Non è consentito ricorrere al giudice in sede contenziosa per ottenere determinazioni finalizzate al «migliore godimento» delle cose comuni, ovvero l'imposizione di un regolamento contenente norme circa l'uso delle stesse, spettando unicamente al consorzio strutturato di persone esprimere la volontà associativa di autorganizzazione contenente i criteri di comportamento vincolanti per i partecipanti della comunione. Ne consegue che il giudice può eventualmente annullare la norma regolamentare di produzione privata che sia stata impugnata a norma dell'art. 1107, comma 1, cod. civ., ma non può modificare quest'ultima nel senso di dettare una diversa regola in sostituzione di quella annullata”.
Analisi dell'Ordinanza Cass. Civ., n. 20908/2025
1. La Parte in Fatto
La controversia trae origine da una lite tra comproprietari di un complesso immobiliare a Pistoia, sorto da una preesistente struttura rurale, in merito all'utilizzo di una corte comune.
Primo Grado: I signori B. e N. citavano in giudizio i signori C. e T. per accertare la comproprietà della corte, ordinare la rimozione di una recinzione e di vasi, e ottenere una regolamentazione dell'uso del cortile per la sosta dei veicoli. Le convenute, in via riconvenzionale, chiedevano di accertare che gli attori avessero solo un diritto di passo e non di parcheggio. Il Tribunale di Pistoia, con una sentenza parziale, accertava la comproprietà della corte. Successivamente, con sentenza definitiva, rilevando l'insufficienza dei posti auto per tutti i comproprietari, il Tribunale stabiliva d'ufficio un regolamento per l'uso turnario del parcheggio, basato sui millesimi di proprietà calcolati da un Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU).
Secondo Grado: I soccombenti impugnavano la decisione dinanzi alla Corte d'Appello di Firenze, lamentando che il giudice di primo grado avesse erroneamente applicato l'art. 1102 c.c., stabilendo un uso non paritario della cosa comune e sostituendosi alla volontà dei comproprietari. La Corte d'Appello rigettava il gravame, ritenendo legittima la disciplina turnaria stabilita dal Tribunale per rimediare all'inerzia dei comunisti e per garantire a tutti, seppur in modo non contemporaneo, il godimento dello spazio comune.
Giudizio di Cassazione: I signori Cantarella proponevano ricorso per cassazione, deducendo, tra i vari motivi, la violazione degli artt. 1102 e 1117 c.c. e il difetto di giurisdizione, sostenendo che il giudice non potesse surrogarsi alla volontà dei condomini per creare un regolamento d'uso, attività riservata all'assemblea o a un accordo contrattuale.
2. La Parte in Diritto e il Principio Affermato
La Corte di Cassazione accoglie i primi tre motivi del ricorso, cassando senza rinvio la sentenza impugnata e annullando il regolamento giudiziale. Il cuore della decisione risiede nell'affermazione di un principio fondamentale in materia di comunione e condominio: il giudice, in sede contenziosa, non ha il potere di creare un regolamento per disciplinare le modalità di "miglior godimento" della cosa comune, sostituendosi alla volontà dei comproprietari.
La ratio decidendi si articola nei seguenti punti:
Limiti dell'Intervento Giudiziale Contenzioso: L'intervento del giudice in sede contenziosa è limitato a una funzione "negativa": può accertare che l'uso di un comproprietario leda il pari diritto degli altri (violazione dell'art. 1102 c.c.) e, di conseguenza, ordinare la rimozione di opere o il risarcimento del danno. Non può, tuttavia, spingersi a una pronuncia "conformativa" che detti le regole per l'uso futuro della cosa.
Autonomia dei Comproprietari: La legge affida la determinazione dei criteri per il miglior godimento della cosa comune all'amministrazione congiuntiva, basata sul principio maggioritario (artt. 1105 e 1106 c.c.). È il "gruppo" dei comproprietari a dover esprimere la propria volontà associativa di auto-organizzazione.
Il Rimedio per l'Inerzia: Se i comproprietari sono inerti e non adottano i provvedimenti necessari per l'amministrazione, la legge prevede uno specifico rimedio: il ricorso all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione (art. 1105, comma 4, c.c.). Questo strumento, tuttavia, è finalizzato a superare una paralisi gestionale per atti di amministrazione necessari, non a ottenere l'imposizione di un regolamento d'uso per il "miglior godimento".
