Articoli del codice civile richiamati nella motivazione
art. 1134 c.c. - art. 1110 c.c. - art. 1100 c.c. - art. 1105 c.c. - art. 1139 c.c.
Principi di diritto richiamati nella motivazione
Il condomino che, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, ha anticipato spese per opere di conservazione della cosa comune, ha diritto al loro rimborso purché ne dimostri l'urgenza ex art. 1134 c.c. , la quale ricorre se esse sono state sostenute per opere da eseguirsi senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, al fine di evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi o alla cosa comune, cosicché non possono considerarsi urgenti spese già precedentemente ordinate dal giudice con provvedimento d'urgenza, suscettibile di attuazione ex art. 669-duodecies c.p.c.» (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16351 del 17/06/2025, Rv. 675297).
Nella materia condominiale, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell' art. 1134 c.c. , a differenza di quanto previsto dall' art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell'urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in proprietà» (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27106 del 06/10/2021, Rv. 662359).
In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell' art. 1134 c.c. , dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione ( art. 1110 c.c. )» (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9280 del 16/04/2018, Rv. 648087).
La vicenda in fatto
Tre comproprietarie di un edificio - composto da quattro piani fuori terra e sottotetto, ad eccezione di un locale ad uso negozio al piano terreno di proprietà di una società - agivano innanzi al Tribunale di Brescia con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. per ottenere dalla società convenuta il rimborso della quota corrispondente ai suoi millesimi di proprietà (95/1000), pari a euro 9.368,63, delle spese di sistemazione del tetto e delle facciate sostenute tra il 2012 e il 2013 per complessivi euro 98.617,20, integralmente anticipate dalle attrici. In via subordinata, veniva spiegata domanda di arricchimento senza causa per la medesima somma.
La società si costituiva negando l'esistenza di qualsiasi accordo per gli interventi diversi da quelli concernenti uno scivolo - oggetto di una convenzione scritta del 17 aprile 2013, regolarmente eseguita - e contestando tanto la sussistenza dell'urgenza, presupposto previsto dall' art. 1134 c.c. , quanto gli estremi dell'arricchimento senza causa.
Con sentenza n. 1240/2018 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo non raggiunta la prova di un accordo tra le parti per la sistemazione del tetto e delle facciate. La Corte di Appello di Brescia, con sentenza n. 968/2021, riformava la decisione e accoglieva la domanda: pur non potendosi ritenere provato un accordo per gli interventi diversi da quelli sullo scivolo, non poteva escludersi l'urgenza delle opere, espressamente riconosciuta dalla società in una missiva del 23 aprile 2012 e confermata dai testimoni. Avverso tale pronuncia la società proponeva ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, cui le comproprietarie resistevano con controricorso.
La decisione in diritto
La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi - con i quali la ricorrente denunciava la falsa applicazione dell' art. 1134 c.c. (oltre alla violazione dell'art. 111 Cost.) e la violazione delle regole in materia di prova - ritenendoli fondati. Il punto centrale è che il giudice d'appello ha eluso i principi regolatori dell'istituto: l'affermazione secondo cui le parti avevano piena consapevolezza della necessità di eseguire i lavori evidenzia, semmai, l'assenza del carattere di indifferibilità dell'intervento, inteso come impossibilità di deliberare sugli stessi in sede assembleare.
In continuità con l'orientamento consolidato (in particolare Cass. n. 16351/2025 e Cass. n. 27106/2021), la Corte ribadisce che il requisito dell'urgenza è condizione del diritto al rimborso del condomino che abbia agito individualmente. Costui deve dimostrare non solo l'indispensabilità delle opere per evitare danni a sé, a terzi o alla cosa comune, ma anche la loro indifferibilità, ossia che dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvisare preventivamente l'amministratore o di passare per una delibera assembleare. Proprio l'esistenza di un articolato confronto tra le parti - con proposte e controproposte protrattesi nel tempo - dimostra l'assenza del presupposto dell'impossibilità di discutere in assemblea. Al condomino gestore non è dovuto alcun rimborso a fronte della semplice trascuranza degli altri partecipanti, non potendosi applicare i principi dettati dall' art. 1110 c.c. in materia di comunione.
