Oneri condominiali e vendita dell'unità immobiliare

Riferimenti normativi e principi di diritto

Articoli richiamati nella motivazione del provvedimento: art. 63 disp. att. c.c. ; art. 1104 c.c. ; art. 1139 c.c.

Sul piano processuale la Corte richiama altresì l'art. 360, comma 1, nn. 4 e 5, c.p.c., l'art. 395, n. 4, c.p.c., l'art. 366, n. 6, c.p.c. e l'art. 96 c.p.c.

Principi di diritto espressi nella motivazione

- L' art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. , nel regime previgente rispetto alla legge n. 220 del 2012, applicabile ratione temporis, delinea, dunque, a carico dell'acquirente un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall'alienante, limitata al biennio antecedente all'acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l'acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell'acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo dante causa, senza che, peraltro, assuma rilevanza alcuna, al fine di escludere tale regresso, la notificazione, da parte dell'alienante, di un atto di significazione di illegittimità della pretesa del condominio.

- In tema, le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 5792 del 05/03/2024, hanno chiarito che il travisamento del contenuto oggettivo della prova - che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell'informazione probatoria al fatto probatorio - trova il suo istituzionale rimedio nell'impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 395, n. 4, c.p.c., mentre - se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti - il vizio va fatto valere ai sensi dell'art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale.

Il fatto

Una società (…), proprietaria di un'unità immobiliare compresa in un condominio, proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo con cui il Giudice di pace le aveva ingiunto il pagamento, in favore del Condominio …, della somma di euro 2.027,60 dovuta a titolo di spese legali (sia di soccombenza, sia di parte) relative a un precedente giudizio, definito con sentenza n. 16/2009.

Con l'opposizione l'ingiunta chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa la società venditrice dell'immobile (…), affinché la manlevasse delle somme richieste; domandava, inoltre, la declaratoria di nullità del decreto ingiuntivo per difetto di prova scritta, la sua revoca con ripetizione delle somme versate e, in via riconvenzionale e gradata, la condanna del condominio alla ripetizione di quanto corrisposto per la fornitura d'acqua ovvero la rideterminazione dell'importo dovuto. La società venditrice, a sua volta, chiedeva di chiamare in giudizio il terzo (…), precedente venditore.

Il Giudice di pace, con sentenza del 2015, dichiarava cessata la materia del contendere quanto alla pretesa oggetto del decreto ingiuntivo, avendo l'ingiunta già provveduto al pagamento; respingeva la domanda di rimborso avanzata dall'opponente nei confronti della società venditrice e condannava l'opponente al risarcimento ex art. 96 c.p.c., per aver proposto opposizione nonostante l'avvenuto pagamento, oltre alla rifusione delle spese.

Sull'appello dell'ingiunta, il Tribunale di Catanzaro, con sentenza pubblicata il 30 novembre 2021, accoglieva parzialmente il gravame: in riforma della decisione di primo grado, rigettava l'opposizione e, al contempo, la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta dal Condominio …. Per quanto qui rileva, il Tribunale riteneva mancante l'interesse a una decisione sul decreto ingiuntivo (già revocato), infondate le doglianze sulla non debenza delle somme (stante un'intervenuta transazione tra le parti) e infondata la domanda di rimborso verso la società venditrice, sul presupposto che l' art. 63 disp. att. c.c. preveda una responsabilità solidale dell'acquirente che si aggiunge, e non si sostituisce, a quella del condòmino cedente.

Avverso tale sentenza la società ricorrente (…) proponeva ricorso per cassazione affidato a due motivi; resistevano con distinti controricorsi il Condominio … e la società venditrice (…), mentre l'ulteriore società chiamata (…) restava intimata.

Il diritto

Con il primo motivo la ricorrente denunciava, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., un vizio dell'apprezzamento probatorio: il giudice d'appello aveva ravvisato una transazione tra le parti senza considerare che la missiva del 25 luglio 2011 non conteneva alcun accordo transattivo, ma la sola manifestazione di volontà di pagare «per compulsum», al solo fine di evitare l'esecuzione forzata già intimata con atto di precetto, senza rinuncia a una pronuncia sulla debenza delle somme.