La Corte enuncia il seguente principio di diritto:
Non è consentito ricorrere al giudice in sede contenziosa per ottenere determinazioni finalizzate al «migliore godimento» delle cose comuni, ovvero l'imposizione di un regolamento contenente norme circa l'uso delle stesse, spettando unicamente al consorzio strutturato di persone esprimere la volontà associativa di autorganizzazione contenente i criteri di comportamento vincolanti per i partecipanti della comunione. Ne consegue che il giudice può eventualmente annullare la norma regolamentare di produzione privata che sia stata impugnata a norma dell'art. 1107, comma 1, cod. civ., ma non può modificare quest'ultima nel senso di dettare una diversa regola in sostituzione di quella annullata”.
Giurisprudenza Conforme
Il principio affermato nell'ordinanza in esame è consolidato e trova riscontro in numerose pronunce della Suprema Corte.
Cass. Civ., Sez. 2, n. 18038 del 28/08/2020: Citata esplicitamente nell'ordinanza analizzata, questa sentenza ribadisce che il ricorso al giudice in sede contenziosa è precluso per ottenere provvedimenti di gestione della res ai fini della sua amministrazione nei rapporti interni tra comunisti. Per superare l'inerzia, lo strumento corretto è quello della volontaria giurisdizione ex art. 1105, co. 4, c.c.
Cass. Civ., Sez. U, n. 4213 del 19/07/1982: Anch'essa richiamata, ha chiarito da tempo la distinzione tra la tutela petitoria e possessoria (di competenza del giudice contenzioso) e l'intervento per l'amministrazione della cosa comune in caso di inerzia (di competenza del giudice in camera di consiglio).
Cass. Civ., Sez. 2, n. 11802 del 18/06/2020: Sebbene focalizzata su un vincolo di destinazione, riafferma implicitamente che le modalità d'uso e i vincoli sulle parti comuni derivano dalla volontà dei proprietari (espressa nel regolamento) o dalla legge, non da una statuizione creativa del giudice.
Cass. Civ., Sez. 2, n. 12291 del 07/06/2011: Sottolinea che il regolamento di condominio è un atto di produzione privata. Il giudice può annullare una norma regolamentare illegittima, ma non può modificarla dettando una regola diversa in sostituzione.
Cass. Civ., Sez. 3, n. 8876 del 08/09/1998: Afferma che la previsione del rimedio specifico del ricorso all'autorità giudiziaria in volontaria giurisdizione (art. 1105 c.c.) preclude al singolo partecipante di rivolgersi al giudice in sede contenziosa per ottenere provvedimenti di gestione della cosa comune.
Cass. Civ., Sez. U, n. 28972 del 17/12/2020: Trattando dell'inammissibilità di un "diritto reale di uso esclusivo", questa sentenza rafforza il principio del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità. Indirettamente, conferma che né i privati né tantomeno il giudice possono creare figure giuridiche o modalità d'uso che alterino la struttura legale della comproprietà, il cui nucleo è l'uso paritario ex art. 1102 c.c.
Cass. Civ., Sez. 2, n. 31690 del 04/12/2019: Distingue nettamente le modificazioni apportate dal singolo condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c. (che non richiedono delibera) dalle innovazioni ex art. 1120 c.c. (che richiedono una delibera a maggioranza). Questa distinzione evidenzia come la regolamentazione dell'uso sia materia di autonomia privata (del singolo o dell'assemblea), non di intervento giudiziale creativo.
Cass. Civ., n. 944 del 2013: Ribadisce che l'uso della cosa comune non può estendersi a vantaggio di altre proprietà esclusive dello stesso condomino, poiché ciò imporrebbe una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso di tutti. Questo principio limita il potere del singolo e, a maggior ragione, quello del giudice di alterare la destinazione e l'uso del bene comune.
Tribunale di Rimini, n. 751/2021: In un caso di impugnazione di delibera, il tribunale ha rigettato la domanda di nullità affermando che l'assemblea aveva correttamente esercitato le proprie attribuzioni deliberando a maggioranza sulla regolamentazione dell'uso della cosa comune, confermando che tale potere spetta all'organo assembleare.