Di rilievo sistematico l'ulteriore passaggio sul condominio minimo: la circostanza che il condominio fosse composto da due soli partecipanti - con la conseguente impossibilità pratica dell'assemblea di deliberare se non all'unanimità - non legittima la gestione diretta dei beni comuni da parte del singolo. Per le ipotesi di stallo decisionale l'ordinamento appronta il rimedio del ricorso all'autorità giudiziaria, nelle forme del combinato disposto degli artt. 1105 , quarto comma, e 1139 c.c. La gestione individuale resta ammessa nei soli limiti dell'urgenza qualificata di cui all' art. 1134 c.c. , secondo la nozione - ribadita da tempo (Cass. S.U. n. 2046/2006; Cass. n. 9280/2018; Cass. n. 18759/2016) - che distingue nettamente l'urgenza dalla mera necessità.
L'accoglimento dei primi due motivi ha determinato l'assorbimento del terzo (superfluità della preventiva convocazione dell'assemblea) e del quarto (congruità dell'intera spesa e natura di manutenzione ordinaria degli interventi), con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di Appello di Brescia in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Evoluzione giurisprudenziale
La più recente giurisprudenza di legittimità in termini si presenta come un fronte compatto e privo di oscillazioni. L'ordinanza in commento si colloca in perfetta linea con Cass. n. 15134/2026, che, richiamando la massima di Cass. n. 18759/2016, ha ribadito che il condomino il quale abbia anticipato spese di conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso solo se dimostri l'urgenza, chiarendo che essa non ricorre quando l'intervento sia programmabile o comunque realizzabile con il tempo necessario per avvertire gli altri condomini o attivare i rimedi di cui all' art. 1105, comma 4, c.c.
Il medesimo indirizzo è espresso da Cass. n. 16351/2025, che ha enunciato il principio di diritto sul rimborso subordinato alla prova dell'urgenza e sull'esclusione di quest'ultima ove la spesa sia stata già ordinata dal giudice con provvedimento d'urgenza; da Cass. n. 8252/2025, che ha ricordato come l' art. 1134 c.c. trovi applicazione solo per le spese riferite alla riparazione di cose comuni; da Cass. n. 29336/2023 e Cass. n. 7223/2023, che riaffermano la distinzione tra la disciplina della comunione ( art. 1110 c.c. ) e quella, più rigorosa, del condominio ( art. 1134 c.c. ).
Risalendo nel tempo, il principio è già scolpito in Cass. n. 27106/2021, in Cass. n. 620/2019 e in Cass. n. 9280/2018 con specifico riferimento al condominio minimo, nonché nelle più risalenti Cass. n. 18759/2016, Cass. n. 27519/2011 e Cass. n. 21015/2011, che si saldano all'insegnamento delle Sezioni Unite n. 2046/2006. Se ne trae la conclusione che, sul punto, la giurisprudenza è costante: nessun mutamento di rotta, ma una progressiva messa a punto della nozione di urgenza qualificata come discrimine tra il potere gestorio individuale e la competenza degli organi condominiali.
Cosa dice la giurisprudenza di merito
La giurisprudenza di merito in termini si muove in piena aderenza all'insegnamento di legittimità. Le pronunce più recenti confermano che il rimborso ex art. 1134 c.c. presuppone la prova, a carico del condomino gestore, non della mera necessità, bensì dell'urgenza-indifferibilità delle opere. In questa direzione si segnala Corte d'Appello di Messina, sent. n. 505/2026, che ha rigettato l'appello del condomino escludendo il diritto al rimborso in difetto della dimostrazione dell'urgenza; nello stesso senso Corte d'Appello di Firenze, sent. n. 1926/2026, la quale ha confermato il rigetto della domanda pur a fronte di lavori accertati come necessari dal c.t.u., ribadendo che la condizione di urgenza non sussiste quando la situazione consenta di interpellare preventivamente gli altri condomini.
Analoga impostazione si rinviene in Corte d'Appello di Venezia, sent. n. 912/2026, e in Corte d'Appello di Trieste, sent. n. 96/2026, nonché, per la giurisprudenza di primo grado, in Tribunale di Grosseto, sent. n. 406/2026, che compendia il diritto vivente citando testualmente Cass. n. 16351/2025, Cass. n. 27106/2021 e Cass. n. 9280/2018 e ricordando che, ai sensi dell' art. 1134 c.c. , nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione ( art. 1110 c.c. ). Anche a livello di merito, pertanto, l'orientamento è uniforme e stabile.
Precedenti conformi e difformi
Precedenti conformi
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15134_2026 DEL 19 MAGGIO 2026
Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c. , l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini» (in continuità con Cass. Sez. 2, n. 18759/2016, Rv. 641283-01).
