Articoli del Codice Civile e di rito rilevanti nella motivazione
Art. 949 c.c. (azione negatoria di servitù) - Art. 1027 c.c. (contenuto della servitù) - Art. 1028 c.c. (utilità del fondo) - Art. 1058 c.c. (modi di costituzione delle servitù per contratto) - Art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) - Art. 1117 c.c. (parti comuni dell'edificio) - Art. 1137 c.c. (impugnazione delle deliberazioni assembleari) - Art. 1362 c.c. (intenzione dei contraenti) - Art. 1367 c.c. (conservazione del contratto) - Art. 2645 c.c. (trascrizione di atti relativi ai beni immobili) - Art. 2659 c.c. (nota di trascrizione) - Art. 2665 c.c. (inesattezze nella nota di trascrizione) - Art. 2697 c.c. (onere della prova) - Art. 115 c.p.c. (disponibilità delle prove) - Art. 116 c.p.c. (valutazione delle prove) - Art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 (motivi di ricorso per cassazione)
Principi di diritto enunciati nella motivazione
1. Sull'interpretazione delle clausole contrattuali e sui limiti del sindacato di legittimità:
La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell'interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l'onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest'ultima non deve essere l'unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra
(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944; Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585).
2. Sulla violazione dell'art. 115 c.p.c. (disponibilità delle prove):
Tale vizio è deducibile in sede di legittimità soltanto quando il giudice di merito \"… in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio) …\
(Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 - 01).
3. Sulla violazione dell'art. 116 c.p.c. (valutazione delle prove):
… ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato –in assenza di diversa indicazione normativa– secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione
(Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 - 02).
4. Sulla violazione dell'art. 2697 c.c. (onere della prova):
… si configura nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c.
(Cass. Sez. L, Sentenza n. 17313 del 19/08/2020, Rv. 658541; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19064 del 05/09/2006; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 2935 del 10/02/2006; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2155 del 14/02/2001).
5. Sul potere deliberativo dell'assemblea rispetto alla proprietà esclusiva (principio cardine):
Né poteva supplire, al riguardo, la delibera condominiale, posto che la terrazza di cui è causa è di proprietà esclusiva degli odierni ricorrenti, onde in nessun caso la deliberazione assembleare poteva costituire una servitù a carico di essa, o comunque disporne, trattandosi non già di bene comune, ma individuale.
Parte in fatto
Con atto di citazione del 22 dicembre 2012, quattro comproprietari a vario titolo — due in qualità di usufruttuari e due quali nudi proprietari — evocavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Imperia un terzo soggetto (di seguito il "convenuto"), deducendo di aver acquistato in forza di atto notarile del 12 aprile 1997 un immobile sito in corso …, nel Comune di Ospedaletti (IM), facente parte di un condominio locale (di seguito il "Condominio"). L'unità comprendeva un vano al piano strada con ripostiglio e servizio, soppalco e annessa porzione di marciapiede e terrazzo retrostante. L'atto di acquisto dava atto che il terrazzo era gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del condominio, in forza di decreto di trasferimento emesso nell'ambito di una procedura concorsuale in data 8 luglio 1977.
Gli attori esponevano di aver liberamente posseduto il terrazzo dall'acquisto sino al 2010, anno in cui il convenuto — erede della venditrice — aveva diviso il proprio negozio adiacente (sito al civico 13 del medesimo corso) in due unità, locando quella affacciante sul terrazzo e consentendo al conduttore di transitarvi a far data dal 15 ottobre 2011. Lamentando l'illiceità di tale esercizio, gli attori formulavano le seguenti domande: (i) accertamento dell'insussistenza del diritto di passaggio a favore dei singoli condomini; (ii) accertamento dell'insussistenza del diritto del convenuto e dei suoi conduttori di esercitare detto transito; (iii) dichiarazione di illiceità della divisione del negozio del convenuto in assenza di autorizzazione assembleare; (iv) condanna del convenuto al risarcimento del danno.
Con separato atto di citazione del 10 gennaio 2014 gli stessi attori impugnavano la delibera assembleare del 5 ottobre 2013, con cui il Condominio aveva autorizzato il convenuto ad installare un citofono a servizio della porzione del suo negozio con accesso dal terrazzo, ritenendo che l'installazione importasse la creazione di una nuova servitù di passaggio dei cavi a carico del terrazzo di loro proprietà esclusiva.
Le due cause venivano riunite e decise con sentenza n. 59/2018 del Tribunale di Imperia. Il giudice di primo grado accoglieva per intero la domanda: dichiarava l'inesistenza del diritto di passaggio sul terrazzo a favore del Condominio; dichiarava nulla la delibera assembleare del 5 ottobre 2013 (ritenendo che l'assemblea avesse disposto su proprietà esclusiva degli attori); rigettava tuttavia la domanda risarcitoria. Il Tribunale qualificava la domanda come actio negatoria servitutis, rilevava l'indeterminatezza del fondo dominante e concludeva per la nullità della clausola istitutiva del diritto di passaggio a vantaggio della generalità indistinta dei condomini.
Con sentenza n. 1286/2023, la Corte di Appello di Genova riformava integralmente la decisione di primo grado. La Corte distrettuale riteneva: (a) che la servitù di passaggio fosse stata validamente costituita per contratto a favore di tutti i partecipanti al Condominio, individuabili come singoli fondi dominanti; (b) che la delibera del 5 ottobre 2013 fosse legittima quale uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., installando il citofono sul muro esterno dell'edificio (bene comune); (c) che non fosse stata adeguatamente dimostrata la posa della canalina sul terrazzo oggetto di causa.
Avverso tale decisione gli attori originari proponevano ricorso per cassazione articolato in tre motivi, resistito con controricorso dal convenuto principale.
