La pronuncia in commento offre l'occasione per ribadire i principi che governano la titolarità del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. nei rapporti tra il costruttore-venditore e il condominio, distinguendo nettamente la riserva del diritto di sopralzo dalla riserva di proprietà del sottotetto, e per delimitare il sindacato di legittimità sull'interpretazione dell'atto costitutivo del condominio e del regolamento. La Corte coglie altresì l'occasione per precisare i criteri di valutazione della prova testimoniale in tema di usucapione di bene comune da parte del comproprietario.
Articoli del codice civile richiamati nelle motivazioni
Artt. 1117, 1127, 1362, 1363, 1366, 1367, 1371, 1372, 843 e 1129 c.c. (la motivazione richiama altresì gli artt. 115, 116, 244 e 360 c.p.c., gli artt. 24 e 111 Cost. e l'art. 6 CEDU).
Principi di diritto espressi nella motivazione
La giurisprudenza, già in epoca risalente, ha precisato che la facoltà di sfruttare, elevando fabbriche, lo spazio aereo sovrastante la copertura del caseggiato, in mancanza di diverse pattuizioni, non spetta ai condomini dell'edificio, bensì al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo dei lastrico solare. La facoltà di sopraelevare spetta quindi al titolare dell'ultimo piano (o porzione di esso) cioè dell'ultima (nel senso dell'altezza) porzione immobiliare che abbia autonomia strutturale e di destinazione».
In particolare, deve sostenersi che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio in condominio può elevare nuovi piani o fabbriche solo nel caso in cui sopra il suo appartamento sussistano manufatti di proprietà comune (come il tetto o il sottotetto non praticabile), che possono essere spostati al termine della sopraelevazione. Ma, qualora la soffitta (o il sottotetto) di un edificio in condominio sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano, onde, ai sensi dell'art. 1127 c.c., il diritto di sopraelevare l'edificio spetta solo al proprietario di essa».
In mancanza di tale espressa pattuizione, la vendita della porzione immobiliare comportante la facoltà di sopraelevare (lastrico solare o ultimo piano) determinerà, automaticamente, anche il trasferimento del diritto di sopraelevare. In altre parole, la vendita dell'ultimo piano importa la cessione del diritto di sopraelevare, senza che occorra che tale conseguenza sia specificata in una clausola del contratto e bastando, invece, che la relativa facoltà non formi oggetto di una esplicita riserva da parte del venditore».
La riserva di un tale diritto, in favore dell'unico proprietario costruttore all'atto della costituzione del condominio, è perfettamente compatibile sia con la proprietà altrui del sottotetto, sia con la natura condominiale del medesimo».
Tali principi sono interamente applicabili anche in tema di interpretazione dell'atto costitutivo del condominio e del regolamento condominiale. Anche rispetto a tali atti l'attività ermeneutica costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato».
[Il] criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula del rogito, può essere utilizzato solo per chiarire l'interpretazione del contenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale».
[L']inverosimiglianza delle circostanze dedotte ad oggetto di una prova testimoniale non ne giustifica[no] il rigetto, quando è astrattamente possibile che tali circostanze possano risultare vere».
Parte in fatto
La controversia ha ad oggetto la proprietà di un sottotetto dell'edificio del Condominio di via ...., rivendicato in via esclusiva dalla società costruttrice dell'intero fabbricato, … S.r.l., e ritenuto invece di proprietà condominiale dai giudici di merito di entrambi i gradi.
Sia il giudice di primo grado, sia la Corte d'appello hanno negato che le previsioni del regolamento di condominio e degli atti di vendita comportassero il riconoscimento della proprietà esclusiva del sottotetto in capo alla società costruttrice, la quale ne aveva rivendicato la titolarità in forza del diritto di sopraelevazione riconosciuto a suo favore negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio.