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16351_2025 DEL 17 GIUGNO 2025
Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c. , l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini. Nella fattispecie in esame, pertanto, non è dovuto alcun rimborso al condomino ove la spesa di conservazione sia stata precedentemente ordinata dal giudice, con provvedimento d'urgenza, soggetto ad attuazione ai sensi dell'art. 669 duodecies c.p.c.».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8252_2025 DEL 28 MARZO 2025
l' art. 1134 c.c. , secondo cui il condomino non ha diritto al rimborso di spese fatte senza autorizzazione dell'amministratore e dell'assemblea, trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell'ambito della sua proprietà singola senza alcuna utilità per la conservazione dei beni condominiali».
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 29336_2023 DEL 23 OTTOBRE 2023
si applica l' art. 1134 c.c. , il quale, a differenza dell' art. 1110 c.c. , che opera in materia di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza... la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell' art. 1134 c.c. ... Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione ( art. 1110 c.c. )».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 7223_2023 DEL 13 MARZO 2023
il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, cioè che le opere da lui finanziate anticipatamente siano da eseguire senza la dilazione necessaria ad ottenere l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea; ciò al fine che il condomino eviti un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune».
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27106_2021 DEL 6 OTTOBRE 2021
Nella materia condominiale, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell' art. 1134 c.c. , a differenza di quanto previsto dall' art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell'urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in proprietà».
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 620 DEL 14 GENNAIO 2019
Anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell' art. 1134 c.c. ... Nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione ( art. 1110 c.c. ). ... Se non si raggiunge l'unanimità e non si decide, poiché la maggioranza non può formarsi in concreto, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, come previsto dagli artt. 1139 e 1105 c.c.».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 9280 DEL 16 APRILE 2018
In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell' art. 1134 c.c. , dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione ( art. 1110 c.c. )».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 18759 DEL 23 SETTEMBRE 2016
Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c. , l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini» (Rv. 641283).
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 27519 DEL 19 DICEMBRE 2011
Il diritto al rimborso della spesa affrontata dal singolo condomino per conservare la cosa comune sussiste nel momento in cui venga dimostrata l'urgenza dei lavori in questione, ossia, nel caso in cui persiste la necessità di eseguire detta opera senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Sono da considerare urgenti, in base a quanto disposto dall' art. 1134 cod. civ. quei lavori che valgono a rimuovere un pericolo effettivo, anche se non imminente, alla stabilità dell'edificio, ovvero ad assicurarne la funzionalità».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 21015 DEL 12 OTTOBRE 2011
la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza... poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell' art. 1134 cod. civ. » (Cass. S.U. n. 2046/2006).
Precedenti difformi
Dall'esame della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non emergono pronunce difformi: l'orientamento sulla natura eccezionale e rigorosa della gestione di iniziativa individuale ex art. 1134 c.c. - e sull'inapplicabilità al condominio della più favorevole disciplina della comunione ordinaria ( art. 1110 c.c. ) - risulta costante e uniforme.
Il provvedimento per esteso
ORDINANZA
sul ricorso 6538-2022 proposto da: …, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti … e … - ricorrente -
contro …, … e …, elettivamente domiciliate in ROMA, via …, presso l’avv. …, che le rappresenta e difende unitamente all’avv. … – controricorrenti –
avverso la sentenza n. 968/2021 della CORTE DI APPELLO di BRESCIA, depositata in data 03/08/2021;
udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere …
FATTI DI CAUSA
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. …, … e … evocavano in giudizio … innanzi il Tribunale di Brescia, allegando di essere proprietarie di un edificio sito in …, via …, composto di quattro piani fuori terra e sottotetto, ad eccezione del locale ad uso negozio sito al piano terreno, di proprietà della società convenuta. Esponevano di aver raggiunto il 17.4.2013 un accordo scritto con detta società per l’esecuzione di alcuni interventi di ristrutturazione e sistemazione dell’edificio, interessato da infiltrazioni, in particolare relativi ad uno scivolo; lavori che erano poi stati eseguiti. Assumevano altresì di aver eseguito altri interventi di sistemazione del tetto e delle facciate, tra il 2012 e il 2013, per una spesa di € 98.617,20 pagata per intero dalle attrici. Poiché la convenuta si era rifiutata di versare la quota corrispondente ai suoi millesimi di proprietà, pari a 95/1000, ne chiedevano la condanna al pagamento di € 9.368,63 oltre interessi. In subordine, spiegavano domanda di arricchimento senza causa per la medesima somma.
Si costituiva …, negando l’esistenza di alcun accordo per gli interventi diversi da quelli concernenti lo scivolo e contestando l’esistenza sia dell’urgenza, presupposto previsto dall’ art. 1134 c.c. , sia degli estremi per il riconoscimento dell’arricchimento senza causa.