Parte in diritto
1. La servitù di passaggio convenzionale e i limiti del sindacato di legittimità sull'interpretazione contrattuale (primo e secondo motivo: rigettati)
Con i primi due motivi di ricorso — congiuntamente esaminati dalla Corte — i ricorrenti denunciavano, rispettivamente: (i) la violazione o falsa applicazione degli artt. 949, 1058, 1367, 2645, 2659, 2665, 2697 c.c. e 115-116 c.p.c., contestando l'erronea ravvisata sussistenza della servitù di passaggio a favore di tutti i partecipanti al Condominio; (ii) la violazione degli artt. 1027, 1028, 1058 e 2697 c.c., sostenendo che la servitù non potesse essere materialmente esercitata da tutti i condomini — le cui unità fruivano di un diverso accesso principale — con conseguente assenza dell'utilità del fondo dominante richiesta dall'art. 1027 c.c.
La Cassazione ha rigettato entrambe le censure, confermando la correttezza dell'iter motivazionale adottato dalla Corte di Appello. Quest'ultima aveva privilegiato la lettura della clausola negoziale nel senso di attribuirle piena efficacia, individuando come fondi dominanti le singole unità immobiliari del Condominio: operazione ermeneutica coerente con il criterio di conservazione del contratto ex art. 1367 c.c. e con la lettera dei titoli esaminati (atto di acquisto del 12 aprile 1997 e regolamento contrattuale allegato).
La Corte ha ribadito con fermezza che il controllo di legittimità sull'interpretazione contrattuale è limitato alla verifica della violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c.: non è sufficiente contrapporre una diversa lettura della clausola; occorre indicare quale specifico canone sia stato violato e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato. Quando due interpretazioni plausibili coesistono, la scelta del giudice di merito è insindacabile in sede di legittimità, salvo il "minimo costituzionale" della motivazione (Cass. Sez. U n. 8053/2014).
Parimenti esclusa la configurabilità delle denunciate violazioni degli artt. 115 e 116 c.p.c. — che presuppongono, rispettivamente, l'utilizzazione d'ufficio di prove non introdotte dalle parti, e la valutazione di una prova con un criterio diverso da quello legale — nonché dell'art. 2697 c.c., la cui violazione ricorre solo in caso di erronea allocazione dell'onere probatorio (non di erronea valutazione del suo adempimento).
Sul piano sostanziale, la pronuncia ribadisce il principio consolidato per cui la servitù di passaggio pedonale a favore del condominio è validamente costituita per contratto (art. 1058 c.c.) allorché il titolo espressamente individui i fondi dominanti (le singole unità condominiali) e il fondo servente (il terrazzo di proprietà esclusiva). L'assenza di utilizzo concreto da parte di alcuni fondi dominanti non inficia la costituzione del diritto reale: ogni singola servitù può estinguersi autonomamente per prescrizione da non uso ex art. 1073 c.c., ma non determina la nullità originaria della clausola istitutiva.
2. La delibera condominiale che costituisce una servitù sul bene di proprietà esclusiva è nulla: il principio cardine (terzo motivo: accolto)
Il profilo più rilevante della pronuncia risiede nell'accoglimento del terzo motivo di ricorso, relativo alla illegittimità della delibera assembleare del 5 ottobre 2013.
La Corte di Appello di Genova aveva ritenuto in astratto legittima detta delibera: aveva qualificato l'installazione del citofono sul muro esterno come uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., e aveva escluso la prova che la canalina visibile nelle fotografie contenesse il cavo del nuovo impianto. La Cassazione ha cassato questa statuizione per un duplice ordine di ragioni, ravvisando un "irriducibile contrasto logico" nella motivazione della Corte di Appello.
In primo luogo, un profilo logicamente necessario: l'installazione di un citofono presuppone strutturalmente il collegamento tra l'impianto di segnalazione esterna e l'unità immobiliare interna servita. Escludere che tale collegamento esista significa negare la stessa funzionalità dell'impianto. Di conseguenza, la mera installazione della canalina sul terrazzo — circostanza che la stessa Corte di Appello aveva ritenuto emergente dalle fotografie agli atti — era sufficiente ad integrare la costituzione di una nuova servitù di passaggio di cavi, senza necessità di prova ulteriore circa il contenuto specifico della canalina.
In secondo luogo — e questo è il principio di maggiore portata sistematica — la Cassazione ha affermato con inequivoca chiarezza che l'assemblea condominiale non può mai costituire una servitù a carico di un bene di proprietà esclusiva di un condomino, né comunque disporne. Il fondamento è elementare: l'art. 1136 c.c. delimita la competenza dell'assemblea alle cose comuni; l'art. 1117 c.c. definisce l'oggetto della comunione condominiale; le cose di proprietà esclusiva esulano per definizione da entrambi. Una delibera che travalichi tale perimetro — disponendo su beni individuali — è nulla per eccesso di potere, perché priva di base nella competenza attribuita all'organo assembleare.
Il principio si inserisce nel solco della giurisprudenza di legittimità che da tempo distingue tra: (a) delibere meramente annullabili, soggette all'impugnazione nel termine di decadenza di trenta giorni ex art. 1137 c.c. (delibere adottate con maggioranza insufficiente o con vizi procedurali); (b) delibere nulle, impugnabili senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse ex art. 1421 c.c. (delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva dei condomini). La delibera che costituisca una servitù su proprietà esclusiva rientra nella seconda categoria: non v'è delibera né majorité che possa valere come titolo di acquisto di un diritto reale a carico della sfera individuale di un condomino, senza il suo consenso.
La sentenza è stata quindi cassata limitatamente al terzo motivo, con rinvio alla Corte di Appello di Genova in diversa composizione per riesaminare la questione della liceità della costituzione, mediante deliberazione condominiale, di una servitù di cavidotto non prevista dal titolo convenzionale a carico del terrazzo di proprietà esclusiva.
3. Rilievi applicativi per l'amministratore di condominio
La pronuncia contiene indicazioni operative di immediata utilità per la pratica professionale.