La Corte ha ritenuto fondata la censura, qualificandola come travisamento del contenuto oggettivo della prova. Richiamando l'insegnamento delle Sezioni Unite (sent. n. 5792 del 5 marzo 2024), la Corte ha ribadito la distinzione tra l'errore revocatorio ex art. 395, n. 4, c.p.c. e il travisamento deducibile ai sensi dell'art. 360, nn. 4 e 5, c.p.c. quando il fatto probatorio ha costituito un punto controverso. Nella specie, il tenore della missiva - riprodotta in ricorso in ossequio all'art. 366, n. 6, c.p.c. - contraddiceva la lettura della sentenza impugnata, che vi aveva ravvisato un intento dispositivo di transigere in realtà insussistente.

Con il secondo motivo la ricorrente lamentava la violazione del combinato disposto degli artt. 63 disp. att. c.c. e 1104 c.c., per aver il giudice di merito disconosciuto il diritto dell'acquirente di agire in rivalsa nei confronti del proprio dante causa. La Corte ha accolto anche tale motivo, richiamando il consolidato indirizzo (in particolare Cass. n. 14531 del 9 maggio 2022) sull'ambulatorietà passiva degli oneri condominiali.

Il nucleo del ragionamento è il seguente: l' art. 63 disp. att. c.c. - nel testo previgente (secondo comma), applicabile ratione temporis, essendo la sentenza n. 16/2009 fonte della situazione debitoria intervenuta prima della riforma di cui alla legge n. 220 del 2012 - configura a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale autonoma, non propter rem, limitata al biennio antecedente all'acquisto e istituita in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio. Tale responsabilità opera però soltanto nei rapporti esterni con il condominio e non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, ove vige il principio generale della personalità delle obbligazioni.

Ne discende che, salvo diverso accordo, l'acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte dopo l'acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle anteriori in forza dell'ambulatorietà, ha comunque diritto di regresso verso il proprio dante causa, senza che rilevi, a escludere tale regresso, alcun atto di significazione dell'illegittimità della pretesa. La regola dell'ambulatorietà discende dalla natura degli oneri e dal rinvio operato dall' art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione soltanto in mancanza di apposita disciplina, sicché opera l' art. 63 disp. att. c.c. e non l' art. 1104 c.c.

La Corte ha quindi giudicato errata la sentenza d'appello, nella parte in cui aveva respinto la domanda di rimborso verso la società venditrice sostenendo che la responsabilità solidale dell'acquirente si aggiunga e non si sostituisca a quella del condòmino originario: proprio perché tale solidarietà opera nei soli rapporti esterni, essa non elide, bensì presuppone, il diritto di regresso interno dell'acquirente verso l'alienante. Il ricorso è stato pertanto accolto, la sentenza cassata e la causa rinviata al Tribunale di Catanzaro, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Sul piano operativo, la pronuncia offre due indicazioni all'amministratore e al professionista. Nei rapporti esterni, il condominio può escutere l'acquirente per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente, restando gravato dell'onere di provare l'inerenza della spesa a tale biennio; nei rapporti interni tra venditore e acquirente, invece, in difetto di apposita pattuizione nel rogito, l'onere definitivo grava su chi era proprietario al momento in cui l'obbligazione è sorta, con conseguente diritto di regresso di chi abbia pagato. È dunque prudente disciplinare espressamente nell'atto di compravendita la ripartizione degli arretrati condominiali e verificare la data delle delibere di spesa, che per gli interventi straordinari ha valore costitutivo dell'obbligazione.

