Norme del codice civile e di procedura civile richiamate in motivazione
Artt. 1117, 1362, 1363, 1226, 2697 del codice civile; artt. 112, 115, 116, 346 del codice di procedura civile.
Principi di diritto espressi nella motivazione
La sentenza in commento esprime i seguenti principi di diritto:
1)
Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni.
2)
Il vizio di "ultra" o "extra" petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell'azione ("petitum" o "causa petendi"), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ("petitum" immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ("petitum" mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori.
3)
Il locale autorimessa, anche se situato (come nella specie) nel perimetro dell'edificio condominiale (nel seminterrato) non è incluso fra quelli di proprietà comune elencati nell'art. 1117 c.c. (nella versione anteriore alla riforma di cui alla l. n. 220 del 2012), neppure sotto l'aspetto di «parte dell'edificio necessaria all'uso comune».
In fatto
Con atto di citazione, … conveniva in giudizio i condomini …, … e … al fine di ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio del Condominio di via …. A fondamento della domanda deduceva che l'accesso al seminterrato le era impedito dalla presenza di un cancello di cui non possedeva le chiavi. Chiedeva, altresì, il risarcimento del danno per il mancato utilizzo del bene dal 2000 al 2007, quantificato in euro 8.200, in relazione al valore locativo annuo stimato in euro 1.200.
I convenuti si costituivano in giudizio contestando la fondatezza della domanda. Deducevano che il fabbricato condominiale era originariamente appartenuto all'unico proprietario …, il quale lo aveva in parte donato ai propri figli … e … ritenendo per sé un appartamento al primo piano nonché il vano seminterrato oggetto della presente controversia, come consacrato nell'atto pubblico di donazione del 28 marzo 1975.
Con sentenza di primo grado, il Tribunale rigettava la domanda.
… proponeva appello avverso la suddetta sentenza. La Corte d'Appello accoglieva il gravame e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che l'area coperta del seminterrato era comune alle parti in causa così come i lastrici solari e il cortile interno, accogliendo anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del locale seminterrato quale autorimessa e deposito, condannando gli appellati in solido tra loro a pagare all'appellante l'importo equitativamente quantificato per ciascun mese a far data dalla notifica della domanda di primo grado e sino alla data di pubblicazione della sentenza.
Secondo la Corte d'Appello, dall'atto notarile del 1975 avente ad oggetto la divisione, le parti avevano precisato che il donante rinunciava tra gli altri beni comuni alla titolarità dei beni oggetto del contendere. Il cortile interno, i lastrici solari e il vano seminterrato erano rimasti nella proprietà esclusiva di … annessi alla proprietà dei suoi appartamenti, mantenendo l'originario proprietario soltanto il diritto di sciorinare i panni e l'uso di un posto auto. Poiché nell'atto di vendita del 1991 non vi era stata espressa menzione dell'esclusione del seminterrato dalla condominialità, secondo la Corte d'Appello questo doveva intendersi incluso nella presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c.
Avverso tale sentenza …, … e … proponevano ricorso per cassazione sulla base di otto motivi. … resisteva con controricorso. Il Procuratore Generale concludeva per l'accoglimento del ricorso.
In diritto
1. La violazione del divieto di ultra petita (art. 112 c.p.c.)
Con il primo motivo di ricorso è stata denunciata la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. La censura si fondava sull'assunta ultrapetizione in cui era incorsa la Corte d'Appello, la quale aveva affermato la natura condominiale di lastrici solari e cortile interno senza che tale domanda fosse stata proposta dalla parte attrice.
La Suprema Corte ha accolto tale motivo con motivazione limpida: il potere-dovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del petitum e della causa petendi. Il vizio di ultra petita ricorre allorché il giudice attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso, pronunciando oltre i limiti delle pretese dei contraddittori. Nel caso di specie, la domanda originaria era volta esclusivamente a ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato: la Corte d'Appello aveva invece dichiarato la proprietà comune di ulteriori beni — lastrici solari e cortile interno — non compresi nella domanda, incorrendo in un evidente vizio di extra petizione.
2. La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e il "titolo contrario"
Con il secondo e il terzo motivo i ricorrenti denunciavano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. La questione centrale riguardava la natura giuridica del vano seminterrato adibito a deposito e autorimessa. La Corte d'Appello aveva erroneamente ritenuto che, in assenza di espressa menzione dell'esclusione nell'atto di acquisto del 1991, il bene dovesse rientrare nella presunzione di condominialità.
La Corte di Cassazione ha accolto anche tali motivi, chiarendo con precisione i contorni della presunzione di cui all'art. 1117 c.c.
In primo luogo, la pronuncia ribadisce che la situazione di condominio si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà dell'edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. Di conseguenza, il "titolo contrario" idoneo a superare la presunzione di condominialità non può essere costituito da un qualsiasi atto successivo, bensì esclusivamente dal primo atto di trasferimento con cui l'originario unico proprietario dell'intero fabbricato riserva a sé la proprietà esclusiva di determinati beni, altrimenti comuni. Nel caso di specie, è l'atto del 1975 — atto istitutivo del condominio — che rileva, e in quell'atto il seminterrato era stato espressamente ceduto in proprietà esclusiva. Tutti i successivi atti di trasferimento non potevano modificare tale assetto, né richiedevano un'espressa menzione dell'esclusione dalla condominialità.