In tema di servitù convenzionali, l'ordinanza conferma che il regolamento contrattuale (approvato dal costruttore e allegato agli atti di acquisto delle singole unità) è idoneo a istituire servitù di passaggio a carico dei terrazzi privati e a favore delle unità condominiali; tale servitù si costituisce per contratto ex art. 1058 c.c. e sussiste anche in assenza di utilizzo effettivo, fino all'eventuale prescrizione da non uso di ciascun singolo diritto reale.
In tema di delibere assembleari, il principio è invece di segno opposto e di fondamentale importanza: l'assemblea non può spingersi a deliberare in materia di beni di proprietà esclusiva. Ogni delibera che abbia ad oggetto, anche indirettamente, la costituzione di un diritto a carico di beni individuali dei condomini (canalizzazioni, impianti, accessi, servitù di qualsiasi natura) è radicalmente nulla. L'amministratore che veicoli o dia esecuzione a simili delibere si espone al rischio di responsabilità per i danni derivanti dall'esecuzione di un atto nullo. Prima di mettere ai voti qualsiasi intervento che implichi l'utilizzo — anche transitorio o per la posa di impianti — di spazi o parti di immobili di proprietà esclusiva, è necessario ottenere il consenso scritto del proprietario interessato, non potendo la maggioranza assembleare surrogare tale consenso.
Evoluzione giurisprudenziale
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità consente di delineare un orientamento consolidato e sostanzialmente uniforme su entrambi i profili affrontati dall'Ordinanza n. 16469/2026: la nullità delle delibere assembleari che incidono sulla proprietà esclusiva, e i limiti del sindacato di legittimità sull'interpretazione delle clausole contrattuali condominiali.
3.1 La nullità della delibera che dispone su beni di proprietà esclusiva: un orientamento costante
Il fondamento del principio affermato dalla Cassazione risale alle Sezioni Unite (Cass. Sez. U. n. 4806/2005), le quali hanno distinto nettamente tra delibere nulle e delibere annullabili: sono nulle, tra le altre, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini.
Cass. Civ., Sentenza n. 29917/2025 (12 novembre 2025) ha confermato che l'autorizzazione all'allaccio di nuove utenze domestiche di un'unità immobiliare rientra nella sfera di proprietà esclusiva del condomino e non appartiene alle competenze assembleari ex art. 1135 c.c.; la relativa delibera è nulla, impugnabile da chiunque vi abbia interesse anche se il condomino abbia espresso voto favorevole (il principio ex art. 1421 c.c. non è derogato dalle norme sul condominio).
Cass. Civ., Sentenza n. 6489/2026 (18 marzo 2026) ha ribadito che anche il terzo proprietario del fondo servente — estraneo al condominio ma titolare di un cortile su cui il condominio esercitava diritti — è legittimato ex art. 1421 c.c. a far valere la nullità della delibera che incide sulla sua proprietà; ha altresì riaffermato il principio per cui la delibera che approva spese prive di inerenza alla gestione condominiale è affetta da nullità.
Cass. Civ., Ordinanza n. 16008/2026 (25 maggio 2026) si è occupata del lastrico solare di proprietà esclusiva gravato da servitù di sciorinamento panni, confermando che la servitù non può tradursi in un godimento generale del fondo servente che svuoti la proprietà del suo nucleo fondamentale (Cass. Sez. U. n. 28972/2020). La pronuncia ribadisce che l'interpretazione del regolamento condominiale contrattuale spetta al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione ove plausibile.
Cass. Civ., Ordinanza n. 15820/2026 (22 maggio 2026) ha confermato il principio che i muri perimetrali dell'edificio condominiale non possono essere utilizzati dal singolo condomino, senza il consenso di tutti, per l'utilità di un immobile di sua esclusiva proprietà estraneo al condominio (Cass. n. 2953/1994; n. 17868/2003; n. 15024/2013; n. 5060/2020), poiché ciò equivarrebbe alla costituzione di una servitù in favore di un bene altrui.
Cass. Civ., Ordinanza n. 26899/2023 (20 settembre 2023) e Cass. Civ., Sentenza n. 24976/2022 (19 agosto 2022) si collocano nel medesimo solco: la prima ha rigettato il ricorso per ragioni processuali (tardività e genericità della deduzione), confermando implicitamente che il principio della nullità è rilevabile d'ufficio e senza limiti di tempo; la seconda ha dichiarato nulla la delibera di distacco collettivo dell'impianto di riscaldamento centralizzato adottata in violazione del regolamento contrattuale, confermando che l'assemblea non può disporre degli impianti di proprietà individuale di ciascun condomino.
3.2 L'interpretazione contrattuale: invarianza dei principi
Sul tema del sindacato di legittimità sull'interpretazione delle clausole contrattuali condominiali, la giurisprudenza è assolutamente costante nel tempo. Il principio per cui il ricorrente deve specificare il canone ermeneutico violato — e non limitarsi a contrapporre una diversa interpretazione — è affermato in modo ricorrente e uniforme dalla Cassazione almeno dal 2009 (Cass. n. 24539/2009), ribadito nel 2013 (Cass. n. 25728/2013), nel 2017 (Cass. n. 28319/2017), nel 2018 (Cass. n. 16987/2018) e costantemente riaffermato nelle sentenze più recenti esaminate (Cass. n. 16008/2026; Cass. n. 16469/2026).
L'orientamento è pertanto stabile e non ha subito oscillazioni: la valutazione del merito interpretativo delle clausole contrattuali condominiali è riservata al giudice di merito; il sindacato di legittimità è limitato alla verifica del rispetto dei criteri ermeneutici legali e al "minimo costituzionale" della motivazione. Non vi sono pronunce difformi nel periodo esaminato.
Cosa dice la giurisprudenza di merito
La giurisprudenza di merito più recente mostra un approccio coerente con i principi affermati dalla Corte di Cassazione, con alcune precisazioni di rilievo pratico.