Evoluzione giurisprudenziale

La più recente giurisprudenza di legittimità in termini conferma un orientamento del tutto stabilizzato in materia di oneri condominiali gravanti su chi subentra nella titolarità dell'unità immobiliare. Le pronunce più recenti (tra le altre, Cass. n. 17647/2026 e Cass. n. 16435/2025) ribadiscono che l'obbligo solidale di chi subentra nei diritti del condomino opera nel rapporto con il condominio - e non nel rapporto interno tra i danti causa - in applicazione del principio dell'ambulatorietà passiva; Cass. n. 24236/2025 riafferma, in continuità con Cass. n. 14531/2022, che la responsabilità dell'acquirente è limitata al biennio antecedente all'acquisto e non elide il diritto di regresso verso il dante causa.

Il medesimo principio è espresso, per le vicende di trasferimento coattivo, da Cass. n. 7260/2024, secondo cui il debito solidale grava su chi subentra anche in dipendenza di aggiudicazione forzata, trattandosi di obbligazione autonoma, non propter rem, sulla quale incombe al condominio l'onere di provare l'inerenza della spesa al biennio; nello stesso senso, sul riparto dell'onere probatorio, Cass. n. 21860/2020. La distinzione tra rapporti esterni e rapporti interni, con la conseguente operatività della personalità delle obbligazioni tra alienante e acquirente, è ribadita da Cass. n. 24069/2022, n. 19756/2022 e n. 14531/2022.

Quanto all'individuazione del momento in cui l'obbligazione sorge - decisivo per stabilire chi, tra venditore e acquirente, ne sopporti in via definitiva il peso - la giurisprudenza è costante nel dare rilievo alla data della delibera assembleare che dispone i lavori di straordinaria manutenzione, cui è riconosciuto valore costitutivo dell'obbligazione (Cass. n. 13505/2019, n. 1847/2018, n. 15547/2017, n. 7395/2017; nonché, in punto di principio, Cass. n. 10235/2013 e n. 8782/2013).

Sul rapporto tra fonti, l'indirizzo è parimenti fermo: la responsabilità solidale dell'acquirente è limitata al biennio precedente all'acquisto in forza dell' art. 63 disp. att. c.c. e non dell' art. 1104 c.c. , atteso che, ai sensi dell' art. 1139 c.c. , le norme sulla comunione si estendono al condominio solo in mancanza di apposita disciplina (Cass. n. 10346/2019, n. 12841/2012 e n. 2979/2012).

Il quadro che emerge è quello di una giurisprudenza costante: dalla pronuncia più recente a quella più risalente non si registrano oscillazioni di segno contrario. La riforma di cui alla legge n. 220 del 2012 ha trasferito la regola dal previgente secondo comma all'attuale quarto comma dell' art. 63 disp. att. c.c. , senza mutarne la sostanza (solidarietà per l'anno in corso e per quello precedente), sicché l'ordinanza in commento si colloca in piena continuità con l'orientamento consolidato, del quale precisa l'ulteriore corollario: la solidarietà esterna non esclude, ma anzi presuppone, il diritto di regresso interno dell'acquirente verso l'alienante.

Cosa dice la giurisprudenza di merito

La più recente giurisprudenza di merito in termini si mostra allineata all'indirizzo di legittimità. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 4855/2026, ha ribadito che, in applicazione del secondo comma dell' art. 63 disp. att. c.c. , l'acquirente è obbligato solidalmente con l'alienante «al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente», dove per «anno» deve intendersi l'anno di gestione e non l'anno solare, distinguendo la posizione dell'acquirente da quella dell'ex proprietario.

Nello stesso solco, il Tribunale di Nola, con la sentenza n. 2444/2026, ha richiamato la regola per cui «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente»; il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 11601/2025, ha fatto applicazione dell' art. 63, comma 4, disp. att. c.c. in punto di individuazione del debitore tra dante causa e avente causa, in relazione al momento di insorgenza dell'obbligazione per le spese straordinarie.

L'esame della giurisprudenza di merito in termini restituisce un orientamento uniforme e costante nell'arco temporale considerato, senza contrasti di rilievo rispetto all'indirizzo di legittimità: la responsabilità dell'acquirente è confinata al biennio e opera nei soli rapporti esterni con il condominio, mentre nei rapporti interni con l'alienante trova applicazione il principio della personalità delle obbligazioni, con conseguente diritto di regresso.