In secondo luogo, la Cassazione afferma che il locale seminterrato adibito a deposito e autorimessa non rientra, neppure astrattamente, nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. nella versione ratione temporis applicabile — ossia quella anteriore alla riforma introdotta dalla l. n. 220 del 2012 — che non ricomprendeva i locali adibiti ad autorimessa nel novero dei beni presuntivamente comuni. La Corte richiama il proprio consolidato orientamento (cfr. Cass. n. 10371/1997; Cass. n. 23001/2019) secondo cui il locale autorimessa non è incluso fra quelli di proprietà comune elencati nell'art. 1117 c.c., neppure sotto l'aspetto di "parte dell'edificio necessaria all'uso comune".
In terzo luogo, la Corte rileva un duplice errore della sentenza d'appello: da un lato l'applicazione del testo novellato dell'art. 1117 c.c. (che individua le autorimesse tra le zone oggetto di proprietà condominiale), invece della versione anteriore alla riforma del 2012 applicabile ratione temporis; dall'altro, il mancato riconoscimento dell'esistenza di un titolo contrario espresso nell'atto del 1975.
3. Assorbimento dei restanti motivi e cassazione con rinvio
Accolti i primi tre motivi di ricorso, la Corte di Cassazione ha dichiarato assorbiti i motivi dal quarto all'ottavo, riguardanti tra l'altro l'interpretazione dell'atto del 1975 (artt. 1362-1363 c.c.), la riproposizione della domanda riconvenzionale di usucapione, il risarcimento del danno liquidato equitativamente e i profili relativi alla domanda di risarcimento per il periodo dal 2000 al 2007.
La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Evoluzione Giurisprudenziale della Cassazione
L'analisi della più recente giurisprudenza in termini rivela un orientamento assolutamente costante e consolidato, che si è andato precisando e sedimentando nel corso degli anni, con una progressiva specificazione dei presupposti applicativi della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e del valore probatorio del "titolo contrario".
L'orientamento del 2026: massima consistenza e piena conferma
Nel corso del 2026, la Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha adottato una serie di pronunce che confermano senza deroghe i principi fondamentali in materia. L'Ordinanza n. 14015/2026 del 13 maggio 2026 ha ribadito che per affermare la condominialità di un bene occorre verificare dapprima che esso, per caratteristiche strutturali, risulti destinato oggettivamente al servizio comune, e poi che non sussista un titolo contrario risultante esclusivamente dal primo atto di trasferimento dall'originario unico proprietario; ha precisato altresì che l'art. 1117 c.c. «non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali».
L'Ordinanza n. 12588/2026 del 4 maggio 2026 ha confermato che la presunzione di condominialità necessaria ex art. 1117 c.c. opera per i beni strutturalmente e funzionalmente destinati all'uso comune, in difetto di prova dell'esistenza di un titolo contrario; non rappresenta ragione idonea a superare la presunzione il solo fatto di una diversa destinazione meramente di fatto impressa unilateralmente da uno dei condomini.
L'Ordinanza n. 8427/2026 del 3 aprile 2026 ha specificato in una fattispecie riguardante un tetto di copertura che la presunzione di condominialità «non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria», potendo essere superata «soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio — ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare», e che occorre verificare l'eventuale titolo contrario anche prendendo in considerazione la funzione di raccolta delle acque di scolo e la destinazione strutturale del bene.
L'Ordinanza n. 8013/2026 del 31 marzo 2026, in materia di scale e altane condominiali, ha chiarito che l'elenco dell'art. 1117 c.c. è meramente esemplificativo; la presunzione opera per tutti i beni con oggettiva destinazione al servizio comune, salvo titolo contrario; «le scale ed i pianerottoli restano comuni, in assenza di titolo contrario, anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari».
L'Ordinanza n. 7782/2026 del 31 marzo 2026 ha confermato che la presunzione di condominialità «può essere vinta soltanto da un titolo negoziale contrario»; il condono edilizio rilasciato in favore di un condomino non incide sulla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.
L'Ordinanza n. 7222/2026 del 25 marzo 2026 ha ribadito in materia di vano sottoscala che la presunzione ex art. 1117 c.c. «non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio»; e che «quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio».
L'orientamento del 2025: consolidamento e precisazioni
La Sentenza n. 15340/2025 del 9 giugno 2025 ha chiarito che «il momento costitutivo del condominio coincide con il primo atto di trasferimento delle singole porzioni» e che «il vincolo di comunione, derogabile dall'autonomia privata mediante titolo contrario in fase di costituzione, ed altrimenti, una volta sorto, garantito dalla tendenziale indivisibilità ex art. 1119 c.c.»; ha precisato che l'atto costitutivo del condominio non rileva come eventuale titolo contrario ai sensi dell'art. 1117 c.c. qualora manchi il presupposto di fatto per l'applicazione di tale norma.