4.1 Il regolamento contrattuale come fonte di servitù di passaggio su terrazzo esclusivo
La Corte d'Appello di Roma (Sentenza n. 1926/2026, pubblicata il 9 marzo 2026) ha esaminato una fattispecie molto prossima a quella dell'Ordinanza 16469/2026: una delibera assembleare che disponeva il ripristino e la sostituzione dei contatori idrici ubicati sulla terrazza di proprietà esclusiva di un condomino, con implicito accesso al bene individuale. La Corte ha confermato la validità della delibera nella parte in cui disponeva il ripristino dei contatori, sul presupposto che l'art. 3 del regolamento contrattuale prevedesse espressamente che la terrazza fosse "gravata da servitù di passaggio per l'accesso al torrino" e per le ispezioni degli impianti; la delibera è stata invece annullata nella parte in cui prevedeva un meccanismo di silenzio-assenso per le spese.
La pronuncia è significativa perché conferma che il regolamento contrattuale (approvato dal costruttore e allegato agli atti di vendita) è la fonte di riferimento per la costituzione di servitù su terrazzi esclusivi: in presenza di clausola esplicita, la delibera assembleare che ne disponga l'attuazione è legittima; in assenza, la delibera che tenti di istituire autonomamente un diritto di accesso è nulla.
La Corte ha altresì richiamato l'art. 843 c.c. come norma suppletiva: il proprietario del terrazzo è tenuto a consentire l'accesso per la manutenzione degli impianti condominiali quale obbligazione propter rem di carattere legale, configurante una limitazione del diritto reale per utilità altrui transitoria e occasionale.
4.2 La servitù di passaggio su bene esclusivo: necessità del titolo contrattuale
La Corte d'Appello di Brescia (Sentenza n. 181/2026, pubblicata il 2 marzo 2026) ha ribadito che la costituzione di una servitù di passaggio a carico di parti condominiali richiede il concorso di tutti i condomini: la società costruttrice non può, dopo la costituzione del condominio, imporre unilateralmente servitù a carico delle parti comuni. Ha altresì confermato che la clausola contrattuale generica (facoltà di modificare le parti comuni dopo la costituzione del condominio) non è sufficiente a costituire servitù specifiche, occorrendo una volontà inequivoca e determinata.
La Corte d'Appello di Potenza (Sentenza n. 124/2026, pubblicata il 4 marzo 2026) si è occupata di un'azione di accertamento di servitù di passaggio su terrazzo privato, confermando che, in assenza di trascrizione del titolo originario di costituzione e in assenza di prova dell'usucapione, il diritto di passaggio non è opponibile; ha tuttavia riconosciuto il diritto di accesso al terrazzo altrui per l'esecuzione di lavori di manutenzione dell'immobile sovrastante, confermando il carattere propter rem di tale obbligo.
Il Tribunale di Palermo (Sentenza n. 64/2026, pubblicata il 5 gennaio 2026) ha delimitato le facoltà di accesso al lastrico solare privato alle sole finalità proporzionate al contenuto delle servitù costituite per destinazione del padre di famiglia, inibendo ogni accesso per finalità ulteriori.
4.3 Il potere deliberativo dell'assemblea: limiti confermati
Il Tribunale di Locri (Ordinanza n. 610/2025, pubblicata il 20 maggio 2026), in sede di procedimento possessorio riguardante una terrazza privata utilizzata come passaggio, ha confermato che in sede cautelare la qualificazione giuridica del diritto di passaggio è irrilevante; il provvedimento si è comunque pronunciato nel senso che il consenso preventivo del proprietario del terrazzo esclude la configurazione dello spoglio possessorio.
In sintesi, la giurisprudenza di merito del periodo esaminato è sostanzialmente uniforme: distingue con rigore tra il passaggio su terrazzo privato fondato su un titolo contrattuale valido (legittimo) e quello fondato su delibera assembleare priva di base negoziale o legale (nullo). L'art. 843 c.c. viene richiamato come clausola di chiusura per gli accessi temporanei e necessitati, in assenza di titolo.
Precedenti conformi e difformi
Precedenti conformi
Di seguito i provvedimenti della più recente giurisprudenza di legittimità conformi ai principi dell'Ordinanza n. 16469/2026, in ordine cronologico decrescente.
1. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16008_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
Temi: servitù di sciorinamento su lastrico solare di proprietà esclusiva; interpretazione regolamento condominiale contrattuale; limiti del sindacato di cassazione.
la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente, rendendo il relativo diritto di proprietà un vuoto simulacro" - "una terrazza a livello va comunque considerata di uso esclusivo, agli effetti dell'art. 1126 c.c., benché gravata da servitù di sciorinamento in favore degli altri condomini, allorché, indipendentemente dal carattere reale o personale del diritto, essa costituisce estensione ed integrazione dell'appartamento che vi accede
2. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15820_2026 DEL 22 MAGGIO 2026
Temi: uso del muro perimetrale comune per utilità di immobile di proprietà esclusiva esterno al condominio; costituzione di servitù senza consenso di tutti i condomini.
i muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso di cui costituiscono parte organica; per tale loro funzione e destinazione, possono essere usati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva, mentre non possono essere utilizzati, senza il consenso di tutti i condomini, per l'utilità di altro immobile di sua esclusiva proprietà non facente parte del condominio, in quanto ciò implicherebbe la costituzione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio
3. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16060_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
Temi: rapporto tra parti comuni e proprietà esclusiva nell'edificio condominiale; limiti al diritto di uso dei beni comuni.
il condomino può fare della cosa comune un uso che sia compatibile con la destinazione della cosa stessa e con i diritti degli altri comproprietari, dovendosi escludere usi che impediscano agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa comune
4. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16045_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
Temi: spese condominiali; ripartizione tra parti comuni e proprietà esclusiva; competenza assembleare.
l'assemblea condominiale ha competenza esclusiva in ordine alla gestione e alla ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell'edificio, non potendo estendere la propria deliberazione alle pertinenze di proprietà esclusiva dei condomini, rispetto alle quali manca qualsiasi potere deliberativo
5. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16011_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
Temi: actio negatoria servitutis; onere della prova; limiti della servitù di passaggio pedonale.