Precedenti conformi e difformi

Precedenti conformi

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17647_2026 DEL 03 GIUGNO 2026

- In aggiunta a ciò, si sottolinea che il principio dell’obbligo solidale di chi subentra nei diritti di un condomino per i contributi maturati ha riscontro nell’ art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (formulazione ratione temporis vigente); in virtù di esso, l’acquirente di una unità immobiliare condominiale (come la ricorrente è) può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, e non al suo posto, ed opera, appunto, nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra quest’ultimi.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 24236_2025 DEL 30 AGOSTO 2025

- È stato inoltre chiarito (tra le altre, da Sez. 2, Ordinanza n. 14531 del 09/05/2022, Rv. 664789 - 01) che l’ art. 63 comma 2 disp. att. c.c. , nel regime previgente rispetto alla legge n. 220 del 2012, delinea, a carico dell’acquirente, un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall’alienante, limitata al biennio antecedente all’acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell’acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo dante causa.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16435_2025 DEL 18 GIUGNO 2025

La Corte d'appello ha fatto corretta applicazione del principio dell'ambulatorietà passiva, operante nei rapporti tra il condominio e i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13632_2024 DEL 16 MAGGIO 2024

Loro caratteristica, invero, è la sola ambulatorietà, ossia il trasferirsi assieme al trasferimento del bene cui ineriscono, con la conseguenza che il cessionario assume gli obblighi che maturano successivamente al suo acquisto, ma non anche quelli già maturati precedentemente, i quali restano, invece, a carico del cedente.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7260_2024 DEL 19 MARZO 2024

- Il debito solidale per il pagamento dei contributi gravante su chi subentra nei diritti di un condomino, anche, come nella specie, in dipendenza di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, trova fondamento nell’ art. 63, comma 4, disp. att. c.c. , il quale pone a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non "propter rem", ma autonoma, in quanto costituita "ex novo" dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio, su cui incombe l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 5704_2024 DEL 04 MARZO 2024

- c) il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall'art. 32 , comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220 ) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 24069_2022 DEL 03 AGOSTO 2022

- Il principio è diretta conseguenza della natura propter rem delle obbligazioni che sorgono per effetto di tali spese ed è affermato esplicitamente dall' art. 1123 c.c. , oltre a ricevere dirette conferme da altre disposizioni, tra cui quella dettata dall' art. 63 disp. att. c.c. , laddove prevede, al comma 4, un'obbligazione solidale autonoma, non propter rem, a carico dell'acquirente per i contributi maturati nell'anno in corso ed in quello precedente la vendita (Cass. Civ. n. 21860 del 2020 ), la quale presuppone l'esistenza di una obbligazione principale a carico dell'ex proprietario, e, al comma successivo, l'obbligo, sempre in via solidale, dello stesso per i contributi maturati fino alla comunicazione all'amministratore dell'atto di cessione del bene.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 19756_2022 DEL 20 GIUGNO 2022

In questo secondo rapporto (ossia nel rapporto tra condomino alienante e condomino acquirente), salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni; l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14531_2022 DEL 09 MAGGIO 2022

- In quest'ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. n. 1956 del 2000 ).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11199_2021 DEL 28 APRILE 2021

Infatti, alla stregua dell' art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21860_2020 DEL 09 OTTOBRE 2020

- n. 220 del 2012 ) delinea, quindi, un'obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria dell'organizzazione condominiale. E' poi il condominio, il quale, come nel caso in esame, invochi in giudizio la responsabilità solidale dell'acquirente di un'unità immobiliare per contributi relativi alla conservazione o al godimento delle parti comuni, ad essere gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali è certamente compresa l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. Civ. Sez. 6 - 2, 22/03/2017, n. 7395 ).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14711_2020 DEL 10 LUGLIO 2020

