Riferimenti normativi richiamati nella motivazione
art. 1123 c.c. - art. 1223 c.c. - art. 2041 c.c. - art. 384 c.p.c.
Principi di diritto espressi nella motivazione
Il principio di diritto affermato nella motivazione è la seguente:
la spesa per il portiere rientra fra gli oneri condominiali soggetti al medesimo criterio proporzionale in ragione della proprietà di ciascun condomino, non potendo ritenersi conforme ad esso il generico richiamo al criterio compensativo formulato dalla Corte d'appello.
In sede di rinvio, pertanto, si dovrà accertare l'eventuale posta attiva in favore della condomina … per il mancato introito derivante dall'utilizzo da parte del condominio dell'appartamento del portiere, da calcolarsi in base al valore locativo dell'immobile non corrisposto diviso per un decimo (pari alla quota di comproprietà del bene), dopo aver sottratto a tale somma dal lato passivo il corrispondente guadagno della ricorrente come risparmio di spesa da calcolarsi sempre in base al valore locativo dell'immobile ma questa volta ripartito non per un decimo ma in base al diverso criterio ex art. 1123 c.c.
Parte in fatto
La vicenda trae origine da un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo promosso da una condòmina — comproprietaria per un decimo dell'appartamento adibito ad alloggio del portiere — nei confronti del Condominio di via …. Il Tribunale di Roma revocava il decreto opposto, condannava l'opponente al pagamento della minor somma di € 1.776,70 oltre accessori e rigettava la domanda riconvenzionale con la quale la condòmina aveva chiesto il riconoscimento di un indennizzo pro quota per l'utilizzo, da parte del condominio, dell'alloggio del portiere di cui era comproprietaria.
La Corte d'appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame, rideterminava l'importo dovuto in € 1.560,12 oltre interessi, confermando peraltro il rigetto della domanda riconvenzionale.
Avverso tale decisione la condòmina proponeva ricorso per cassazione limitatamente al capo relativo al rigetto della riconvenzionale. La Corte di cassazione, con ordinanza n. 12659/2020, accoglieva il motivo, cassava la sentenza impugnata in relazione a tale profilo e rinviava alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione.
Riassunto il giudizio, la condòmina chiedeva la condanna del condominio al pagamento di una somma a titolo di indennizzo (o restituzione) per l'utilizzo dell'alloggio del portiere, di cui deduceva la comproprietà per un decimo, oltre agli ulteriori importi maturati nel tempo sino alla vendita dell'immobile. Il condominio rimaneva contumace nel giudizio di rinvio.
La Corte d'appello, muovendo dal rilievo che la cassazione con rinvio aveva escluso il criterio compensativo e richiamato il criterio di ripartizione di cui all' art. 1123 c.c. — fondato sulla proporzione dei millesimi di proprietà — rigettava nuovamente la domanda per difetto di prova, sul presupposto che l'attrice non avesse prodotto le tabelle millesimali, né il regolamento condominiale, né fornito elementi idonei a individuare la concreta misura della partecipazione millesimale. Contro tale pronuncia la condòmina proponeva l'ulteriore ricorso per cassazione deciso con l'ordinanza in commento.
Parte in diritto
Con l'unico motivo la ricorrente ha dedotto la violazione e/o falsa applicazione dell' art. 1123 c.c. in relazione all'art. 2041 c.c., nonché la violazione dell'art. 384 c.p.c. per mancata applicazione, da parte del giudice del rinvio, del principio di diritto enunciato nella precedente fase di legittimità. La tesi difensiva distingue nettamente due profili: l'individuazione del criterio di riparto degli oneri di portierato (ex art. 1123 c.c. ) e la quantificazione dell'indennizzo per il godimento gratuito dell'alloggio, che andrebbe rapportata al valore locativo del bene, limitatamente alla quota di comproprietà (un decimo), e non ai millesimi condominiali.
La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione. Il nucleo dell'errore del giudice del rinvio è individuato nell'avere subordinato l'accoglimento della domanda — e dunque l'an dell'indennizzo — alla prova dei millesimi di proprietà, ritenendo tale elemento decisivo ai fini della quantificazione del credito. Al contrario, osserva la Corte, la partecipazione millesimale discende dall'applicazione di un criterio legale e deve perciò essere accertata in giudizio: la sua mancata allegazione non può tradursi in un difetto di prova dell'indebito arricchimento del condominio.