in tema di azione negatoria servitutis, l'onere di provare l'esistenza del diritto fatto valere grava su chi deduce la titolarità di un diritto reale limitato su cosa altrui; il proprietario del fondo che si oppone all'esercizio del diritto di servitù non è tenuto a provare di essere libero da servitù, spettando all'altro la prova del contrario
6. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15633_2026 DEL 21 MAGGIO 2026
Temi: garanzia per vizi nella compravendita; rapporto tra condominio e singolo condomino; difetti nelle parti comuni e nelle parti esclusive.
la garanzia per i vizi della cosa venduta opera con riferimento all'intero immobile trasferito, comprendendo tanto le parti di proprietà esclusiva quanto quelle comuni, secondo la rispettiva quota di partecipazione al condominio
7. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15515_2026 DEL 21 MAGGIO 2026
Temi: spoglio possessorio su parte condominiale (tetto); azione di reintegra; qualificazione del possesso.
il condomino che esercita il possesso su beni condominiali in modo esclusivo, escludendo gli altri partecipanti dal godimento, commette atto di spoglio ai sensi dell'art. 1168 c.c.; il carattere di bene comune non è incompatibile con la tutela possessoria, che prescinde dall'indagine sul titolo
8. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14891_2026 DEL 18 MAGGIO 2026
Temi: condominialità di beni; prevalenza del titolo costitutivo; art. 1117 c.c.
la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. è superabile mediante il titolo contrario risultante dall'atto di acquisto, dal regolamento contrattuale allegato o da altra pattuizione scritta tra le parti; ove detto titolo manchi, il bene si presume comune a tutti i condomini in proporzione alle quote di partecipazione
9. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14299_2026 DEL 14 MAGGIO 2026
Temi: parti comuni; uso indiretto; limiti ex art. 1102 c.c.
il condomino può fare uso delle cose comuni nei limiti dell'art. 1102 c.c., senza impedire il pari uso degli altri condomini; è illecito l'uso che trasformi in esclusivo il godimento della cosa comune o che ne alteri la destinazione fondamentale, anche indirettamente attraverso impianti o manufatti che saturino la capacità d'uso del bene
10. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14084_2026 DEL 13 MAGGIO 2026
Temi: seminterrato; art. 1117 c.c.; titolo contrario alla presunzione di condominialità.
ai fini della qualificazione di un bene come condominiale o di proprietà esclusiva, rileva in via prioritaria il titolo negoziale originario (atto di acquisto, regolamento contrattuale); solo in assenza di titolo contrario operano le presunzioni di cui all'art. 1117 c.c., le quali hanno natura di presunzioni iuris tantum
11. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 12742_2026 DEL 5 MAGGIO 2026
Temi: sopraelevazione; legittimazione dell'amministratore; rapporto tra proprietà esclusiva e parti comuni.
il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario dell'ultimo piano ovvero al proprietario esclusivo del tetto; la delibera assembleare non può attribuire tale diritto in via autonoma, né comprimere le facoltà del proprietario esclusivo senza il suo consenso
12. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11413_2026 DEL 27 APRILE 2026
Temi: delibera condominiale; spese straordinarie; approvazione in assenza di condomini dissenzienti.
la delibera assembleare che approvi lavori straordinari su beni comuni deve essere adottata con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.; la delibera che incida su beni di proprietà esclusiva, anche se adottata all'unanimità dei presenti, è nulla per difetto di oggetto, non rientrando nei poteri dell'assemblea
13. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11403_2026 DEL 27 APRILE 2026
Temi: parti comuni; muri perimetrali; pertinenze condominiali.
i muri maestri di un edificio condominiale appartengono, per presunzione ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini; la servitù costituita su di essi a favore di terzi richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio, non potendo la delibera assembleare sostituire il consenso unanime richiesto per la costituzione di diritti reali su cose comuni a titolo oneroso o gratuito
14. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10978_2026 DEL 24 APRILE 2026
Temi: delibera nulla; proprietà esclusiva; rendiconto; diritto di dissenso.
debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale che abbiano ad oggetto beni non rientranti nella proprietà comune, e segnatamente quelle che incidano sui diritti individuali del singolo condomino sulla propria unità immobiliare; la nullità è rilevabile d'ufficio e può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse
15. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8603_2026 DEL 7 APRILE 2026
Temi: responsabilità per danni strutturali; ripartizione tra parti comuni e parti esclusive; obbligo di manutenzione.
la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c., è in capo al condominio con riferimento alle parti comuni dell'edificio; per le parti di proprietà esclusiva, la responsabilità è in capo al singolo proprietario, salvo che il danno derivi da difetto strutturale riconducibile alle parti comuni
16. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6624_2026 DEL 19 MARZO 2026
Temi: actio negatoria servitutis su parte condominiale; art. 1102 c.c.; uso esclusivo di bene comune.
l'azione negatoria di servitù esperibile ex art. 949 c.c. dal proprietario del fondo contro chiunque pretenda di avere diritti sulla cosa è applicabile anche nell'ambito condominiale, quando un condomino eserciti su una parte comune un diritto di uso esclusivo non fondato su titolo negoziale o sull'art. 1102 c.c.; la delibera assembleare non può costituire tale diritto in favore di un singolo
17. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6489_2026 DEL 18 MARZO 2026
Temi: delibera condominiale su cortile di proprietà esclusiva gravato da servitù; legittimazione del terzo proprietario; nullità della delibera.
In tema di condominio, le deliberazioni assunte dall'assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza e non della volontà assembleare, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi [...] la deliberazione assembleare che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale è affetta da nullità" - "In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito [...], le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto" (Cass. S.U., n. 4806/2005)
18. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 29917_2025 DEL 12 NOVEMBRE 2025
Temi: delibera su allaccio utenze domestiche (proprietà esclusiva); legittimazione all'impugnazione; nullità vs. annullabilità.