Il giudizio era stato promosso dalla società dopo che essa aveva frazionato il sottotetto in due porzioni, poi alienate con distinti atti di vendita; uno di tali atti era stato impugnato dal sub-acquirente, il quale, in separato giudizio, aveva contestato la proprietà dell'originaria venditrice. Da qui l'azione di accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto, promossa nei confronti del Condominio e dei condomini.
La Corte d'appello, confermando la decisione di prime cure, ha affermato che il riconoscimento del diritto di sopraelevazione in favore della venditrice non comportava una riserva di proprietà esclusiva, ma aveva dato luogo a un diritto di superficie, soggetto a prescrizione e nella specie effettivamente prescritto. Il carattere condominiale del sottotetto è stato ritenuto coerente con la sua funzione, ospitando esso servizi comuni e implicando la possibilità di libero accesso dell'amministratore; è stata così disattesa la tesi della società venditrice, secondo cui il possesso delle chiavi d'accesso era stato mantenuto dalla stessa, venendo meno la libera accessibilità solo nel 2002, allorché, in vista del frazionamento e della vendita, era stata cambiata la serratura.
Avverso la sentenza d'appello la società costruttrice ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi. Hanno resistito con controricorso il Condominio e un condomino; gli altri destinatari della notificazione sono rimasti intimati.
Parte in diritto
Con il primo motivo la ricorrente denunciava la violazione delle norme sull'interpretazione del contratto (artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1371 c.c.), nonché degli artt. 1372, 1117 e 1127 c.c., lamentando una lettura atomistica delle clausole regolamentari e la mancata valorizzazione della riserva del diritto di sopraelevazione, pattuita «senza indennità» e compensata dalla riduzione del prezzo di vendita degli appartamenti.
La Corte ha respinto la censura, ribadendo che la facoltà di sopraelevare, in mancanza di diverse pattuizioni, spetta non ai condomini ma al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, e che, quando il sottotetto sia di proprietà esclusiva di un condomino, esso va considerato come ultimo piano ai fini dell'art. 1127 c.c. È stato ricordato che l'ordinamento ammette deroghe pattizie al principio dell'accessione e che, in difetto di espressa riserva, la vendita dell'ultimo piano comporta automaticamente la cessione del diritto di sopraelevare. Snodo decisivo: la riserva del diritto di sopraelevazione in favore del costruttore, all'atto della costituzione del condominio, non presuppone affatto il mantenimento della proprietà del piano sottotetto, essendo perfettamente compatibile tanto con la proprietà altrui quanto con la natura condominiale del bene.
Su tali premesse, la Corte ha qualificato l'interpretazione dell'atto costitutivo e del regolamento condominiale come apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato: quando di una clausola siano possibili e plausibili più letture, non è consentito alla parte dolersi del fatto che il giudice ne abbia privilegiata una diversa da quella proposta. È stato inoltre precisato che il comportamento complessivo delle parti, anche successivo al rogito, rileva solo per chiarire il contenuto del contratto desumibile dal testo, non per integrarne la portata.
Il secondo motivo, con cui si contestava la ricostruzione del comportamento delle parti e la mancata ammissione delle prove orali, è stato anch'esso rigettato: le considerazioni della Corte territoriale sulla soddisfazione delle esigenze condominiali mediante servitù avevano valore meramente confermativo della condominialità, già fondata sui titoli e sulle caratteristiche strutturali e funzionali del bene, sicché le prove dedotte difettavano di decisività.
È stato invece accolto il terzo motivo, relativo alla domanda di usucapione del sottotetto. La Corte ha censurato il diniego di ammissione delle prove orali fondato su valutazioni di mera verosimiglianza: l'inverosimiglianza delle circostanze non giustifica il rigetto della prova quando sia astrattamente possibile che esse risultino vere, né rileva il riferimento al «possesso esclusivo», trattandosi nei capitoli di fatti e circostanze e non di deduzioni tecniche. È stato inoltre rilevato che il giudice di primo grado aveva negato la prova richiamando il difetto di animus escludendi, nozione propria dell'usucapione di beni comuni da parte del comproprietario, presupponendo così la perdurante qualità di condomina della società; presupposto non riproposto in appello, con conseguente necessità di un nuovo giudizio di rilevanza della prova.