Cass. Civ., n. 26226 del 07/12/2006: Stabilisce che è illegittima una delibera che attribuisce posti auto in base ai millesimi, perché la quota di proprietà rileva per pesi e vantaggi, ma non per il godimento, che si presume uguale per tutti. Questo conferma che la regolamentazione dell'uso deve seguire il principio del "pari uso" (art. 1102 c.c.) e che le modalità (es. turnazione) sono di competenza dell'assemblea, non del giudice.
Giurisprudenza su Questioni Connesse o con Sfumature Differenti
È estremamente difficile reperire giurisprudenza "difforme" nel senso di pronunce recenti e consolidate che affermino il principio opposto. Il principio secondo cui il giudice contenzioso non può creare regolamenti d'uso è pacifico. Tuttavia, si possono analizzare sentenze che, pur non contraddicendo frontalmente tale principio, trattano aspetti diversi dell'intervento giudiziale o dell'uso della cosa comune, che potrebbero apparire in contrasto se non letti con attenzione.
Cass. Civ., Sez. 2, n. 4879 del 25/02/2025 : Ratio decidendi: La Corte ha ritenuto corretto l'ordine di rimozione di un cancello che impediva a un comproprietario l'accesso al fondo comune. Questo non è un caso di creazione di un regolamento, ma di ripristino del "pari uso" violato, un intervento "negativo" e ripristinatorio pienamente consentito al giudice contenzioso.
Cass. Civ., Sez. 2, n. 36438 del 29/12/2023: Ratio decidendi: La Corte ha confermato la condanna a rimuovere delle auto da una rampa di accesso ai garage e al risarcimento del danno. Anche qui, il giudice non ha creato una regola d'uso, ma ha sanzionato un uso illegittimo (parcheggio sistematico) che alterava la destinazione della cosa comune (rampa carrabile) e impediva il pari uso agli altri.
Corte d'Appello di Firenze, n. 190 del 19/01/2024: Ratio decidendi: La Corte ha ritenuto legittimo l'intervento di un condomino che aveva eseguito una gettata di cemento su una buca nel piazzale comune per ragioni di urgenza e sicurezza. Questo caso mostra come il singolo possa intervenire sulla cosa comune (ex art. 1102 c.c.) senza alterarne la destinazione, e il giudice può essere chiamato a valutare la legittimità di tale intervento ex post.
Tribunale di Salerno, n. 1058 del 24/02/2024: Ratio decidendi: Il Tribunale ha negato l'esecuzione di un ordine di rilascio "pro quota" di un immobile indiviso da un comproprietario a un altro, affermando la necessità di una preventiva divisione. Questa sentenza, pur in un contesto diverso, evidenzia la difficoltà per il giudice di intervenire in modo "creativo" sulla fruizione di un bene indiviso, preferendo soluzioni che definiscano in modo netto i diritti (come la divisione).
Cass. Civ., n. 13213 del 16/05/2019: Ratio decidendi: La Corte ha ritenuto illegittimo l'uso di una strada comune da parte di un comunista per accedere a un fondo di sua proprietà esclusiva ma estraneo alla comunione originaria. Questo è un altro esempio di intervento giudiziale "negativo" che sanziona un uso eccedente i limiti dell'art. 1102 c.c., qualificandolo come costituzione di una servitù non autorizzata.
Tribunale di Benevento, n. 1454 del 29/07/2024: Ratio decidendi: Il giudice ha dichiarato nulla una delibera condominiale e ha condannato il condominio al risarcimento dei danni per infiltrazioni. Questo dimostra il potere del giudice di intervenire su atti (le delibere) e fatti (i danni) illegittimi, ma non di dettare regole di gestione future.
Tribunale Ordinario Santa Maria Capua Vetere, n. 1835/2017: Ratio decidendi: Il giudice ha ritenuto legittimo l'uso particolare del sottosuolo comune da parte di un condomino (interramento di un serbatoio), in quanto non alterava la destinazione né impediva il pari uso. Si tratta di una valutazione di conformità all'art. 1102 c.c. di un'attività già posta in essere.
Cass. Civ., n. 5997 del 05/03/2008: Afferma la legittimità di una delibera assembleare che assegna posti auto in uso esclusivo e turnario. Questo non è in contrasto con il principio dell'ordinanza, ma ne è il corollario: è l'assemblea, non il giudice, l'organo competente a stabilire tali regole.