Rientrando il punto di utenza nella parte di impianto dell'immobile condominiale estraneo alle parti comuni (art. 1117, n. 3, c.c.) e ricompresa nell'ambito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, la 'autorizzazione all'allaccio' non rientra tra i poteri dell'assemblea ex art. 1135 c.c., di talché è nulla la deliberazione che provveda al riguardo" - "la domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o al regolamento del contenuto della decisione approvata in una assemblea di condominio, avente ad oggetto l'autorizzazione, e le eventuali limitazioni, dell'allaccio di nuove utenze domestiche di una unità immobiliare integra gli estremi di un'azione di accertamento della nullità e può pertanto essere proposta da un condomino, seppure abbia partecipato all'assemblea ed espresso voto conforme
19. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 26899_2023 DEL 20 SETTEMBRE 2023
Temi: nullità della delibera per lavori su parti esclusive; impugnazione in corso di giudizio; deducibilità della nullità.
la nullità della delibera condominiale che dispone su beni di proprietà esclusiva è rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ai sensi dell'art. 1421 c.c., senza necessità di rispettare il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per le delibere meramente annullabili; la deduzione deve tuttavia essere adeguatamente circostanziata con riferimento al contenuto delle delibere impugnate
20. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 24976_2022 DEL 19 AGOSTO 2022
Temi: nullità delibera di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento; competenza dell'assemblea; diritti individuali vs. gestione comune.
la delibera condominiale che disponga il distacco dell'intero edificio dall'impianto centralizzato di riscaldamento del supercondominio, incidendo sui diritti individuali di ciascun condomino sul proprio impianto di riscaldamento, eccede la competenza dell'assemblea ed è affetta da nullità; dalla nullità non derivano automaticamente tutte le conseguenze restitutorie ove lo stato dei luoghi renda materialmente impossibile il ripristino immediato
Precedenti difformi
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità non ha evidenziato pronunce che si pongano in aperto contrasto con il principio affermato dall'Ordinanza n. 16469/2026 — ossia che la delibera condominiale non può costituire servitù o comunque disporre di beni di proprietà esclusiva. Le pronunce che hanno rigettato i ricorsi vertenti su questo tema lo hanno fatto per ragioni processuali (tardività dell'eccezione, genericità del motivo, inammissibilità per mancata specificazione del canone ermeneutico violato) e non hanno mai negato il principio sostanziale della nullità. L'orientamento di legittimità è pertanto consolidato e uniforme: non si rinvengono precedenti difformi nel periodo esaminato.
Testo integrale del provvedimento
ORDINANZA
sul ricorso 11884-2024 proposto da:
…, …, … e …,
rappresentati e difesi dall'avv. …
- ricorrenti -
contro
…, rappresentato e difeso dall'avv. … e dall'avv. …
- controricorrente –
nonché contro
…, …, …, …, … S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, … S.R.L., …, …, …, … S.A.S., …, …, CONDOMINIO DI … in …I, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, COMUNE DI OSPEDALETTI, …, …, …, …, …, …, … e …
- intimati –
avverso la sentenza n. 1286/2023 della CORTE DI APPELLO di GENOVA, depositata in data 24/11/2023;
udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere …
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione notificato il 22.12.2012 …, …, … e … evocavano in giudizio … innanzi il Tribunale di Imperia, esponendo di aver acquistato da …, giusto atto a rogito del not. … del 12.4.1997, i primi due il diritto di usufrutto, e i secondi due il diritto di nuda proprietà, di un immobile sito in … (IM), corso …, facente parte del Condominio di …, e precisamente di un vano al piano strada con ripostiglio e servizio, oltre a soppalco ed annesse porzione di antistanti marciapiede e terrazzo retrostante, il tutto come distinto in locale catasto al foglio 10, mappale 81, sub. 74. Precisavano poi che in detto atto la venditrice aveva dichiarato che il terrazzo era gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del Condominio, secondo quanto risultante dal titolo di provenienza della …, rappresentato da decreto di trasferimento del giudice delegato del fallimento geom. … dell'8.7.1977.
Deducevano altresì di aver liberamente posseduto il terrazzo dall'acquisto sino al 2010, allorquando …, erede di …, aveva diviso il negozio di sua proprietà sito al civico 13 del corso … in due unità, una delle quali affacciante sul terrazzo di cui anzidetto, locando quest'ultima a terzi e consentendo al conduttore il transito, per accedervi, attraverso il terrazzo oggetto di causa, a partire dal 15.10.2011. Lamentavano quindi l'illiceità dell'esercizio del transito e chiedevano al Tribunale di accertare che il terrazzo non è gravato da diritto di passaggio in favore dei singoli partecipanti al condominio, che i conduttori di parte dell'unità del convenuto non potevano esercitare detto transito, che la divisione del negozio di … era da ritenere illecita, in assenza di valida autorizzazione dell'assemblea condominiale, ed instavano per la condanna del predetto convenuto al risarcimento del danno.
Veniva disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, alcuni dei quali si costituivano contestando la domanda, mentre altri rimanevano contumaci.
Con distinto atto di citazione notificato il 10.1.2014 i medesimi attori evocavano in giudizio il Condominio di …, impugnando la deliberazione dell'assemblea del 5.10.2013, con la quale l'ente di gestione aveva autorizzato … ad installare un citofono a servizio della porzione del suo negozio con accesso dal terrazzo di cui si controverte, creando a carico dello stesso una servitù di passaggio del relativo cavo in precedenza inesistente.
Si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda ed allegando che l'impianto era stato installato sul muro esterno dell'edificio, di proprietà comune, con conseguente legittimità della deliberazione assembleare autorizzativa dell'intervento.