Il quarto motivo, concernente il difetto di legittimazione dell'amministratore rispetto alla rivendica, è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, non risultando proposta dal Condominio alcuna domanda riconvenzionale di rivendica, essendosi esso limitato a resistere all'altrui pretesa.
In conclusione, la Corte ha accolto il terzo motivo, rigettati il primo e il secondo e dichiarato inammissibile il quarto, cassando la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio al giudice d'appello in diversa composizione, anche per le spese.
Evoluzione Giurisprudenziale della Cassazione
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in tema di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. restituisce un quadro di sostanziale costanza, articolato su tre direttrici: la titolarità del diritto, la nozione di sopraelevazione e i limiti al suo esercizio.
Sul versante della titolarità, l'ordinanza in commento (n. 18664/2026) si pone in piena continuità con l'orientamento risalente secondo cui la facoltà di sopraelevare spetta al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, e si trasferisce automaticamente con la vendita di tale porzione, salva esplicita riserva del venditore (in tal senso, fra le pronunce richiamate, Cass. n. 5608/1978, n. 1633/1971 e n. 18822/2012). La decisione aggiunge un'ulteriore precisazione di rilievo applicativo: la riserva del solo diritto di sopralzo, da parte del costruttore, non implica la riserva della proprietà del sottotetto, restando compatibile con la natura condominiale di quest'ultimo.
Quanto alla nozione, la più recente sentenza n. 16060/2026 ha ribadito che la sopraelevazione si configura non solo con la realizzazione di nuovi piani o fabbriche, ma anche mediante la trasformazione di locali preesistenti con incremento di superfici e volumetrie, a prescindere dall'aumento dell'altezza, in coerenza con l'insegnamento delle Sezioni Unite n. 16794/2007. Identica impostazione si rinviene nella sentenza n. 16887/2026.
Sui limiti, la giurisprudenza è parimenti costante: la sentenza n. 16887/2026 e, in precedenza, la n. 24235/2025 qualificano le condizioni statiche dell'edificio come limite assoluto e inderogabile, anzi come limite all'esistenza stessa del diritto, superabile solo con il consenso unanime dei condomini e l'esecuzione delle opere di consolidamento; il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e luce operano invece quali limiti azionabili dai condomini interessati (così anche la sentenza n. 18036/2024 in tema di aspetto architettonico). La sentenza n. 33919/2024 ha inoltre chiarito che, in presenza di più proprietari dell'ultimo piano, la facoltà può essere esercitata singolarmente da ciascuno per la parte sovrastante la propria porzione esclusiva.
Dal raffronto diacronico, dalla pronuncia più recente a quelle più risalenti, non emergono mutamenti di indirizzo: la giurisprudenza di legittimità si presenta costante e consolidata, sia sulla titolarità e sul trasferimento del diritto, sia sulla nozione, sia sui limiti di cui all'art. 1127 c.c.
Evoluzione Giurisprudenziale di Merito
Nella più recente giurisprudenza di merito in termini, la Corte d'Appello di Reggio Calabria (sentenza n. 477/2026) si è mossa in piena aderenza all'insegnamento di legittimità, affermando che «La sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, da parte del condomino che ne sia proprietario, non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo».
Il dato, pur circoscritto, conferma che la giurisprudenza di merito applica in modo conforme e costante i principi elaborati dalla Corte di legittimità sulla titolarità e sui limiti del diritto di sopraelevazione, senza segnalare contrasti o oscillazioni.
Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti conformi
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16887_2026 DEL 29 MAGGIO 2026
Ai fini dell'art. 1127 c.c. la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche».