Con sentenza n. 1240/2018 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo non conseguita la prova di un accordo tra le parti per la sistemazione del tetto e delle facciate dello stabile.
Con la sentenza impugnata n. 968/2021, la Corte di Appello di Brescia riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda delle originarie attrici. Secondo la Corte territoriale, pur non potendosi ritenere conseguita la prova di un accordo tra le parti per la realizzazione degli interventi diversi da quelli concernenti lo scivolo (oggetto della convenzione del 17.4.2013, regolarmente eseguita), non poteva escludersi l’urgenza dei detti interventi, espressamente riconosciuta da … in una missiva del 23.4.2012 e confermata dai testimoni escussi in prime cure.
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione …, affidandosi a quattro motivi.
Resistono con controricorso …, … e ….
A seguito della rinuncia degli originari difensori di …, si sono costituiti i nuovi procuratori di detta società.
In prossimità dell’udienza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la falsa applicazione dell’ art. 1134 c.c. e violazione dell’art. 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato, nella fattispecie, i presupposti dell’urgenza, fornendo motivazione non idonea ad integrare il cd. “minimo costituzionale”.
Con il secondo motivo, invece, … contesta la violazione degli artt. 244, 253, 115, 116 c.p.c., 2697 e 2730 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente interpretato le risultanze della prova testimoniale e del riconoscimento stragiudiziale operato da … con la comunicazione del 23.4.2012, ravvisando la prova dell’urgente necessità sulla base di una ricostruzione dei fatti non aderente alle risultanze dell’istruttoria.
Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono fondate.
La Corte di Appello ha ritenuto che tra le parti fossero intercorse articolate trattative, con proposte e controproposte, sfociate poi in un accordo (concretato nella scrittura del 17.4.2013) soltanto relativamente alle opere da svolgere sullo scivolo. Per gli altri interventi, invece, non era stato raggiunto alcun accordo, poiché non vi era una convenzione scritta tra le parti e la prova testimoniale non aveva consentito di accertare l’intervenuta conclusione di una pattuizione orale (cfr. pagg. 17 e 18 della sentenza). Secondo il giudice del gravame, la medesima prova orale aveva confermato la sussistenza dell’urgenza, poiché tutti i testimoni avevano riferito che esistevano infiltrazioni d’acqua e problemi di impermeabilizzazione e la stessa società odierna ricorrente aveva dichiarato, nella propria comunicazione del 23.4.2012, “Concordiamo pienamente sulla urgente necessità di avviare più che celermente i lavori”, senza circoscrivere la portata di tale affermazione, di carattere generale, al solo intervento poi regolamentato dalla scrittura del 17.4.2013. Inoltre, sempre secondo la Corte bresciana, la prova testimoniale aveva confermato specificamente la presenza di una crepa sul cornicione, con pericolo di caduta di materiale, di fenomeni di distacco degli intonaci, di infiltrazioni provenienti dal tetto dell’edificio, onde non poteva non ravvisarsi la sussistenza del presupposto dell’urgenza di cui all’ art. 1134 c.c. (cfr. pag. 19 della sentenza impugnata).
L’odierna ricorrente contesta tale articolata ricostruzione, sostenendo che la dichiarazione contenuta nella comunicazione del 23.4.2012 si riferiva esclusivamente all’intervento poi realizzato sullo scivolo, ma non anche alla complessiva condizione dell’intero edificio; che la stessa non avrebbe potuto essere considerata come riconoscimento stragiudiziale; che le prove testimoniali non avevano consentito di conseguire la prova certa dell’urgenza; che i testi avevano espresso valutazioni, circa la pericolosità degli ammaloramenti riscontrati nell’edificio, che non avrebbero potuto fare.
In effetti, la Corte di Appello ha eluso i principi regolatori dell’istituto previsto dall’ art. 1134 c.c. , poiché l’affermazione che le parti avessero consapevolezza della necessità di eseguire i lavori oggetto di causa evidenzia l’assenza del carattere di indifferibilità dell’intervento, intesa come impossibilità di deliberare sugli stessi in sede assembleare.
In proposito, va data continuità al principio secondo cui “Il condomino che, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, ha anticipato spese per opere di conservazione della cosa comune, ha diritto al loro rimborso purché ne dimostri l'urgenza ex art. 1134 c.c. , la quale ricorre se esse sono state sostenute per opere da eseguirsi senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini, al fine di evitare un possibile nocumento allo stesso condomino, a terzi o alla cosa comune, cosicché non possono considerarsi urgenti spese già precedentemente ordinate dal giudice con provvedimento d'urgenza, suscettibile di attuazione ex art. 669-duodecies c.p.c..” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16351 del 17/06/2025, Rv. 675297). Infatti occorre tener conto che “Nella materia condominiale, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell' art. 1134 c.c. , a differenza di quanto previsto dall' art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell'urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in proprietà” (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27106 del 06/10/2021, Rv. 662359).