La censura è infondata. Dalla lettura della sentenza impugnata risulta infatti che la Corte di Appello, all'esito di un apprezzamento in punto di fatto, ha ritenuto che, nel caso specifico, la transazione ha estinto il debito di uno solo dei condebitori solidali, permanendo la responsabilità dell'altro per la differenza rispetto al debito originario.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13505_2019 DEL 20 MAGGIO 2019

- In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Occorrendo individuare, ai fini dell'applicazione dell' art. 63 disp. att. c.c. , comma 2, quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Civ. Sez. 6 - 2, 25/01/2018, n. 1847 ;

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 10346_2019 DEL 12 APRILE 2019

- Giova, all'uopo, rammentare i principi - già affermati da questa Corte - per cui, "in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l' art. 63 disp. att. c.c. , (già) comma 2, e non già l' art. 1104 c.c. , atteso che, ai sensi dell' art. 1139 c.c. , le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina" (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979 ).

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 1847_2018 DEL 25 GENNAIO 2018

- In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell'applicazione dell' art. 63 disp. att. c.c. , comma 2, quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale)", deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 6 - 2, 22 giugno 2017, n. 15547 ;

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15547_2017 DEL 22 GIUGNO 2017

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7395_2017 DEL 22 MARZO 2017

- In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino (e dunque, nella specie, … e …, per effetto della compravendita del (OMISSIS)) è obbligato, solidalmente con questo (nella specie, …) al pagamento dei contributi relativi "all'anno in corso e a quello precedente". Dovendosi individuare, ai fini dell'applicazione dell' art. 63 disp. att. c.c. , comma 2 al caso in esame, quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale)", deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento (30 giugno 2008), avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24654 del 03/12/2010 ).

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 10235_2013 DEL 02 MAGGIO 2013

- Alla stregua di queste argomentazioni la sentenza in questione è approdata all'affermazione del seguente principio di diritto: "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione;

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8782_2013 DEL 10 APRILE 2013

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12841_2012 DEL 23 LUGLIO 2012

- In primo luogo occorre ricordare che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 16975 del 2005 e, da ultimo, Cass. n. 2979 del 2012), la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l' art. 63 disp. att. c.c. , comma 2, e non già l' art. 1104 c.c. , atteso che, giusta il disposto di cui all' art. 1139 c.c. , la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.

Precedenti difformi

Dall'esame della più recente giurisprudenza di legittimità in termini non risultano pronunce difformi: l'orientamento in ordine all'ambulatorietà passiva degli oneri condominiali, al limite del biennio e alla distinzione tra rapporti esterni e rapporti interni (con conseguente diritto di regresso dell'acquirente verso il venditore) deve ritenersi costante e privo di contrasti significativi.

Il provvedimento per esteso

ORDINANZA

sul ricorso 14703/2022 proposto da: … s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. …, - ricorrente- contro Condominio …, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. …; - controricorrente- … s.r.l., in persona dell’amministratore unico, rappresentata e difesa dall’avv. …; - controricorrente- … s.r.l. -intimata- avverso la sentenza n. 1747/21 del 30/11/2021, emessa dal Tribunale di Catanzaro e non notificata; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3/7/2026 dal Consigliere Relatore Dott.ssa ….

Rilevato che:

1. La società … s.r.l. propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 565/11, con il quale l’adito Giudice di pace aveva ingiunto alla predetta il pagamento, in favore del Condominio …, della somma di euro 2.027,60 dovuta a titolo di spese legali, sia di soccombenza, sia di parte, relative al giudizio n. 2616/2001, definito con sentenza n. 16/09. Chiese, quindi, l’autorizzazione alla chiamata in causa della società … s.r.l., quale venditrice dell’immobile in condominio perché la manlevasse delle somme chieste in questa sede; la declaratoria di nullità del decreto ingiuntivo, siccome emesso in assenza di prova scritta; la sua revoca e/o il suo annullamento, con ripetizione delle somme versate in esecuzione dello stesso e, in via riconvenzionale, la condanna dell’opposto alla ripetizione dell’ulteriore somma versata per la fornitura dell’acqua e, in via ulteriormente gradata e subordinata, la rideterminazione dell’importo dovuto. Costituitasi in giudizio, la società … s.r.l. chiese di essere autorizzata alla chiamata del terzo …, precedente venditore. Si costituirono anche le restanti parti. Con sentenza n. 213/15 del 24/02/2015, il Giudice di pace dichiarò cessata la materia del contendere con riguardo alla pretesa oggetto del decreto ingiuntivo in quanto la società ingiunta aveva provveduto al pagamento delle somme richieste; respinse la domanda di rimborso avanzata dalla società opponente nei confronti della … s.r.l. delle somme già corrisposte al condominio e condannò la medesima al risarcimento ex art. 96 c.p.c., avendo proposto opposizione nonostante l’avvenuto pagamento, e alla rifusione delle spese del giudizio nei confronti di tutte le controparti. Il giudizio di gravame, instaurato dalla … s.r.l., si concluse, nella resistenza del Condominio … e della … s.r.l. e nella contumacia della …, con la sentenza n. 1747/2021, pubblicata il 30/11/2021, con la quale il Tribunale di Catanzaro accolse parzialmente l'appello e, in riforma della sentenza appellata, rigettò l'opposizione proposta da … s.r.l. e la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dal Condominio … nei confronti di quest'ultima, confermando per il resto la sentenza e compensando le spese del giudizio. Per quanto qui rileva, il Tribunale sostenne che, pur non essendo venuto meno l’interesse a una pronuncia in quanto l’opponente aveva avanzato domanda di rimborso, mancasse comunque l’interesse a una decisione sul decreto ingiuntivo essendo stato questo già revocato; che non fossero fondate le doglianze riferite alla non debenza delle somme richieste, stante l’intervenuta transazione tra le parti; e che fosse infondata anche la domanda volta a ottenere il rimborso delle somme dovute dalla chiamata …, in quanto l’ art. 63 disp. att. c.c. prevedeva una responsabilità solidale dell’acquirente per le obbligazioni contratte dal condòmino cedente che andava ad aggiungersi e non a sostituirsi a quella del condòmino originario.

2. Avverso questa sentenza, la … s.r.l. propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, illustrati anche con memoria; resistono con distinti controricorsi il Condominio …, che ha depositato anche memoria, e la … U.S. s.r.l., mentre la … s.r.l. è rimasta intimata.

Considerato che:

1.Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la nullità della sentenza, in relazione all'art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c., per avere il giudice d’appello mal esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova allorché aveva ritenuto che fosse intercorsa tra le parti una transazione, senza considerare che la missiva del 25/7/2011 non conteneva alcun accordo tra le parti, ma la sola manifestazione di volontà di provvedere spontaneamente al pagamento al solo fine di evitare l’esecuzione forzata preannunciata dalla notifica dell’atto di precetto fondato sulla provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo, senza però rinunciare a una pronuncia sulla debenza delle somme richieste. La censura è fondata. Con la stessa la ricorrente lamenta una svista precettiva, in quanto il tribunale aveva ritenuto che tra le parti fosse intervenuto un accordo transattivo che rendeva superfluo l’esame della contestazione in merito alla debenza delle somme chieste in via monitoria dal condominio. In tema, le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 5792 del 05/03/2024, hanno chiarito che il travisamento del contenuto oggettivo della prova - che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell'informazione probatoria al fatto probatorio - trova il suo istituzionale rimedio nell'impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall'art. 395, n. 4, c.p.c., mentre - se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti - il vizio va fatto valere ai sensi dell'art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale. In quest’ultimo caso, la nozione di “punto controverso” del fatto probatorio contempla non soltanto il fatto che è stato oggetto di un effettivo dibattito fra le parti, ma anche quello che, introdotto da una parte per mezzo di un atto difensivo, è divenuto per ciò solo controvertibile, così da formare comunque oggetto, implicito o esplicito, della successiva pronuncia con cui il giudice ha definito il processo (in tal senso Cass., Sez. 3, 16/5/2025, n. 13085). Orbene, il tenore della missiva, correttamente riportata nel ricorso in ottemperanza al dettato di cui all’art. 366, n. 6, c.p.c., da cui si evince la ragione che aveva portato la società ingiunta al pagamento “per compulsum al solo fine di evitare eventuale procedura di esecuzione forzata, già intimata con atto di precetto notificato in data 13/7/2011”, pur senza rinunciare a una pronuncia che “individuasse e condannasse l’effettivo debitore della somma indebitamente corrisposta”, si scontra con la motivazione della sentenza, nella quale il Tribunale discorre chiaramente di transazione intercorsa tra le parti. Il fatto probatorio emergente dal documento in questione induce perciò a negare la sussistenza dell’intento dispositivo di transigere ravvisato dalla sentenza impugnata. Da ciò consegue la fondatezza del motivo.