Particolarmente significativa è la scomposizione del rapporto dare/avere che la Corte impone al giudice del rinvio. Il credito della condòmina va determinato come differenza fra due poste: sul lato attivo, il mancato introito derivante dall'utilizzo dell'appartamento da parte del condominio, calcolato sul valore locativo dell'immobile diviso per un decimo, cioè in proporzione alla quota di comproprietà del bene; sul lato passivo, il correlato risparmio di spesa di cui la condòmina ha beneficiato, non avendo dovuto sostenere l'onere del costo dell'alloggio del portiere, da calcolarsi anch'esso sul valore locativo, ma questa volta ripartito secondo il criterio proporzionale di cui all' art. 1123 c.c. I due criteri di computo — quota di comproprietà del bene, per la posta attiva; proporzione millesimale degli oneri di portierato, per la posta passiva — non coincidono e non vanno confusi.
Sul piano sistematico, l'ordinanza si colloca nel solco del consolidato inquadramento della spesa di portierato quale onere condominiale soggetto al riparto proporzionale ex art. 1123 c.c. : il servizio di portierato è reso nell'interesse comune e la relativa spesa grava sui condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà. Da qui la conseguenza che il godimento gratuito, da parte del condominio, di un immobile di proprietà (anche solo pro quota) di un singolo condòmino integra un vantaggio patrimoniale suscettibile di ristoro, secondo lo schema evocato dalla ricorrente con il richiamo all'art. 2041 c.c.
Si segnala, per completezza e con finalità di rigore, una probabile svista redazionale del provvedimento, che nel corpo della motivazione richiama alternativamente l'art. 1123 e l'art. 1223 c.c.: il riferimento pertinente al criterio di ripartizione degli oneri condominiali è l' art. 1123 c.c. , mentre l'art. 1223 c.c. attiene alla diversa materia del risarcimento del danno da inadempimento (perdita subita e mancato guadagno). La regola operativa affermata, in ogni caso, resta inequivoca: il risparmio di spesa va computato secondo il criterio proporzionale proprio del riparto degli oneri di portierato.
La Corte ha pertanto cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Evoluzione Giurisprudenziale
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini restituisce un orientamento costante, privo di oscillazioni. Il punto di riferimento, sul piano del criterio di riparto, resta l'inquadramento della spesa di portierato tra gli oneri condominiali soggetti alla ripartizione proporzionale ex art. 1123 c.c. , in misura corrispondente al valore della proprietà di ciascun condòmino.
La stessa vicenda oggetto dell'ordinanza in commento era già stata definita, nella precedente fase di legittimità, dall'ordinanza n. 12659/2020, la quale — richiamando il principio consolidato già affermato da Cass. n. 12298/2003 — aveva chiarito che l'attività di custodia e vigilanza del portiere è svolta nell'interesse comune e che le relative spese vanno ripartite ai sensi dell' art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condòmini. L'ordinanza n. 23005/2026 si pone in piena continuità con tale impostazione, ribadendo che il criterio legale di riparto opera anche ai fini del computo del risparmio di spesa da detrarre dall'indennizzo dovuto al condòmino.
Sul contiguo profilo della natura dell'alloggio del portiere, la giurisprudenza di legittimità più recente (Cass. n. 6819/2025) conferma che i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, indicati al n. 2 dell' art. 1117 c.c. , sono oggetto di proprietà comune salvo che il contrario risulti dal titolo, pur essendo suscettibili di utilizzazione individuale. Ne emerge un quadro coerente: la comproprietà (o la proprietà pro quota) del condòmino sull'alloggio non è incompatibile con la sua destinazione al servizio comune, e proprio da tale coesistenza discende la necessità di comporre, in termini di dare/avere, il vantaggio del condominio e il risparmio del singolo. La giurisprudenza in materia risulta dunque stabile e coerente, senza mutamenti di indirizzo.
Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti conformi
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12659 DEL 25 GIUGNO 2020
costituisce principio consolidato che in tema di condominio negli edifici, l'attività di custodia e di vigilanza è dal portiere svolta anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso, e le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell' art. 1123 c.c. , in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (Cass. 12298/2003)
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 6819_2025 DEL 14 MARZO 2025
In tema di condominio, le parti dell'edificio (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere ecc.) indicate al n. 2) dell' art. 1117 c.c. – che, al pari di quelle indicate ai nn. 1) e 3) dello stesso art., sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo – sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai citati nn. 1) e 3), di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità
Precedenti difformi: dall'esame della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non risultano pronunce di segno contrario, coerentemente con il carattere costante dell'orientamento sopra delineato.
Testo integrale del provvedimento
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 26455/2022 R.G. proposto da:
…, rappresentata e difesa dall'avvocato
… unitamente all’avvocato …;
- ricorrente -
contro CONDOMINIO DI VIA …
- intimato -
avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 2907/2022
depositata il 03/05/2022.;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del
03/07/2026 dal Consigliere Dott. ….
FATTI DI CAUSA
1. Il Tribunale di Roma, nel giudizio di opposizione a decreto
ingiuntivo promosso da … nei confronti del
Condominio di via …, revocava il decreto
opposto e condannava l’opponente al pagamento della somma di €
1.776,70 oltre accessori, rigettando altresì la domanda
riconvenzionale proposta dalla stessa
2. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 5191/2014, in
parziale accoglimento dell’impugnazione proposta dalla …,
rideterminava l’importo dovuto in € 1.560,12 oltre interessi,
confermando il rigetto della domanda riconvenzionale avente ad
oggetto il riconoscimento di un indennizzo pro quota per l’utilizzo
dell’appartamento del portiere.
3. Avverso tale decisione la … proponeva ricorso per
cassazione limitatamente al capo relativo al rigetto della domanda
riconvenzionale;
4. La Corte di cassazione, con ordinanza n. 12659/2020,
accoglieva il motivo, cassava la sentenza impugnata in relazione a
tale profilo, e rinviava alla Corte d’appello di Roma in diversa
composizione
5. Riassunto il giudizio, l’attrice chiedeva la condanna del
Condominio al pagamento della somma di € 4.648,11, ovvero di
quella ritenuta di giustizia, a titolo di indennizzo (o restituzione)
per l’utilizzo dell’alloggio del portiere, di cui deduceva la
comproprietà per un decimo, oltre ulteriori importi maturati nel
tempo sino alla vendita dell’immobile, per una somma complessiva
indicata in € 22.500,00 (entro il limite di € 26.000,00), oltre
accessori.
6. Il Condominio convenuto rimaneva contumace nel giudizio
di rinvio.
7. La Corte d’appello, preso atto che la cassazione con rinvio
riguardava esclusivamente la domanda riconvenzionale relativa
all’indennizzo per l’utilizzo dell’alloggio del portiere, rilevava che
questa Corte aveva escluso il criterio compensativo adottato nella
precedente decisione e aveva richiamato, invece, il criterio di
ripartizione di cui all’ art. 1123 c.c. , fondato sulla proporzione dei
millesimi di proprietà.
A parere della Corte territoriale l’attrice non aveva assolto
all’onere di allegazione e prova in ordine ai presupposti necessari
per la determinazione dell’indennizzo secondo tale criterio, non
avendo prodotto le tabelle millesimali, né il regolamento
condominiale, né fornito elementi idonei a individuare la concreta
misura della partecipazione millesimale.
La domanda veniva rigettata per difetto di prova in ordine ai
criteri di ripartizione ex art. 1123 c.c. , con conseguente rigetto
della pretesa azionata.
8. … ha proposto ricorso per cassazione avverso
la suddetta sentenza sulla base di un motivo di ricorso e in
prossimità dell’udienza ha depositato memoria illustrativa.
9. Il CONDOMINIO DI VIA … è rimasto intimato.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o
falsa applicazione dell’ art. 1123 c.c. in relazione all’art 2041 c.c. –
violazione dell’art. 384 c.p.c. mancata applicazione e/o
travisamento da parte del giudice del rinvio del principio di diritto
enunciato dalla corte di cassazione.