L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16060_2026 DEL 25 MAGGIO 2026
[L]a sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. si configura non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma altresì nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale trasformi locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, atteso che l'indennità prevista dalla norma trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 24235_2025 DEL 30 AGOSTO 2025
[La verifica] delle condizioni statiche dell'edificio, cui l'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano, è espressione di un divieto assoluto, al quale è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento».
[L]e condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 33919_2024 DEL 22 DICEMBRE 2024
Tale facoltà di sopraelevazione, essendovi più proprietari dell'ultimo piano, può anche essere esercitata singolarmente da ciascun condomino per la parte posta verticalmente al disopra della propria porzione di proprietà esclusiva».
Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato».
CORTE DI APPELLO DI REGGIO CALABRIA SENTENZA N 477-2026 PUBBLICAZIONE 29_05_2026
La sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, da parte del condomino che ne sia proprietario, non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo».
Precedenti difformi
Dall'esame della giurisprudenza in termini non sono emersi precedenti difformi: l'orientamento sulla titolarità, sulla nozione e sui limiti del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. risulta costante.
Testo integrale della pronuncia
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 23713/2022 R.G. proposto da:
… S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato … unitamente all'avvocato … -ricorrente-
contro
Condominio di via ...., in persona dell'amministratore pro tempore, e …, rappresentati e difesi dall'avvocato … -controricorrenti-
…, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … -intimati-
avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 773/2022 depositata il 28/06/2022.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/05/2026 dal Consigliere ….
FATTI DI CAUSA
La presente causa riguarda la proprietà di un sottotetto dell'edificio del Condominio di via ...., di proprietà esclusiva secondo la società ricorrente «…» S.r.l., costruttrice dell'intero edificio, e invece di proprietà condominiale secondo i giudici di merito di primo e di secondo grado.
Sia il Tribunale di Imperia, sia la Corte d'appello di Genova hanno negato che le previsioni del regolamento di condominio e degli atti di vendita importassero il riconoscimento della proprietà esclusiva del sottotetto in capo alla … S.r.l., la quale ne aveva rivendicato la proprietà in considerazione del diritto di sopraelevazione riconosciuto a suo favore negli atti di compravendita delle singole unità comprese nell'edificio.
La causa è stata promossa dalla società … dopo che questa aveva frazionato il sottotetto in due porzioni, che poi aveva venduto con distinti atti di vendita, uno dei quali era stato impugnato dal sub acquirente, il quale, in separato giudizio, aveva negato la proprietà della originaria venditrice: quest'ultima ha quindi avviato il presente giudizio, nei confronti del Condominio e dei condomini, per l'accertamento della proprietà esclusiva del sottotetto.
La Corte d'appello, confermando la sentenza di primo grado, ha affermato che il riconoscimento del diritto di sopraelevazione, riconoscimento in favore della venditrice negli atti di vendita delle singole unità comprese nell'edificio, non importava una riserva di proprietà esclusiva, ma aveva dato luogo a un diritto di superficie, soggetto a prescrizione e effettivamente prescrittosi. In particolare, la Corte d'appello ha affermato che il carattere condominiale del sottotetto era inoltre coerente con la sua funzione, ospitando esso servizi comuni, che implicavano la possibilità del libero accesso dell'amministratore. È stata così disattesa la tesi sostenuta nel giudizio dalla società venditrice, secondo cui il possesso delle chiavi d'accesso al sottotetto era stato mantenuto dalla stessa società, a cui l'amministrazione doveva chiedere l'autorizzazione e la consegna della chiave per accedere. Secondo i giudici d'appello la possibilità del libero accesso, da parte dell'amministratore, sarebbe venuta meno solo nel 2002, quando la società venditrice, in vista del frazionamento e della vendita del sottotetto, aveva cambiato la serratura.
Per la cassazione della decisione la Società … S.r.l. ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi. Il «Condominio di via ....» e il condomino … hanno resistito con controricorso. Gli altri destinatari della notificazione del ricorso restano intimati. Le parti hanno depositato memorie.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo denunzia violazione delle norme sull'interpretazione del contratto: artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1371 c.c.; denunzia inoltre la violazione degli artt. 1372, 1117 e 1127 c.c.