La Sentenza n. 7487/2025 del 20 marzo 2025 ha arricchito il quadro chiarendo che anche il regolamento di condominio di natura contrattuale può costituire titolo contrario all'operare della presunzione posta dall'art. 1117 c.c., purché le relative pattuizioni siano espresse e chiare, comportando restrizioni alle facoltà dei condomini sulle parti dell'edificio.
Le Ordinanze n. 31759/2025 del 4 dicembre 2025 e n. 2787/2025 del 4 febbraio 2025 hanno a loro volta confermato che la prova dell'esclusione dalla condominialità deve risultare dall'atto istitutivo e non da atti successivi, e che il condomino che rivendichi la proprietà esclusiva di un bene condominiale ha l'onere di fornire la prova piena e rigorosa dell'esclusione.
L'orientamento del 2024: affermazione del principio anche in materia di autorimesse
La Sentenza n. 28336/2024 del 4 novembre 2024 ha ribadito che la disciplina del condominio è ravvisabile ogni qual volta sia accertato un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni alle unità immobiliari di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. La Sentenza n. 18031/2024 del 1 luglio 2024, in materia di complessi immobiliari con autorimesse, ha precisato che il nesso di condominialità è ravvisabile in svariate tipologie costruttive e che la verifica deve tenere conto delle caratteristiche strutturali e funzionali al momento della costituzione del condominio.
Dall'analisi complessiva della più recente giurisprudenza di legittimità emerge quindi un quadro di assoluta costanza: la Cassazione non ha mai derogato al principio per cui il "titolo contrario" idoneo a superare la presunzione ex art. 1117 c.c. deve rinvenirsi esclusivamente nel primo atto di trasferimento dall'originario unico proprietario, e per cui i locali seminterrati adibiti ad autorimessa non rientrano nella presunzione di condominialità della versione originaria dell'art. 1117 c.c.
Evoluzione Giurisprudenziale di Merito
La giurisprudenza di merito ha recepito e applicato in modo sostanzialmente uniforme i principi elaborati dalla Corte di Cassazione in materia di presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. e di titolo contrario.
Il Tribunale di Verona, con Sentenza n. 68/2026 del 16 gennaio 2026, ha precisato che il regime giuridico delle aree comuni si evince dalla situazione di fatto e dalla strumentalità del bene all'uso dell'edificio condominiale, e che «al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla riferita presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., si deve fare riferimento all'atto costitutivo del condominio», conformemente all'orientamento consolidato di legittimità. La mera iscrizione catastale come "corte comune" non determina di per sé la qualificazione dell'area ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il Tribunale di Taranto, con Sentenza n. 548/2026 del 17 marzo 2026, in una fattispecie assai affine a quella della sentenza in commento, ha chiarito che «la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., anche in assenza di espressa previsione nel titolo di trasferimento di singole unità immobiliari a favore di terzi, comporta che i beni siano di proprietà comune per coloro che ne beneficiano. Tale presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario e tale titolo può essere solo il primo atto di trasferimento con cui l'originario unico proprietario dell'intero fabbricato riserva a sé la proprietà esclusiva di determinati beni, altrimenti comuni». In relazione ai locali autorimessa espressamente elencati nell'atto istitutivo come mantenuti in comune tra determinati soggetti, il Tribunale ha confermato la validità della delibera condominiale in punto di ripartizione delle spese.
Il Tribunale di Vallo della Lucania, con Sentenza n. 202/2026 del 19 marzo 2026, ha ribadito in materia di lastrico solare che questo «è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari»; e che il titolo contrario deve risultare in modo chiaro ed univoco dall'atto di acquisto o dall'atto costitutivo del condominio.
La giurisprudenza di merito più recente si conferma quindi pienamente allineata con quella di legittimità, applicando in modo rigoroso il principio per cui il titolo contrario alla presunzione di condominialità deve necessariamente risultare dall'atto istitutivo del condominio, senza che atti successivi possano supplire a tale carenza.
Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti Conformi
Le venti pronunce più recenti conformi al principio espresso nella sentenza in commento sono le seguenti:
1. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14015_2026 DEL 13 MAGGIO 2026
- Per affermare la condominialità di un bene occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari e poi che sussista un titolo contrario alla "presunzione" di condominialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. - L'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. - Le parti, nell'esercizio dell'autonomia privata, possono comunque espressamente assoggettare un bene al regime di condominialità.
2. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13620_2026 DEL 11 MAGGIO 2026
- La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. presuppone l'accertamento in concreto della destinazione funzionale oggettiva del bene al servizio comune. - Il titolo contrario alla condominialità deve essere individuato nel primo atto costitutivo del condominio; i beni per i quali tale destinazione funzionale risulta esclusa dall'atto istitutivo non possono considerarsi condominiali. - La ripartizione delle spese per interventi su parti condominiali va disposta in ragione del rapporto di accessorietà funzionale con le singole unità immobiliari, ai sensi dell'art. 1123 c.c.
3. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12588_2026 DEL 04 MAGGIO 2026
- I beni strutturalmente e funzionalmente destinati all'uso comune sono soggetti alla presunzione di condominialità necessaria ex art. 1117 c.c., in difetto di prova dell'esistenza di un titolo contrario. - Non rappresenta ragione idonea a superare la presunzione il solo fatto di una diversa destinazione meramente di fatto. - L'onere della prova del titolo contrario grava sul condomino che rivendichi la proprietà esclusiva del bene.
4. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8427_2026 DEL 03 APRILE 2026
- La presunzione di condominialità delle parti comuni risultante dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria. - La presunzione può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare. - Per accertare se esista un titolo contrario alla comproprietà di parti dell'edificio occorre individuare il primo atto di trasferimento dell'originario proprietario ad altro soggetto e prendere in considerazione la funzione strutturale del bene.
5. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8013_2026 DEL 31 MARZO 2026
- L'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione solo esemplificativa delle parti che si presumono comuni, poiché sono tali anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo. - Tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le caratteristiche strutturali, non risultino necessariamente o funzionalmente al servizio delle parti comuni. - Le scale ed i pianerottoli restano comuni, in assenza di titolo contrario, anche laddove siano stati realizzati da uno solo degli originari comproprietari. - La condominialità di un bene ricompreso nell'elencazione della norma dispensa il condominio dalla cosiddetta "probatio diabolica".
6. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7782_2026 DEL 31 MARZO 2026
- La presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. opera in assenza di un titolo contrario idoneo e l'onere della prova grava su chi rivendica la proprietà esclusiva. - La presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. può essere vinta soltanto da un titolo negoziale contrario; il condono edilizio rilasciato in favore di un condomino non incide sulla presunzione di condominialità.
7. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7222_2026 DEL 25 MARZO 2026
- Rientrano tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) i cc.dd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento. - L'individuazione delle parti comuni operata dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. - Quando un condomino pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio.
8. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6492_2026 DEL 18 MARZO 2026
- Ai fini dell'accertamento della natura condominiale di un bene (nella specie: un'autorimessa), occorre verificare se esso risulti oggettivamente al servizio dell'intero edificio condominiale e, in caso affermativo, se esista un titolo contrario risultante dall'atto istitutivo del condominio. - I diritti di condominio sulle parti strutturali dell'edificio non possono essere disconosciuti in ragione della mera qualificazione catastale del bene come autonoma unità immobiliare. - La condominialità di un bene ricompreso nell'elencazione dell'art. 1117 c.c. dispensa il condominio dalla prova del suo diritto; spetta a chi rivendica la proprietà esclusiva provare l'esistenza del titolo contrario.
9. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 31759_2025 DEL 04 DICEMBRE 2025
- La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dal titolo contrario risultante dall'atto costitutivo del condominio; atti successivi alla prima vendita di frazionamento non possono costituire titolo contrario idoneo. - L'accertamento della condominialità deve sempre precedere la verifica circa l'esistenza di un titolo contrario, senza invertire l'ordine logico delle questioni. - Il condominio sorge ipso iure e facto nel momento in cui plurime unità immobiliari hanno in comune talune cose, impianti e servizi legati da una relazione di accessorio e principale.
10. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15340_2025 DEL 09 GIUGNO 2025
- Il momento costitutivo del condominio coincide con il primo atto di trasferimento delle singole porzioni; è in quell'atto che va individuato il titolo contrario ex art. 1117 c.c., e non in atti precedenti o successivi. - Il vincolo di comunione, derogabile dall'autonomia privata mediante titolo contrario in fase di costituzione, ed altrimenti garantito, una volta sorto, dalla tendenziale indivisibilità ex art. 1119 c.c. - L'atto costitutivo del condominio non ha rilevanza come eventuale titolo contrario ai sensi dell'art. 1117 c.c. qualora manchi il presupposto di fatto per l'applicazione di tale norma di diritto.
11. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8527_2025 DEL 01 APRILE 2025
- Il titolo contrario alla presunzione ex art. 1117 c.c. deve essere individuato nell'atto costitutivo del condominio, ossia nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario. - La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. opera per i beni che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, sono oggettivamente destinati all'uso comune, salvo che tale destinazione risulti esclusa dal titolo. - Occorre verificare concretamente, attraverso l'esame degli atti notarili a far data dall'atto istitutivo del condominio, se un bene sia stato espressamente escluso dalla condominialità.
12. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 7487_2025 DEL 20 MARZO 2025
- Il regolamento di condominio, se di natura contrattuale, in quanto espressione dell'autonomia privata, può costituire il titolo contrario all'operare della presunzione posta dall'art. 1117 c.c., idoneo quindi ad escludere che un determinato bene, pur astrattamente a servizio dell'edificio, cada in comunione. - Le pattuizioni del regolamento contrattuale di condominio comportanti restrizioni alle facoltà dei condomini sulle parti dell'edificio devono essere espressamente e chiaramente stabilite. - In relazione ai beni non menzionati dall'art. 1117 c.c., occorre verificare se tali beni siano oggettivamente destinati, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, con specifica indagine in fatto rimessa al giudice di merito.
13. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2787_2025 DEL 04 FEBBRAIO 2025
- La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. può essere vinta soltanto attraverso il titolo contrario risultante dall'atto istitutivo del condominio; la prova dell'esclusione dalla condominialità deve risultare dall'atto costitutivo e non da atti successivi. - Il condomino che rivendichi la proprietà esclusiva di un bene condominiale ha l'onere di fornire la prova piena e rigorosa dell'esclusione, che non può desumersi da atti successivi alla prima vendita di frazionamento.
14. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 28336_2024 DEL 04 NOVEMBRE 2024
- La disciplina del condominio degli edifici, di cui agli artt. 1117 c.c. e ss., è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni, quali quelle elencate in via esemplificativa dall'art. 1117 c.c., a porzioni di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso. - La nozione di condominio si configura non solo nell'ipotesi di edificio a più piani verticali, ma anche in caso di strutture orizzontali dotate di parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. - Il riconoscimento in favore di un'unità immobiliare di un diritto di servitù posto a carico di parti comuni non può risolversi in una violazione dei principi sull'acquisto della comproprietà ex art. 1117 c.c.
15. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 18031_2024 DEL 01 LUGLIO 2024
- Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni. - Per i beni originariamente destinati a uso autorimessa, la verifica della condominialità deve tenere conto delle caratteristiche strutturali e funzionali al momento della costituzione del condominio, nonché del contenuto degli atti di trasferimento a partire dall'atto istitutivo. - La presenza di diritti di passo o servitù menzionati nell'atto costitutivo può costituire elemento rivelatore di un diverso regime proprietario rispetto alla condominialità.
16. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 5128_2024 DEL 27 FEBBRAIO 2024
- Il titolo contrario alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. deve essere individuato nell'atto con cui l'originario unico proprietario dell'intero edificio ha operato il primo frazionamento, cedendo la prima unità immobiliare ad altro soggetto, stabilendo contestualmente quali beni restano in proprietà esclusiva. - La prova della proprietà esclusiva di un bene condominiale non può essere ricavata da comportamenti concludenti o da atti di gestione unilaterale, ma richiede la dimostrazione rigorosa del titolo contrario risultante dall'atto istitutivo.
17. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4916_2024 DEL 23 FEBBRAIO 2024
- La presunzione ex art. 1117 c.c. abbraccia tutti i beni che, per caratteristiche strutturali, siano destinati obiettivamente all'uso comune, salvo che risulti diversamente dal titolo; l'elenco contenuto nella norma è meramente esemplificativo. - L'atto costitutivo del condominio è l'unico atto rilevante ai fini dell'individuazione del titolo contrario alla condominialità; successivi atti di trasferimento non possono costituire base per l'accertamento dell'esclusione di un bene dalla comunione condominiale.
18. TRIBUNALE DI VERONA SENTENZA N 68-2026 PUBBLICAZIONE 16_01_2026
- Il regime giuridico della corte comune si evince dalla situazione di fatto e dalla ricorrenza della circostanza per cui la stessa è strumentale all'uso dell'edificio condominiale; la mera iscrizione catastale come "corte comune" non determina di per sé la qualificazione dell'area come condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c. ovvero come comunione ordinaria. - Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., si deve fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, conformemente all'orientamento consolidato di legittimità.
19. TRIBUNALE DI TARANTO SENTENZA N 548-2026 PUBBLICAZIONE 17_03_2026
- La presunzione di cui all'art. 1117 c.c., anche in assenza di espressa previsione nel titolo di trasferimento di singole unità immobiliari a favore di terzi, comporta che i beni siano di proprietà comune per coloro che ne beneficiano. - Tale presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo contrario e tale titolo può essere solo il primo atto di trasferimento con cui l'originario unico proprietario dell'intero fabbricato riserva a sé la proprietà esclusiva di determinati beni, altrimenti comuni. - I locali autorimessa espressamente mantenuti in comune tra determinati soggetti nell'atto istitutivo del condominio non possono essere attribuiti in proprietà esclusiva di uno solo di essi in assenza di successivi atti traslativi.
20. TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA SENTENZA N 202-2026 PUBBLICAZIONE 19_03_2026
- Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari. - In mancanza di titolo contrario, si presume di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. per tutti i beni strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio dell'intero edificio. - Il titolo contrario deve risultare in modo chiaro ed univoco dall'atto di acquisto o dall'atto costitutivo del condominio.
Precedenti Difformi
Dall'analisi della giurisprudenza recente non si registrano difformità significative sull'applicazione del principio per cui il titolo contrario alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. deve necessariamente risultare dall'atto istitutivo del condominio. La giurisprudenza è pressoché unanime sul punto.
Si segnala tuttavia che talune pronunce di merito hanno applicato un'interpretazione più estensiva della presunzione di condominialità, ritenendo la stessa applicabile anche a beni non espressamente menzionati nell'art. 1117 c.c. sulla base di una valutazione della destinazione funzionale del bene che non ha tenuto debitamente conto dell'atto istitutivo del condominio. È il caso della sentenza della Corte d'Appello n. 1582/2019 (riformata dalla sentenza in commento), che aveva ritenuto condominiale il seminterrato adibito ad autorimessa sulla base del contenuto degli atti di vendita successivi al 1975, senza considerare che era l'atto di donazione del 1975 a costituire l'atto istitutivo del condominio e a fissare l'assetto proprietario originario.