In particolare, la ricorrente ricostruisce la vicenda
evidenziando come, fin dall’atto di opposizione a decreto ingiuntivo,
avesse proposto domanda riconvenzionale volta ad ottenere un
indennizzo per l’utilizzazione, da parte del Condominio,
dell’appartamento di cui era comproprietaria, adibito ad abitazione
del portiere. Tale utilizzazione sarebbe avvenuta a titolo gratuito,
nonostante la costante opposizione della ricorrente e in assenza di
qualsiasi valido titolo giustificativo, circostanza rimasta
incontestata nel giudizio e anzi riconosciuta dallo stesso
Condominio. Sarebbe altresì pacifico che la ricorrente avesse
integralmente corrisposto le somme dovute a titolo di spese
condominiali, comprese quelle relative al servizio di portierato, con
conseguente definitività di tale profilo del rapporto.
In sostanza avendo la ricorrente provveduto al
soddisfacimento della “normale retribuzione” spettante al portiere,
versando al condominio tutte le spese condominiali a lei addebitate,
ove erano ricomprese anche quelle relative al “portierato”, vi
sarebbe stata una “indebita duplicazione di pagamenti” e una
indebita utilità ad esclusivo vantaggio del condominio stesso.
Alla luce del principio affermato dalla Corte di cassazione, il
diritto all’indennizzo dovrebbe essere riconosciuto in ragione
dell’indebito arricchimento conseguito dal Condominio, consistente
nel godimento gratuito dell’immobile, e dovrebbe essere
quantificato in misura pari al valore locativo del bene,
limitatamente alla quota di proprietà della ricorrente (pari a un
decimo), e non già sulla base dei millesimi condominiali.
La sentenza impugnata, viceversa, avrebbe erroneamente
subordinato l’accoglimento della domanda alla prova dei millesimi
di proprietà e delle tabelle condominiali, ritenendo tale elemento
decisivo ai fini della quantificazione del credito.
Secondo la ricorrente, il riferimento operato dalla Corte di
cassazione all’ art. 1123 c.c. aveva la sola funzione di delimitare gli
oneri condominiali, non già quella di individuare il criterio di
quantificazione dell’indennizzo. Quest’ultimo, infatti, dovrebbe
essere determinato autonomamente, come ristoro per la perdita
del godimento del bene e per il correlato vantaggio economico
conseguito dal Condominio.
La ricorrente ribadisce che l’indennizzo deve essere rapportato
al valore locativo dell’immobile non percepito, trattandosi di utilità
patrimoniale trattenuta senza causa giustificatrice, riconducibile
allo schema dell’arricchimento senza causa di cui all’art. 2041 c.c.
Ne consegue che il mancato riconoscimento dell’indennizzo da
parte della Corte territoriale integrerebbe violazione sia della
disciplina sostanziale, sia del principio di diritto vincolante
enunciato in sede di rinvio, avendo il giudice territoriale errato
nell’inquadrare la fattispecie e nell’individuare il criterio di
liquidazione del credito.
1.1 Il motivo di ricorso è fondato nei sensi di cui alla
motivazione che segue.
La Corte d’appello non ha proceduto alla verifica dell’eventuale
esistenza di una posta attiva a favore della ricorrente nel rapporto
dare/avere con il condominio, sostenendo erroneamente che la
domanda non fosse sufficientemente provata per la mancata
allegazione dei millesimi.
Questa Corte, infatti, con l’ordinanza n.12659 del 2020 ha
cassato con rinvio la precedente sentenza della Corte d’appello di
Roma perché non risultava precisata la ragione del rigetto della
domanda riconvenzionale fondata sulla considerazione che,
siccome l’immobile era stato riconosciuto gratuitamente al portiere,
con conseguente riduzione della retribuzione allo stesso spettante,
nulla era dovuto alla proprietaria. Tale motivazione non teneva
conto della circostanza che la spesa per il portiere rientra fra gli
oneri condominiali soggetti al medesimo criterio proporzionale in
ragione della proprietà di ciascun condomino, non potendo ritenersi
conforme ad esso il generico richiamo al criterio compensativo
formulato dalla Corte d'appello.
