.
Il successore a titolo particolare puo' unire al proprio possesso
quello del suo autore per goderne gli effetti.
Art. 1158.
(Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari).
La proprieta' dei beni immobili e gli altri diritti reali di
godimento sui beni medesimi si acquistano in virtu' del possesso
continuato per venti anni.
Art. 1159.
(Usucapione decennale).
Colui che acquista in buona fede da chi non e' proprietario un
immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la
proprieta' e che sia stato debitamente trascritto, ne compie
l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della
trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri
diritti reali di godimento sopra un immobile.
Art. 1164.
(Interversione del possesso).
Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale
su cosa altrui non puo' usucapire la proprieta' della cosa stessa, se
il titolo del suo possesso non e' mutato per causa proveniente da un
terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del
proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data
in cui il titolo del possesso e' stato mutato.
Art. 1165.
(Applicazione di norme sulla prescrizione).
Le disposizioni generali sulla prescrizione, quelle relative alle
cause di sospensione e d'interruzione e al computo dei termini si
osservano, in quanto applicabili, rispetto all'usucapione.
Art. 2943.
(Interruzione da parte del titolare).
La prescrizione e' interrotta dalla notificazione dell'atto con il
quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero
conservativo o esecutivo.
E' pure interrotta dalla domanda proposta nel corso di un giudizio.
L'interruzione si verifica anche se il giudice adito e'
incompetente.
((La prescrizione e' inoltre interrotta da ogni altro atto che
valga a costituire in mora il debitore e dall'atto notificato con il
quale una parte, in presenza di compromesso o clausola
compromissoria, dichiara la propria intenzione di promuovere il
procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le
spetta, alla nomina degli arbitri)).
Art. 2944.
(Interruzione per effetto di riconoscimento).
La prescrizione e' interrotta dal riconoscimento del diritto da
parte di colui contro il quale il diritto stesso puo' essere fatto
valere.
Art. 91. c.p.c.
(Condanna alle spese).
Il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte e ne liquida l'ammontare insieme con gli onorari di difesa. Se accoglie la domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa, condanna la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo la proposta al pagamento delle spese del processo maturate dopo la formulazione della proposta, salvo quanto disposto dal secondo comma dell'articolo 92.
Le spese della sentenza sono liquidate dal cancelliere con nota in margine alla stessa; quelle della notificazione della sentenza, del titolo esecutivo e del precetto sono liquidate dall'ufficiale giudiziario con nota in margine all'originale e alla copia notificata.
I reclami contro le liquidazioni di cui al comma precedente sono decisi con le forme previste negli articoli 287 e 288 dal capo dell'ufficio a cui appartiene il cancelliere o l'ufficiale giudiziario.
Nelle cause previste dall'articolo 82, primo comma, le spese, competenze ed onorari liquidati dal giudice non possono superare il valore della domanda.