Le due cause venivano riunite e decise con sentenza n. 59/2018, con la quale il Tribunale accoglieva per intero la domanda degli attori, dichiarando l'inesistenza del diritto di passaggio sul terrazzo di cui si discute a favore del Condominio, l'assenza del diritto del convenuto … di esercitarlo e la nullità della delibera assembleare del 5.10.2013, rigettando però la domanda risarcitoria proposta dagli attori. Il Tribunale qualificava la domanda in termini di negatoria servitutis; riteneva che non fosse adeguatamente individuato il fondo dominante, poiché la natura dei luoghi escludeva che il terrazzo potesse essere destinato al transito di tutti i partecipanti al condominio, indistintamente, posto che le varie unità immobiliari comprese nella compagine fruivano di altro accesso, principale, posto sul corso … ; riteneva incontestato il fatto che il transito non fosse mai stato usato da nessuno dei condomini, a parte il …, la … S.r.l. e la … S.a.s.; concludeva quindi per la nullità della clausola istitutiva di servitù di passaggio a vantaggio indistintamente di tutti i partecipanti al condominio ed escludeva pertanto l'esistenza dello ius in re aliena esercitato di fatto soltanto da alcuni condomini sul terrazzo oggetto di causa.
Inoltre, il Tribunale riteneva che l'assemblea condominiale, con la deliberazione del 5.10.2013, avesse disposto sulla proprietà esclusiva degli attori e riteneva di conseguenza nulla detta deliberazione, in assenza del consenso del proprietario della parte individuale all'installazione del citofono contestato.
Interponevano appello avverso detta decisione …, …, …, …, …, … S.r.l. in liquidazione, … S.r.l., …, …, …, … S.a.s., … e il Condominio di ….
Nella resistenza degli originari attori e nella contumacia delle altre parti, la Corte di Appello di Genova, con la sentenza impugnata, n. 1286/2023, accoglieva il gravame, riformando la decisione di prime cure. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che la servitù di passaggio sulla terrazza oggetto del contendere fosse stata lecitamente costituita per contratto e che l'espressione "a favore del Condominio" dovesse essere intesa nel senso che il diritto di transito era stato costituito a favore di tutti i partecipanti alla compagine condominiale. Inoltre, la Corte genovese riteneva che l'assemblea avesse validamente autorizzato l'installazione, da parte di un condomino, di un citofono sulla parete esterna del fabbricato, e che non fosse stato adeguatamente dimostrato che la canaletta visibile in alcune fotografie allegate agli atti del giudizio contenesse effettivamente il cavo a servizio di detto nuovo impianto; di conseguenza, la Corte territoriale rigettava anche la domanda di accertamento dell'illecita costituzione di una nuova servitù di passaggio di cavi a carico del terrazzo di cui si discute, perché non adeguatamente dimostrata.
Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione …, …, … e …, affidandosi a tre motivi.
Resiste con controricorso ….
Le altre parti del giudizio di merito non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.
In prossimità dell'adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione degli artt. 949, 1058, 1367, 2645, 2659, 2665, 2697 c.c., 115 e 116 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la sussistenza della servitù di passaggio a favore di tutti i partecipanti al condominio, travisando il contenuto della clausola negoziale istitutiva del diritto in re aliena.
Con il secondo motivo, invece, viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027, 1028, 1058 e 2697 c.c., perché la Corte distrettuale avrebbe dovuto considerare che la servitù non poteva essere materialmente esercitata da tutti i partecipanti al condominio, perché le loro unità immobiliari avevano accesso diretto dal corso … , e non attraverso il terrazzo oggetto di causa, con conseguente assenza di specifica utilità del diritto reale ravvisato dal giudice di seconde cure a favore della pluralità indistinta di tutti i partecipanti alla compagine condominiale.
Le due censure, suscettibili di esame congiunto, poiché entrambe dirette a contestare la statuizione con la quale la Corte di Appello, riformando la decisione di primo grado, ha ritenuto validamente costituita la servitù di passaggio convenzionale a favore di tutti i partecipanti al condominio di …, sono infondate.
Giova premettere, al riguardo, che il giudice di seconde cure ha dato atto che "… il diritto reale tipico, di servitù di passaggio pedonale, è espressamente costituito dalle parti sia nel decreto 8.7.1997, di trasferimento del bene a favore di …, che nell'atto di acquisto 12.4.1997 dalla suddetta venditrice a favore degli appellati, dove veniva specificato che il terrazzo lato sud, compreso nel compendio oggetto dell'acquisto, era 'gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del Condominio'. Tale obbligazione, che individua il diritto pedonale di passaggio, è confermata e precisata nel regolamento contrattuale, redatto dal costruttore del Condominio di … ed allegato ai vari atti di trasferimento, nel quale, al punto 3, dopo il comma 1, che contiene la riserva di proprietà del costruttore dei terrazzi che circondano il condominio, con facoltà di alienazione a terzi, anche parzialmente, nel comma 2 si specifica che, sulle riservate proprietà di tutti i terrazzi, 'i condomini e aventi causa godranno di servitù perpetua di passaggio, fermo il diritto dei proprietari di occupare temporaneamente gli enti gravati di servitù con tavolini, sedie ed ombrelloni, in modo tale da conciliar il diritto di occupazione spettante ai proprietari con la servitù di passaggio competente agli altri condomini del caseggiato'. La Corte ritiene che l'interpretazione della clausola con cui volontariamente le parti hanno costituito la servitù di passaggio a favore del condominio, debba essere interpretata nel senso che consenta l'efficacia della volontà contrattuale, espressamente indicata in tutti gli atti richiamati, piuttosto che non abbia alcun effetto. Pertanto, la servitù di passaggio deve ritenersi costituita a favore delle singole proprietà dei condomini appartenenti al Condominio / Caseggiato di …, facilmente individuabili come fondi dominanti. Questi ultimi sono poi specificati anche nel regolamento contrattuale, laddove il riferimento alla servitù di passaggio a favore del condominio, viene individuata come a favore dei 'condomini e aventi causa' e in aggiunta 'la servitù di passaggio competente agli altri condomini del caseggiato'. Non può neppure ritenersi che la clausola abbia costituito un generico e indistinto diritto reale di passaggio, poiché la clausola ha costituito tanti diritti reali a favore di tanti fondi dominanti quanti sono le singole unità del condominio di …, così facilmente individuabili. Anche il mancato uso del diritto reale da parte di alcuno degli immobili dominanti è indifferente alla costituzione del diritto reale, in quanto ogni singolo diritto reale costituito può essere soggetto alla prescrizione per non uso, piuttosto che tutti indistintamente" (cfr. pagg. 8 e 9 della sentenza impugnata).