Si rimprovera alla Corte d'appello di avere considerato le clausole del regolamento condominiale in modo atomistico, dando decisiva importanza al solo elemento letterale desumibile dall'art. 4, in quanto il medesimo non annovera il sottotetto fra i beni di cui la società venditrice si era riservata la proprietà. In questo modo la Corte di merito sarebbe incorsa nella violazione della norma sull'interpretazione sistematica, perché non avrebbe tenuto conto delle previsioni degli atti di vendita, in forza delle quali la società venditrice si era riservata il diritto di sopraelevazione, «senza indennità»; avrebbe inoltre trascurato l'art. 4 del regolamento, il quale, nonostante il sottotetto sia compreso dal precedente art. 3 fra gli elementi costitutivi del condominio, non lo menziona fra le parti comuni dell'edificio; e non lo menziona proprio perché era rimasto di proprietà esclusiva della società costruttrice, come risultava confermato anche dal fatto che, negli atti di compravendita, la costituzione del diritto di sopraelevazione era stata compensata dalla riduzione del prezzo di vendita degli appartamenti. Secondo la ricorrente, la definitività del vantaggio conseguito dagli acquirenti comportava la definitività dell'acquisizione del diritto da parte della venditrice, da esercitarsi senza scadenza. La diversa interpretazione fatta propria dalla sentenza impugnata costituiva nello stesso tempo violazione anche dell'art. 1366 c.c. e dell'art. 1371 c.c., che impone di interpretare il contratto nel senso che realizzi l'equo contemperamento degli interessi delle parti, quando è a titolo oneroso.
Il motivo è infondato.
La giurisprudenza, già in epoca risalente, ha precisato che la facoltà di sfruttare, elevando fabbriche, lo spazio aereo sovrastante la copertura del caseggiato, in mancanza di diverse pattuizioni, non spetta ai condomini dell'edificio, bensì al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo dei lastrico solare.
La facoltà di sopraelevare spetta quindi al titolare dell'ultimo piano (o porzione di esso) cioè dell'ultima (nel senso dell'altezza) porzione immobiliare che abbia autonomia strutturale e di destinazione.
In particolare, deve sostenersi che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio in condominio può elevare nuovi piani o fabbriche solo nel caso in cui sopra il suo appartamento sussistano manufatti di proprietà comune (come il tetto o il sottotetto non praticabile), che possono essere spostati al termine della sopraelevazione. Ma, qualora la soffitta (o il sottotetto) di un edificio in condominio sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano, onde, ai sensi dell'art. 1127 c.c., il diritto di sopraelevare l'edificio spetta solo al proprietario di essa (Cass. n. 5608/1978).
La ratio della norma è evidente: la costruzione realizzata in sopraelevazione non può che spettare al soggetto titolare del bene più logisticamente prossimo alla futura sopraelevazione. Come è noto, l'ordinamento non esclude la possibilità di deroghe pattizie al principio dell'accessione, consentendo che la proprietà delle costruzioni, o delle opere comunque stabilmente unite al terreno, si acquisisca da persona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, vale a dire in virtù di un atto negoziale con il quale quest'ultimo rinunci all'acquisto che si verificherebbe altrimenti in suo favore sulla base dei principi dell'accessione, od anche, qualora tale acquisto si sia già verificato, in virtù di un atto con il quale egli, scindendo in entità distinte le due componenti del complesso immobiliare, suolo e costruzione ad esso incorporata, trattenga per sé la proprietà dell'uno e trasferisca a terzi quella dell'altra.
È, quindi, possibile che con apposito accordo venga escluso dal patrimonio del titolare esclusivo del lastrico solare, o dell'ultimo piano, la facoltà di sopraelevare.