Cass. Civ., n. 1062 del 18/01/2011: Ribadisce che il singolo condomino può apportare modifiche a proprie spese per il miglior godimento della cosa comune, nel rispetto dei limiti dell'art. 1102 c.c. Il giudice interviene solo se tali limiti vengono violati.
Cass. Civ., n. 11445 del 03/06/2015: Approfondisce la distinzione tra le modifiche ex art. 1102 c.c. (fatte dal singolo nel proprio interesse) e le innovazioni ex art. 1120 c.c. (deliberate dall'assemblea nell'interesse collettivo), confermando che la gestione dell'uso del bene comune è rimessa all'autonomia dei privati.
La Posizione della Dottrina
La dottrina è unanime nel sostenere la soluzione adottata dalla Cassazione. L'analisi dottrinale si fonda sulla distinzione tra la tutela dei diritti e l'amministrazione della comunione.
L'art. 1102 c.c. come norma chiave: L'articolo 1102 c.c. è visto come la norma fondamentale che regola l'uso della cosa comune da parte del singolo partecipante. Esso stabilisce un equilibrio tra il diritto individuale di godimento e il rispetto del pari diritto altrui e della destinazione della cosa. La dottrina sottolinea che questo articolo conferisce a ciascun comproprietario un'ampia facoltà di servirsi del bene, anche per un uso più intenso, purché i limiti siano rispettati.
L'amministrazione come attività collettiva: L'amministrazione della cosa comune è invece un'attività collettiva, governata dal principio maggioritario (art. 1105 c.c.). Le decisioni relative all'ordinaria amministrazione e alla formazione di un regolamento per il miglior godimento sono di competenza dell'assemblea dei partecipanti (art. 1106 c.c.). La dottrina vede in queste norme l'espressione dell'autonomia gestionale del gruppo.
Il carattere eccezionale dell'intervento giudiziale: L'intervento del giudice è considerato eccezionale. La dottrina distingue nettamente la giurisdizione contenziosa, che interviene a tutela di un diritto violato (ad esempio, per reprimere un abuso ex art. 1102 c.c.), dalla giurisdizione volontaria ex art. 1105, comma 4, c.c. Quest'ultima è uno strumento sostitutivo volto a superare la stasi decisionale, ma il suo ambito è limitato ai "provvedimenti necessari per l'amministrazione", non estendendosi alla creazione di complessi regolamenti d'uso che appartengono alla sfera discrezionale dei comproprietari.
Evoluzione Giurisprudenziale
L'evoluzione giurisprudenziale sulla questione è stata caratterizzata da un progressivo consolidamento e chiarimento del principio affermato nell'ordinanza in esame.
Fase iniziale: Già in passato, la giurisprudenza, come dimostra la citata sentenza delle Sezioni Unite del 1982 [CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N 20908 DEL 23-07-2025], aveva tracciato una netta linea di demarcazione tra la giurisdizione contenziosa e quella volontaria in materia di comunione.
Consolidamento: Nel corso degli anni, le sentenze hanno costantemente ribadito questo confine. L'orientamento si è rafforzato, specificando sempre meglio i limiti del potere del giudice contenzioso. Se in passato qualche pronuncia di merito poteva aver tentato di "forzare" la mano, creando regolamenti per risolvere liti complesse (come nel caso di specie), la Corte di Cassazione ha sempre corretto tali deviazioni, riaffermando il primato dell'autonomia privata.
Stato attuale: Oggi, il principio è da considerarsi pacifico. L'evoluzione si è concentrata più sulle sfumature: definire cosa costituisca alterazione della destinazione, cosa violi il pari uso, e quali siano i limiti del potere dell'assemblea nel regolamentare l'uso (es. uso turnario, assegnazione di posti auto). La giurisprudenza recente, come quella sull'impossibilità di creare un "diritto reale di uso esclusivo", mostra una tendenza a proteggere in modo rigoroso la struttura legale della comproprietà e a confinare gli interventi, sia dei privati che del giudice, entro i binari tracciati dal codice civile.
In conclusione, l'ordinanza n. 20908/2025 non rappresenta un'inversione di tendenza, ma la coerente e rigorosa applicazione di un principio giuridico stabile e profondamente radicato nel nostro ordinamento, che tutela l'autonomia dei comproprietari nella gestione dei beni comuni.