Si osserva altresì che la disciplina introdotta dalla l. n. 220/2012, che ha novellato l'art. 1117 c.c. inserendo espressamente le autorimesse nel novero dei beni condominiali presunti, ha determinato per i rapporti costituiti successivamente al 18 giugno 2013 un esito normativo differente rispetto a quello risultante dall'applicazione della versione previgente della norma. Pertanto, per tali rapporti, anche le autorimesse soggiacciono alla presunzione di condominialità, superabile solo dal titolo contrario risultante dall'atto istitutivo del condominio, secondo il principio generale.
Testo integrale della sentenza
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. … R.G. proposto da:
…, …, …, elettivamente domiciliati in …, presso lo studio dell'avvocato …, rappresentati e difesi dagli avvocati … e …;
- ricorrenti -
contro
…, elettivamente domiciliata in …, presso lo studio dell'avvocato … rappresentata e difesa dall'avvocato …;
- controricorrente -
Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO DI BARI n. 1582/2019 depositata l'11/07/2019.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/2025 dal Consigliere …;
Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. … che ha concluso per l'accoglimento del ricorso con rinvio alla Corte d'Appello di Bari;
uditi gli avvocati … per i ricorrenti e … in delega dell'avv. … per la controricorrente.
FATTI DI CAUSA
1. …, premesso di essere proprietaria di un appartamento ubicato all'interno del Condominio di via …, conveniva in giudizio i condomini …, … e … al fine di ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello del quale non possedeva le chiavi. L'attrice chiedeva anche il risarcimento del danno per il mancato utilizzo del bene dal 2000 al 2007 quantificato in euro 8200 in relazione al valore locativo annuo stimato in euro 1200.
2. I convenuti si costituivano in giudizio e contestavano la fondatezza della domanda rilevando che il fabbricato condominiale originariamente appartenuto all'unico proprietario … era stato da questi in parte donato ai propri figli … ed … ritenendo per sé un appartamento al primo piano, nonché il vano seminterrato oggetto della presente controversia come consacrato nell'atto pubblico di donazione del 28 Marzo 1975.
3. Il Tribunale rigettava la domanda.
4. … proponeva appello avverso la suddetta sentenza.
5. Si costituivano nel giudizio d'appello gli originari convenuti chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
6. La Corte d'appello di Bari accoglieva l'appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che l'area coperta del seminterrato era comune alle parti in causa così come i lastrici solari e il cortile interno; accoglieva anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del locale seminterrato quale autorimessa e deposito, condannando gli appellati in solido tra loro a pagare all'appellante l'importo equitativamente quantificato per ciascun mese a far data dalla notifica della domanda di primo grado e sino alla data di pubblicazione della sentenza. Rigettava nel resto il gravame.
Secondo la Corte d'appello, al fine della decisione, doveva esaminarsi l'atto notarile dell'8 Marzo 1975 avente ad oggetto la divisione tra … e il figlio … del bene in comproprietà come descritto nell'atto nel quale le parti avevano precisato che il donante rinunciava tra gli altri beni comuni alla titolarità dei beni oggetto del contendere.
Il cortile interno, i lastrici solari e il vano seminterrato erano rimasti nella proprietà esclusiva di … annessi alla proprietà dei suoi appartamenti mantenendo … soltanto il diritto di sciorinare i panni e l'uso di un posto auto e, dunque, i beni originariamente di proprietà condominiale erano stati donati al figlio … con l'unica riserva del diritto di affaccio sul cortile di sciorinamento dei panni e dell'uso del seminterrato limitatamente all'uso di un posto auto.
Successivamente … aveva venduto ad … e … l'appartamento a lui pervenuto con l'atto di divisione comprensivo dei beni oggetto di causa e, a loro volta, i beni erano stati successivamente acquistati da … con atto del dicembre del 2000.
Dunque, … aveva acquistato una parte del compendio originario appartenuto a … in virtù dell'atto di divisione-donazione del 1975 comprendente anche la proprietà del comune cortile interno, dei lastrici solari e del vano seminterrato; dunque, l'appello doveva essere accolto sul punto.
Il primo acquirente - poi dante causa della … -, aveva acquistato il compendio immobiliare che comprendeva tre appartamenti con tutti gli annessi accessori condominiali e, quindi, anche la proprietà dei beni contesi e se avesse voluto escludere dalla condominialità i suddetti beni avrebbe dovuto farne espressamente menzione nell'atto del 1991. Dunque, i beni oggetto della causa non erano stati esclusi dalla condominialità poiché in nessun atto notarile erano stati trasferiti in maniera autonoma. Il solo appartamento di … era rimasto escluso dalla comproprietà.