In mancanza di tale espressa pattuizione, la vendita della porzione immobiliare comportante la facoltà di sopraelevare (lastrico solare o ultimo piano) determinerà, automaticamente, anche il trasferimento del diritto di sopraelevare.
In altre parole, la vendita dell'ultimo piano importa la cessione del diritto di sopraelevare, senza che occorra che tale conseguenza sia specificata in una clausola del contratto e bastando, invece, che la relativa facoltà non formi oggetto di una esplicita riserva da parte del venditore.
Così è possibile che, all'atto della costituzione del condominio, l'unico proprietario proceda alla vendita del diritto di proprietà sulla porzione immobiliare (lastrico solare o ultimo piano) il quale comprende il diritto di sopraelevare, riservando per sé la facoltà di sopralzo (Cass. n. 1633/1971; n. 18822/2012).
La Corte d'appello ha riconosciuto che, negli atti di vendita, fu inserita la riserva di sopraelevazione in capo alla costruttrice. Tale riserva, diversamente da quanto si sostiene da parte della ricorrente con il motivo in esame, non presuppone affatto il mantenimento del diritto di proprietà sull'ultimo piano dell'edificio, e cioè sul piano sottotetto. La riserva di un tale diritto, in favore dell'unico proprietario costruttore all'atto della costituzione del condominio, è perfettamente compatibile sia con la proprietà altrui del sottotetto, sia con la natura condominiale del medesimo.
Fatta questa precisazione, va, in generale, ricordato che «l'interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine di atto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione, oltre che per violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per inadeguatezza della motivazione, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione antecedente alla novella di cui al d.l. n. 83 del 2012, oppure - nel vigore del novellato testo di detta norma - nella ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti» (Cass. n. 14355/2016). Con particolare riferimento al vizio di violazione delle regole ermeneutiche di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. è consolidato nella giurisprudenza di questa Corte l'orientamento secondo cui «per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili, e plausibili, due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra» (cfr. tra le molte: Cass. n. 16987/2018; n. 28319/2017; n. 24539/2009; n. 4178/2007). Quindi, in tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità «non può investire il risultato interpretativo in sé», ma solo la verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica (oltre all'omesso esame di fatti discussi e decisivi), «con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati» (Cass. n. 2465/2015). Tali principi sono interamente applicabili anche in tema di interpretazione dell'atto costitutivo del condominio e del regolamento condominiale. Anche rispetto a tali atti l'attività ermeneutica costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. n. 20712/2017; n. 27145/2007; n. 16022/2002; n. 3084/1976).
L'esito interpretativo, fatto proprio dalla Corte d'appello, non incorre, in linea di principio e sotto il profilo metodologico, in alcuna delle violazioni ascritte con il motivo. Le clausole del regolamento condominiale sono state considerate nel loro contenuto letterale; sono state considerate in rapporto fra loro e in relazione alle previsioni degli atti negoziali, che non hanno, di per sé, il significato che gli riconosce la ricorrente.
Neanche vale a rendere l'esito interpretativo accolto dalla Corte d'appello irragionevole o non plausibile il fatto che il diritto di sopraelevazione fu riconosciuto, senza dover corrispondere alcuna indennità; e non vale a renderlo irragionevole neanche la riduzione del prezzo, prevista negli atti di vendita a compensazione della costituzione del diritto di sopraelevazione. Invero, le considerazioni continuano a svolgersi pur sempre sul piano del confronto fra diverse interpretazioni tutte plausibili di un medesimo negozio. Un confronto del genere è inammissibile in cassazione.
Nemmeno valgono a incrinare la logica della decisione i rilievi sulla supposta mancata considerazione, da parte della Corte d'appello, del comportamento successivo dei contraenti. L'obiezione, infatti, trascura che il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula del rogito, può essere utilizzato solo per chiarire l'interpretazione del contenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (Cass. n. 11828/2018).