2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione di legge e, in particolare, il principio tratto dal combinato disposto di cui all’ art. 63 disp. att. c.c. e dall’ art. 1104 c.c. applicabile in sede di condominio, perché il giudice di merito aveva disconosciuto il diritto della ricorrente di agire in rivalsa nei confronti del proprio dante causa, senza considerare che nei rapporti interni è colui che riveste la qualità di condomino nel momento in cui si è reso necessario effettuare la spesa a doversene sobbarcare l’onere, tenendo indenne il cessionario che abbia provveduto al pagamento, che, correlativamente, è titolare del diritto di regresso. La censura è fondata. Come ricordato da Cass., Sez. 2, 9/5/2022, n. 14531, in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente dell'immobile, «il previgente art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. - ora, in forza della legge n. 220 del 2012, art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. »-, applicabile ratione temporis, posto che la sentenza n. 16/2009, che ha dato luogo alla situazione debitoria dei condomini, è intervenuta in data antecedente all’entrata in vigore della predetta novella, «delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. n. 21860 del 2020). In altri termini, la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l' art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. , e non già l' art. 1104 c.c. , atteso che, ai sensi dell' art. 1139 c.c. , le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina (Cass. n. 2979 del 2012 e Cass. n. 16975 del 2005)». È stato altresì osservato che «il principio dell'ambulatorietà di cui all' art. 63 disp. att. c.c. , secondo cui l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera soltanto nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore. In quest'ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell'ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa» (Cass., Sez. 2, 9/5/2022, n. 14531, cit.; Cass., Sez. 2, 09/10/2020, n. 21860; Cass., Sez. 2, 22/2/2000, n. 1956). L' art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. , nel regime previgente rispetto alla legge n. 220 del 2012, applicabile ratione temporis, delinea, dunque, a carico dell'acquirente un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall'alienante, limitata al biennio antecedente all'acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l'acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell'acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo dante causa, senza che, peraltro, assuma rilevanza alcuna, al fine di escludere tale regresso, la notificazione, da parte dell'alienante, di un atto di significazione di illegittimità della pretesa del condominio. Alla luce di tali principi, è, dunque, errata la sentenza d’appello, nella parte in cui respinge la domanda volta a ottenere il rimborso delle somme dovute dalla chiamata …, sostenendo che l’ art. 63 disp. att. c.c. preveda una responsabilità solidale dell’acquirente per le obbligazioni contratte dal condòmino cedente che va ad aggiungersi e non a sostituirsi a quella del condòmino originario. In definitiva, il ricorso va accolto e la sentenza cassata, con rinvio al Tribunale di Catanzaro, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Catanzaro, in persona di diverso magistrato, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3/7/2026.

Testo degli articoli citati (aggiornati alla data di redazione)

Art. 63 disp. att. c.c. (Riscossione dei contributi; responsabilità del subentrante e del cedente).

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo' sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede dirinità immobiliartti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Art. 1104 c.c. (Obblighi dei partecipanti).

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facolta' di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante e' tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1139 c.c. (Rinvio alle norme sulla comunione).

Per quanto non e' espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Il contenuto ha finalità informativa e non costituisce parere legale. Per il caso concreto è sempre necessaria la valutazione di un professionista.