L’accoglimento del motivo di ricorso per violazione dell’art.
1223 c.c. si è fondato sulla mancanza di motivazione in ordine alla
compensazione di quanto ottenuto dalla odierna ricorrente a titolo
di risparmio di spesa sugli oneri condominiali dovuti per la
retribuzione al portiere con quanto a lei spettante in qualità di
proprietaria per la quota di un decimo dell’appartamento dato in
uso gratuitamente al portiere.
In tale circostanza questa Corte ha evidenziato come fosse
stato erroneamente utilizzato il medesimo criterio di riparto delle
spese ex art. 1223 c.c., nonostante l’odierna ricorrente fosse
proprietaria di un decimo dell’appartamento non necessariamente
coincidente con i millesimi di proprietà della quota condominiale.
Dunque, nel giudizio di rinvio occorreva accertare quanto
eventualmente dovuto dal Condominio per il vantaggio conseguito
dall’utilizzo dell’appartamento concesso in godimento al portiere,
dovendosi comunque tenere conto del corrispondente risparmio
ottenuto dalla ricorrente in relazione all’obbligo di pagamento della
sua quota di spese condominiali comprensiva degli oneri di
portierato, senza l’ulteriore aggravio del costo dell’alloggio del
portiere.
In altri termini, il compito della Corte d’appello era verificare
la fondatezza della domanda della …, quantificando il
credito eventualmente a lei spettante detratto il risparmio di spesa
da lei ottenuto in base agli obblighi ex art. 1123 c.c.
La Corte d’appello ha erroneamente ritenuto non provato
l’indebito arricchimento del Condominio sulla base della mancata
indicazione dei millesimi di proprietà della ricorrente, che invece
risulta allegato e che in ogni caso discende dall’applicazione di un
criterio legale e deve perciò essere accertato in giudizio.
In sede di rinvio, pertanto, si dovrà accertare l’eventuale posta
attiva in favore della condomina … per il mancato introito
derivante dall’utilizzo da parte del condominio dell’appartamento
del portiere, da calcolarsi in base al valore locativo dell’immobile
non corrisposto diviso per un decimo (pari alla quota di
comproprietà del bene), dopo aver sottratto a tale somma dal lato
passivo il corrispondente guadagno della ricorrente come risparmio
di spesa da calcolarsi sempre in base al valore locativo
dell’immobile ma questa volta ripartito non per un decimo ma in
base al diverso criterio ex art. 1223 c.c..
In conclusione, la Corte accoglie il motivo di ricorso nei sensi
di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla
Corte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederà
anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio di
legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il motivo di ricorso, cassa la sentenza
impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa
composizione che provvederà anche alla liquidazione delle spese
del presente giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione
civile in data 3 luglio 2026.
Normativa richiamata – testo degli articoli
Art. 1123 c.c. (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Art. 1223 c.c. (Risarcimento del danno)
Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.
Art. 2041 c.c. (Azione generale di arricchimento)
Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale.
Qualora l'arricchimento abbia per oggetto una cosa determinata, colui che l'ha ricevuta è tenuto a restituirla in natura, se sussiste al tempo della domanda.
Art. 384 c.p.c. (Enunciazione del principio di diritto e decisione della causa nel merito)
La Corte enuncia il principio di diritto quando decide il ricorso proposto a norma dell'articolo 360, primo comma, n. 3), e in ogni altro caso in cui, decidendo su altri motivi del ricorso, risolve una questione di diritto di particolare importanza.
La Corte, quando accoglie il ricorso, cassa la sentenza rinviando la causa ad altro giudice, il quale deve uniformarsi al principio di diritto e comunque a quanto statuito dalla Corte, ovvero decide la causa nel merito qualora non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.
Se ritiene di porre a fondamento della sua decisione una questione rilevata d'ufficio, la Corte riserva la decisione, assegnando con ordinanza al pubblico ministero e alle parti un termine non inferiore a venti e non superiore a sessanta giorni dalla comunicazione per il deposito di osservazioni sulla medesima questione.
Non sono soggette a cassazione le sentenze erroneamente motivate in diritto, quando il dispositivo sia conforme al diritto; in tal caso la Corte si limita a correggere la motivazione.