2. Il secondo motivo denunzia a) violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 e 244 c.p.c. b) violazione degli artt. 24 e 111 Cost. e dell'art. 6 CEDU; c) violazione degli artt. 843, 1129 e 1362 c.c.
La sentenza è censurata sotto una molteplicità di profili, tutti riconducibili al fatto che la Corte d'appello avrebbe a priori ritenuto non univoco, nel senso della conservazione della proprietà del sottotetto in capo alla venditrice, il comportamento delle parti successivo al contratto, e tanto avrebbe fatto assumendo come vere una pluralità di circostanze che l'appellante, attuale ricorrente, aveva negato, deducendo una molteplicità di capitoli di prova intesi nel loro insieme a provare che il sottotetto era rimasto nell'esclusiva disponibilità della venditrice.
In particolare, la Corte d'appello avrebbe dato per scontata la possibilità dell'amministratore del condominio di accedere al sottotetto, senza chiedere autorizzazione alla società venditrice; così come aveva dato per provato che l'amministratore avrebbe perduto tale possibilità solo nel 2002, a seguito dalla unilaterale iniziativa della società … di sostituire la serratura in vista della prossima trasformazione del locale. La ricorrente evidenzia la gratuità di tali affermazioni, in presenza di una molteplicità di istanze di istruzione con le quali essa avrebbe voluto provare il contrario.
La sentenza è ancora oggetto di censura nella parte in cui fa discendere il carattere comune del sottotetto dalla presenza in esso di impianti comuni e dalla necessità di accedervi per esigenze condominiali, senza considerare che tali esigenze avrebbero potuto essere realizzate anche tramite una servitù, da esercitarsi previa autorizzazione all'accesso da parte del titolare ogni qual volta se ne fosse presentata la necessità.
Il motivo è infondato.
La critica proposta dalla ricorrente si appunta, in modo analitico, su alcune delle considerazioni proposte dalla sentenza per suffragare la condominialità del sottotetto. Ma una critica del genere, ad esempio quella fondata sulla possibilità teorica di soddisfare le esigenze condominiali tramite una servitù, avrebbe avuto ragione di essere se il disconoscimento di tale possibilità avesse costituito la ragione essenziale della decisione. La Corte d'appello, invece, con le considerazioni oggetto di censura, ha proposto una serie di riflessioni intese solo a confermare il carattere comune del sottotetto riconosciuto in base ai titoli in forza delle caratteristiche strutturali e funzionali del bene.
In questa prospettiva la mancata ammissione delle prove orali non disvela alcuna anomalia della decisione, essendo le circostanze, oggetto di prova, prive del carattere della decisività. Ad esempio, il fatto che l'amministratore, diversamente da quanto ha ipotizzato la Corte di merito, dovesse chiedere il permesso per accedere al sottotetto non vale di per sé a travolgere l'esito interpretativo, fondato sui titoli, proposto dalla Corte di merito.
3. Il terzo motivo denunzia, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, 4 e 5, c.p.c. violazione e falsa applicazione di una molteplicità di norme sostanziali e processuali.
Il motivo riprende in parte censure e argomenti già anticipati con il motivo precedente, ma nella diversa prospettiva della domanda di riconoscimento dell'acquisto della proprietà del sottotetto per usucapione.
In particolare, si rimprovera alla Corte d'appello di avere negato il possesso utile per l'usucapione da parte della società … senza ammettere le prove orali richieste dall'appellante, tese a dimostrare: a) l'esistenza di una porta di accesso al sottotetto, chiusa con serratura le cui chiavi erano nel possesso esclusivo della società; b) l'utilizzazione in via esclusiva del sottotetto da parte della società a partire dal 1977; c) la protrazione di tale utilizzo anche dopo la sostituzione della serratura nel 2002; d) la necessità per l'amministratore di acquisire l'autorizzazione e le chiavi per accedere al sottotetto; e) la non opposizione da parte del condominio e dei condomini agli atti di vendita del sottotetto e il coinvolgimento degli acquirenti nel funzionamento e nell'economia del condominio.