Il lastrico solare, i cortili e anche il seminterrato rientravano tra i beni in comune ex articolo 1117 codice civile e, dunque, non necessitavano di essere espressamente indicati nell'atto di trasferimento del 1991 attesa la presunzione legale di comproprietà, mentre al contrario avrebbero dovuto essere espressamente indicati per escluderli dalla vendita. Doveva essere accolta anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del vano seminterrato quantificata in euro 70 per ogni mese a far data dalla notifica della domanda.
7. …, … e … hanno proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di 8 motivi.
8. … ha resistito con controricorso.
9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell'udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.
10. Il Procuratore Generale ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c.
La censura riguarda l'ultrapetizione rispetto all'accertamento della proprietà comune dei lastrici solari e del cortile interno senza che vi fosse alcuna domanda di parte attrice.
1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato.
La domanda originaria della … era volta ad ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello del quale non possedeva le chiavi con contestuale richiesta di risarcimento del danno per il mancato utilizzo del suddetto bene. La stessa controricorrente riconosce di non aver formulato la domanda accolta dalla Corte d'Appello e sostiene che, anche se non espressamente formulata, la domanda era implicitamente contenuta in quella espressamente avanzata, costituendone presupposto necessario. Tale tesi è manifestamente infondata.
Il potere-dovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del "petitum" e della "causa petendi", sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di "ultra" o "extra" petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell'azione ("petitum" o "causa petendi"), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ("petitum" immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ("petitum" mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori (Cass. Sez. 2, 21/03/2019, n. 8048, Rv. 653291 - 01).
Nella specie, la Corte d'Appello ha affermato la proprietà comune di beni non ricompresi nella domanda proposta da … con l'originaria citazione e, in tal modo, ha violato l'art. 112 c.p.c. pronunciando oltre il limite della pretesa e su beni diversi e ulteriori rispetto a quelli oggetto della citazione.
2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 codice civile.
La Corte d'appello avrebbe erroneamente affermato che i diritti di condominio sul seminterrato dovessero essere regolati non soltanto dall'atto dell'8 Marzo 1975 ma anche nei successivi atti come quello del 1991, anche perché il seminterrato destinato ad autorimessa e scantinato va annoverato tra i servizi in comune ex articolo 1117 c.c. Entrambi gli assunti sarebbero errati.
In primo luogo, sarebbe stato violato il principio secondo cui il condominio sorge nel momento stesso in cui dall'edificio originario viene distaccato con trasferimento da un unico proprietario della prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata. Nella specie il condominio è sorto con l'atto di distacco e donazione dell'8 marzo 1975 che escludeva dalla condominialità il vano seminterrato come previsto dall'articolo 3 del suddetto atto e dall'articolo 6 dove era pattuito espressamente che a … veniva donato il piano seminterrato qualificato come bene oggetto di proprietà esclusiva e autonoma distinto dai diritti condominiali.
Pertanto, nei successivi atti di trasferimento e in particolare in quello del 1991, non doveva precisarsi che il vano seminterrato non era incluso tra i diritti condominiali. Inoltre, la Corte d'appello ha applicato il nuovo testo dell'articolo 1117 c.c. che individua le autorimesse tra le zone oggetto di proprietà condominiale mentre nel vecchio testo il piano seminterrato non era ricompreso in alcuna delle categorie suddette. Peraltro, in ogni caso il seminterrato non rientrava tra i beni di proprietà condominiale sussistendo un titolo contrario ex articolo 1117 c.c.
3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.
La Corte d'Appello avrebbe omesso di esaminare circostanze decisive. La prima è rappresentata dall'atto del 2 Marzo 2001 con il quale … ha alienato ad … e … la quota ideale di un mezzo del locale garage al piano seminterrato. La seconda circostanza omessa è rappresentata dall'atto di vendita preliminare del 6 novembre 2000 sottoscritto e non disconosciuto da … dove era espressamente prevista l'esclusione dell'intero piano seminterrato dalla vendita. Infine, sarebbe stata omessa la circostanza che l'edificio di via … era già stato frazionato e denunciato dai comproprietari costruttori al competente ufficio catastale in sei distinte schede ciascuna delle quali corrispondeva ad un'unità immobiliare compreso il locale seminterrato.
2.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati.
Come evidenziato dal Procuratore generale, dall'atto di donazione e divisione dell'immobile oggetto di giudizio intercorso tra … e il figlio … in data 28.03.1975 si evince che sono stati attribuiti in proprietà esclusiva a … tre appartamenti ed al padre … un appartamento, con rinuncia (pienamente ammissibile ex Sez. 2, n. 18344 del 2015 Rv. 637194 - 01) da parte di quest'ultimo ad alcuni beni comuni, tra i quali il seminterrato oggetto del presente giudizio, rispetto al quale egli ha mantenuto il solo diritto d'uso di un posto auto.
Successivamente … ha ceduto ai coniugi … e … uno dei tre appartamenti oggetto della divisione posto al piano rialzato con atto del 30.12.1991. Questi ultimi hanno poi venduto con atto dell'11.12.2000, a … il medesimo appartamento.