Con tale passaggio motivazionale la Corte distrettuale, operando una interpretazione dei titoli fondata in ultima analisi sul criterio letterale degli stessi, e preferendo l'opzione interpretativa che consente il mantenimento della validità della clausola, rispetto a possibili ipotesi ermeneutiche abrogative della stessa, ha ritenuto che nel caso di specie si sia costituito, a carico dei terrazzi dell'edificio, ivi incluso quello di cui si discute, un diritto reale di passaggio pedonale a favore di ciascuno degli immobili compresi nel condominio, e dunque tanti diritti reali quanti sono i cespiti facenti parte della predetta compagine.
L'interpretazione prescelta dal giudice di merito, oltre ad essere rispettosa dei criteri previsti dagli artt. 1362 e ss. c.c., poiché ha privilegiato le risultanze letterali della clausola negoziale, appare anche adeguatamente motivata e non implausibile. Ad essa, la parte ricorrente contrappone una differente ed alternativa lettura del dato negoziale, senza tuttavia considerare che "La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell'interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l'onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest'ultima non deve essere l'unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra" (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585). Nel caso di specie, i ricorrenti non hanno contestato la violazione di uno specifico canone ermeneutico, ma hanno sostanzialmente proposto una interpretazione difforme da quella fatta propria dal giudice di merito.
Né si configura la violazione dell'art. 115 c.p.c., denunziata dai ricorrenti, poiché tale vizio è deducibile in sede di legittimità soltanto quando il giudice di merito "… in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio) …" (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 - 01). Del pari, non sussiste la violazione dell'art. 116 c.p.c. "… ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato –in assenza di diversa indicazione normativa– secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione" (Cass. Sez. U, Sentenza n. 20867 del 30/09/2020, Rv. 659037 - 02). Ed infine, non vi è spazio per la configurazione di una violazione dell'art. 2697 c.c., poiché essa "… si configura nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamento sull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c." (Cass. Sez. L, Sentenza n. 17313 del 19/08/2020, Rv. 658541; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19064 del 05/09/2006, Rv. 592634; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 2935 del 10/02/2006, Rv. 586772; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2155 del 14/02/2001, Rv. 543860). Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha posto a base della propria decisione prove non allegate dalle parti, né ha attribuito ad una risultanza istruttoria una valenza diversa da quella prevista dalla legge, e neppure ha posto a carico di una delle parti un onere probatorio che non le competeva, ma si è limitata, come detto, a scegliere una delle possibili ipotesi ricostruttive della volontà contrattuale, applicando correttamente i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. e fornendo motivazione adeguata, non viziata da apparenza, né affetta da irriducibile contrasto logico, idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell'iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).
Con il terzo motivo, i ricorrenti si dolgono della violazione o falsa applicazione degli artt. 1102, 1117, 1137 c.c. e 115 c.p.c., nonché dell'omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all'art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto legittima la deliberazione condominiale del 5.10.2013, con la quale era stato autorizzato … a realizzare un impianto citofonico a servizio della propria unità immobiliare, con creazione di una servitù di passaggio del cavo a carico della terrazza di proprietà degli odierni ricorrenti.
La censura è fondata.
La Corte distrettuale ha ritenuto in astratto legittima la deliberazione in esame, con la quale era stata autorizzata l'installazione di un impianto citofonico sul muro esterno dell'edificio, ritenendo trattarsi di uso della cosa comune rientrante nei limiti di quanto previsto dall'art. 1102 c.c., ed ha considerato non provata la dedotta costituzione di una nuova servitù a carico del terrazzo della quale si controverte, in assenza della prova certa che la canalina realizzata sulla stessa contenesse effettivamente il cavo a servizio del nuovo citofono.
La statuizione è affetta da irriducibile contrasto logico, posto che l'installazione di un citofono presuppone il suo collegamento all'unità immobiliare alla quale esso si riferisce. Inoltre, ai fini della costituzione di una nuova servitù a carico del terrazzo di cui si discute è sufficiente l'installazione di una canalina per il passaggio di cavi – circostanza, questa, che la Corte distrettuale ha ritenuto evidenziata dalle fotografie allegate sub 6 e 7 all'atto di citazione, come indicato a pag. 10 della sentenza impugnata – non essendo necessaria anche l'ulteriore dimostrazione che in essa corre proprio il cavo a servizio del citofono.
Inoltre, la Corte di Appello non ha considerato che dal titolo convenzionale – secondo la disamina articolata condotta su di esso dal giudice di merito – non emerge la volontà delle parti di costituire, a carico del terrazzo, oltre alla servitù di passaggio pedonale anche una servitù di passaggio di cavi. Di conseguenza, la posa in opera, sul bene degli odierni ricorrenti, di un manufatto destinato ad ospitare cavi, assimilabile ad un cavidotto, non poteva essere ritenuta consentita, sulla base del titolo negoziale. Né poteva supplire, al riguardo, la delibera condominiale, posto che la terrazza di cui è causa è di proprietà esclusiva degli odierni ricorrenti, onde in nessun caso la deliberazione assembleare poteva costituire una servitù a carico di essa, o comunque disporne, trattandosi non già di bene comune, ma individuale.
Ne consegue il rigetto dei primi due motivi del ricorso, l'accoglimento del terzo motivo, la cassazione della sentenza impugnata nei limiti della censura accolta ed il rinvio della causa alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, per riesaminare la questione inerente la liceità della costituzione, mediante deliberazione condominiale, di una servitù di cavidotto non prevista dal titolo convenzionale a carico del bene di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti al condominio.
P.Q.M.
la Corte rigetta il primo e secondo motivo del ricorso ed accoglie il terzo motivo. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 26 maggio 2026.