Si deduce inoltre un ulteriore errore commesso dalla Corte di merito nella decisione di non ammettere le prove, in quanto giustificata impropriamente, da un lato, con il rilievo che la dedotta esclusività del possesso sarebbe un giudizio tecnico, precluso ai testi, dall'altro, con la «maggiore specificità» della prova contraria. L'una e l'altra affermazione, secondo il ricorrente, riflettono un palese errore commesso dalla Corte d'appello nella valutazione dei rispettivi capitoli di prova, diretta e contraria. Infine, si denunzia che la Corte d'appello avrebbe ancora affermato, contrariamente al dato documentale, che le tabelle millesimali, predisposte dopo il frazionamento del sottotetto, non sarebbero state approvate dall'assemblea.
Il motivo è fondato.
La Corte d'appello ha negato l'ammissione della prova sulla base di valutazioni logiche di verosimiglianza, assumendo che i capitoli non fossero idonei a provare il possesso esclusivo ventennale da parte della società. In questi termini l'affermazione non vale a giustificare il diniego della prova, perché l'inverosimiglianza delle circostanze dedotte ad oggetto di una prova testimoniale non ne giustificano il rigetto, quando è astrattamente possibile che tali circostanze possano risultare vere (Cass. n. 14386/1999). Neanche vale a giustificare il diniego il rilievo che i capitoli facessero riferimento al «possesso esclusivo»: invero, come l'esame dei capitoli lascia trasparire, in essi sono descritti fatti e circostanze, laddove la valutazione della Corte di merito sembra ipotizzare una formulazione tecnica dei capitoli, alla stregua di una deduzione difensiva. Ancora meno può costituire giustificazione idonea a giustificare il diniego di ammissione il confronto fra i capitoli di prova diretta e quelli di prova contraria. Anche in questo caso si utilizza come parametro una valutazione di verosimiglianza, che è estranea ai criteri in base ai quali il giudice di merito deve uniformare la decisione di ammettere o non ammettere la prova orale.
A ciò si deve aggiungere che il giudice di primo grado aveva negato l'ammissione della prova, facendo riferimento al difetto del c.d. animus escludendi, che è nozione generalmente usata in relazione ai requisiti del possesso utile per l'usucapione di beni comuni da parte del comproprietario (Cass. n. 8120/2000; n. 17462/2009): assumendo così, per implicito, che la società attrice avesse conservato la qualità di condomina. La Corte d'appello non ha riproposto analoga considerazione, il che rende la decisione ancora più censurabile, perché se l'ipotesi fattuale realizzatasi nel caso in esame non fosse quella ipotizzata dal primo giudice, il possesso rivendicato dalla società sarebbe possesso non di bene comune, ma di beni altrui. Il giudizio di rilevanza della prova avrebbe quindi dovuto svolgersi secondo canoni diversi.
4. Il quarto motivo denunzia omissione di pronunzia sull'eccezione di difetto di legittimazione dell'amministrazione del condominio ai fini della domanda di rivendica della proprietà del sottotetto, essendo legittimati solo i condomini.
Il motivo è inammissibile per difetto di specificità. Secondo l'esposizione risultante dalla sentenza, il Condominio ha assunto nella lite una posizione difensiva, tesa a resistere alla rivendicazione della proprietà del sottotetto. Non risulta dalla decisione che abbia proposto una domanda riconvenzionale di rivendica. Il ricorso è estremamente laconico sul punto, limitandosi a richiamare l'eccezione, senza trascriverla, proposta in appello e senza trascrivere le conclusioni assunte dal condominio in primo grado, mentre le precisazioni operate al riguardo con la memoria sono tardive (Cass. n. 8949/2023).
In conclusione è accolto il terzo motivo, sono rigettati i primi due motivi. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata, per nuovo esame, alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione. Alla Corte di rinvio si demanda anche di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i restanti motivi; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa innanzi alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 21 maggio 2026.