La Corte d'Appello, dopo aver esaminato l'atto del 1975, che è quello istitutivo del condominio, e dopo aver evidenziato che il seminterrato era stato oggetto esplicita di cessione in proprietà esclusiva dal padre … al figlio … come indicato letteralmente nell'atto, ha poi erroneamente e contraddittoriamente ritenuto che il bene fosse di proprietà condominiale ai sensi dell'art.1117 c.c. in quanto non escluso dal successivo atto di vendita. In particolare, secondo la Corte d'Appello, … nel 1991, al momento di cedere uno dei tre appartamenti ai coniugi … e …, avrebbe dovuto fare espressa menzione del seminterrato nell'atto per escludere la condominialità e riservarsi la proprietà.
Tale ultima affermazione è erronea e contraddice quanto espressamente affermato dalla stessa Corte d'Appello che ha evidenziato come il seminterrato era espressamente citato nell'atto del 1975 come di proprietà esclusiva di … con facoltà di uso limitatamente ad un posto auto per il padre ….
L'errore della Corte d'Appello è duplice sia in relazione all'applicazione dell'art. 1117 c.c., nella versione ratione temporis applicabile prima delle modifiche di cui alla l.n. 220 del 2012, che non ricomprende nella presunzione di condominialità il seminterrato (nella specie adibito a deposito e autorimessa), sia in relazione alla sussistenza di un titolo contrario.
Infatti, come evidenziato dal P.G. nelle sue conclusioni, il seminterrato anche se adibito ad autorimessa oltre che a deposito, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (nella versione ratione temporis applicabile prima della modifica introdotta dalla l. n. 220 del 2012) non è un bene che si presume condominiale.
Questa Corte, con varie pronunce (Sez. 2, n. 10371 del 1997 Rv. 509109 - 01; Sez. 2, n. 23001 del 2019 Rv. 655243 - 02) - riferite alla versione della norma che deve essere applicata nel caso di specie - ha affermato che il locale autorimessa, anche se situato (come nella specie) nel perimetro dell'edificio condominiale (nel seminterrato) non è incluso fra quelli di proprietà comune elencati nell'art. 1117 cit., neppure sotto l'aspetto di «parte dell'edificio necessaria all'uso comune».
Peraltro, in ogni caso, il seminterrato in base al titolo del 1975 era stato escluso dalla proprietà comune e la proprietà, al momento della costituzione del condominio, era riservata in via esclusiva a …. Di conseguenza, al momento della vendita dell'appartamento al primo piano, oltre a non operare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. vi era anche un titolo contrario in quanto, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza della divisione da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, non vi era stata tale destinazione che al contrario era stata espressamente esclusa, dovendosi di conseguenza ritenere che il bene fosse di proprietà esclusiva e non di proprietà comune dei condòmini (Cass. Sez. 2, 10/06/2025, n. 15528, Rv. 675814 - 01).
Deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni (Cass. Sez. 2, 31/05/2025, n. 14714, Rv. 675289 - 01).
Alla luce di quanto detto deve essere esclusa la natura condominiale del seminterrato e devono condividersi le conclusioni del P.G. secondo cui al fine di accertare l'eventuale proprietà comune è, quindi, determinante l'esame dei titoli di acquisto che si sono succeduti nel tempo a partire dal 1975.
4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c.
La Corte d'Appello avrebbe erroneamente interpretato l'atto dell'8 marzo 1975 laddove la volontà delle parti resa palese dal senso letterale delle parole era già quella di far sorgere il condominio procedendo sia al distacco delle singole unità immobiliari sia alla regolazione dei rispettivi diritti di condominio; la suddetta interpretazione sarebbe confermata anche in base al criterio dell'interpretazione sistematica e del comportamento complessivo delle parti, in quanto tutti si sono comportati in modo da escludere che il piano seminterrato fosse un bene condominiale.
5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione falsa applicazione dell'art. 346 c.p.c.
Contrariamente a quanto affermato dalla Corte d'Appello, gli appellati avevano riproposto espressamente la domanda riconvenzionale di usucapione fin dalla comparsa di costituzione in appello del 7 Marzo 2016, ribadita anche nella comparsa conclusionale del 17 maggio 2019.
6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: violazione falsa applicazione degli artt. 1226 e 2697 c.c. e degli articoli 115 e 116 c.p.c.
La censura si appunta avverso la parte della sentenza d'appello che ha riconosciuto il risarcimento del danno liquidato in via equitativa senza alcuna prova della sua esistenza in violazione dell'articolo 1226 c.c. La somma riconosciuta sarebbe, inoltre, slegata da parametri verosimili e senza alcun elemento probatorio fornito dalla attrice.
7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c.
La domanda di risarcimento era limitata al periodo tra dicembre 2000 ottobre 2007, mentre la condanna ha compreso anche il periodo successivo dalla notifica della domanda alla data di pubblicazione della sentenza.
8. L'ottavo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell'art.112 c.p.c.
La censura è ripetitiva di quella proposta col primo motivo relativamente alla ultrapetizione rispetto all'accertamento della condominialità del lastrico solare e del cortile interno.
9. I motivi dal quarto al nono sono assorbiti dall'accoglimento dei primi tre motivi di ricorso.
10. In conclusione la Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Bari in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Bari in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 20 novembre 2025.