Il requisito dell’urgenza, dunque, è condizione del diritto al rimborso del condomino che abbia agito individualmente, onde costui deve darne prova, dimostrando non solo l’indispensabilità delle opere per evitare danni al gestore o a terzi, ma anche l’indifferibilità della loro esecuzione, ovverosia che esse dovessero essere svolte senza ritardo e senza possibilità di avvisare preventivamente l’amministratore del condominio o passare per una delibera assembleare. L’accertamento della sussistenza di tali requisiti è naturalmente appannaggio del giudice di merito (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 29336 del 23/10/2023, non massimata, pag. 6; conf. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 14326 del 08/06/2017, non massimata, pag. 3), il quale tuttavia non può ravvisare la sussistenza dei presupposti di cui all’ art. 1134 c.c. in un contesto in cui sia evidente la prova che l’opportunità di eseguire i lavori e le relative modalità erano state lungamente discusse tra le parti, le quali non avevano raggiunto una intesa sulla totalità delle opere che l’odierna ricorrente riteneva necessarie. Proprio l’esistenza di un articolato confronto tra le parti sui temi appena indicati, infatti, dimostrava chiaramente l’assenza del presupposto dell’impossibilità di discuterne in sede assembleare. Non è infatti dovuto alcun rimborso al condomino gestore, a fronte della semplice trascuranza degli altri partecipanti al condominio, non potendosi fare applicazione dei principi fissati dall’ art. 1110 c.c. in materia di comunione.
Né rileva, al riguardo, il fatto che nella specie il condominio fosse formato, nel caso concreto, da due soli partecipanti, con conseguente impossibilità pratica dell’assemblea di assumere una deliberazione, se non all’unanimità dei partecipanti, poiché per le ipotesi in cui l’organo assembleare non riesca ad assumere una decisione l’ordinamento appronta il rimedio del ricorso all’autorità giudiziaria, nelle forme di cui al combinato – disposto degli artt. 1105 , quarto comma, e 1139 c.c. Non è invece ammessa la gestione diretta dei beni comuni da parte di uno o più condomini, ancorché danneggiati dalla mancata esecuzione di lavori necessari su detti beni, se non nei limiti della urgenza qualificata di cui all’ art. 1134 c.c. , poiché “In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell' art. 1134 c.c. , dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione ( art. 1110 c.c. )” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9280 del 16/04/2018, Rv. 648087; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18759 del 23/09/2016, Rv. 641283 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9743 del 23/04/2010, Rv. 612693; nonché Cass. Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006, Rv. 586561, che chiarisce la differenza tra il regime normativo applicabile alla comunione e quello concernente il condominio, ancorché minimo; ed infine Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 5465 del 18/02/2022, Rv. 664179 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20652 del 09/09/2013, Rv. 627614, che affrontano il tema della differenza tra necessità e urgenza, rispettivamente applicabili alla comunione ed al condominio).
L’accoglimento dei primi due motivi implica l’assorbimento degli altri, con i quali la ricorrente contesta: - la violazione dell’ art. 1134 c.c. , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe ritenuto superflua la preventiva convocazione dell’assemblea del condominio (terzo motivo); - la violazione degli artt. 1134, 1005 c.c. , dell’art. 111 Cost. e omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto congrua l’intera spesa sostenuta dalle odierne controricorrenti, senza scomputare gli interventi effettivamente urgenti da quelli che tali non erano e senza considerare che anche la D.I.A. presentata per svolgere le opere di cui si discute era relativa ad interventi di manutenzione ordinaria (quarto motivo).
In definitiva, vanno accolti i primi due motivi del ricorso, con assorbimento degli altri due, conseguente cassazione della sentenza impugnata, in relazione alle censure accolte, e rinvio della causa alla Corte di Appello di Brescia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.
P. Q. M.
sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Brescia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 03 luglio 2026.
Testo integrale degli articoli richiamati
Art. 1100 c.c. (Norme regolatrici)
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Art. 1105 c.c. (Amministrazione)
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Art. 1110 c.c. (Rimborso di spese)
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
Art. 1134 c.c. (Gestione di iniziativa individuale)
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 1139 c.c. (Rinvio alle norme sulla comunione)
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.
