Articoli del Codice Civile richiamati nelle motivazioni
La pronuncia in esame richiama e applica le seguenti disposizioni del codice civile:
Art. 873 c.c. - Distanze nelle costruzioni: disciplina le distanze minime tra costruzioni su fondi finitimi e tra opere edilizie, applicabile anche nell'ambito condominiale per verificare la conformità dei manufatti realizzati.
Art. 1127 c.c. - Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio: riconosce al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare la facoltà di sopraelevare, soggetta tuttavia ai limiti previsti dalla legge e dalle convenzioni, tra cui i divieti posti dal regolamento contrattuale. La norma è derogabile da convenzioni preesistenti o coeve alla costituzione del condominio.
Art. 1129, comma 11, c.c. - Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore: stabilisce il criterio di normale revocabilità dell'incarico dell'amministratore, fondamento del potere assembleare di intervento e sostituzione.
Art. 1130 c.c., n. 1 e n. 4 - Attribuzioni dell'amministratore: il n. 1 impone all'amministratore di eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento; il n. 4 attribuisce all'amministratore il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, anche senza autorizzazione assembleare.
Art. 1131 c.c. - Rappresentanza: disciplina la legittimazione processuale attiva e passiva dell'amministratore, distinguendo le ipotesi in cui può agire autonomamente da quelle che richiedono autorizzazione assembleare.
Art. 1133 c.c. - Provvedimenti dell'amministratore: consente di ricorrere all'assemblea avverso i provvedimenti dell'amministratore, confermando la sindacabilità delle sue scelte da parte della collettività dei condomini.
Art. 1136 c.c. - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni: individua le maggioranze qualificate necessarie per le deliberazioni assembleari aventi ad oggetto le liti attive e passive.
Art. 1137 c.c. - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea: regola i termini e le modalità di impugnazione, distinguendo le deliberazioni nulle da quelle annullabili.
Art. 1138 c.c. - Regolamento di condominio: disciplina la formazione e l'efficacia del regolamento, distinguendo tra regolamento assembleare e contrattuale; il quarto comma elenca le disposizioni inderogabili.
Principi di diritto enunciati
La Corte enuncia e fa applicazione dei seguenti principi di diritto:
1) l'assemblea, essendo provvista di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all'amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità dell'incarico di cui all'art. 1129, comma 11, c.c., nonché alla luce della sindacabilità dei provvedimenti dell'amministratore con ricorso all'assemblea ex art. 1133 c.c. Infatti, così come l'assemblea ha il potere di transigere la lite (con diverse maggioranze a seconda dell'oggetto) allo stesso tempo ha il potere di impedire il sorgere della lite stessa allorquando si tratti di diritti disponibili da parte del condominio medesimo o di rinunciarvi.
2) l'amministratore non ha il potere di compiere atti contrari alla volontà dei titolari del rapporto sostanziale, né ha un autonomo interesse alla proposizione o prosecuzione del processo, sicché non è legittimato a proporre o a proseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi se l'assemblea abbia espresso un intendimento contrario o abbia deciso di rinunciarvi o di transigere la causa non sussistendo un interesse giuridico dell'amministratore a proporre o a proseguire una causa relativa alle parti comuni dell'edificio contro l'assemblea o alla quale la volontà dei condomini validamente espressa intenda rinunciare.
Vengono altresì richiamati e confermati i seguenti principi già espressi dalla Corte:
3) "In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., anche senza il mandato da parte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente della stessa" (Cass. Sez. 2, 25/07/2011, n. 16230) -
4) "l'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino alterandone l'estetica della facciata, perchè tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all'art. 1130, n. 4, c.c." (Cass. Sez. 2, 24/07/2017, n. 18207).
PARTE IN FATTO
1. Il giudizio trae origine da un'azione promossa dal Condominio di … di … (in persona del suo amministratore) avanti al Tribunale di Catania, finalizzata a far dichiarare la proprietà condominiale della terrazza di copertura dell'edificio e, soprattutto, a ottenere la demolizione di un manufatto realizzato da una condomina - … - sulla terrazza di pertinenza esclusiva del suo appartamento sito al piano nono.
Il fondamento dell'azione risiedeva nell'art. 6 del regolamento contrattuale del condominio, redatto dall'impresa costruttrice … prima della vendita delle singole unità immobiliari, registrato nel 1963 e regolarmente trascritto. Il regolamento distingueva tra zone di terrazza di proprietà comune e zone assegnate in uso esclusivo ai singoli appartamenti del nono piano; per tutte queste zone, sia comuni che a uso esclusivo, sanciva in termini assoluti il divieto di qualsiasi sopraelevazione.
Il Tribunale di Catania accoglieva integralmente la domanda: dichiarava la proprietà condominiale della terrazza, l'uso esclusivo di calpestio in capo a … e, accertata la violazione del regolamento da parte del manufatto da lei realizzato, la condannava alla demolizione e riduzione in pristino.
2. … interponeva appello. La Corte d'Appello di Catania accoglieva parzialmente il gravame: riformava la sentenza nella parte relativa alla domanda di accertamento della proprietà, dichiarando il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore per le azioni reali aventi ad oggetto la titolarità delle cose comuni (richiedenti autorizzazione assembleare ex art. 1131, comma 1, c.c.); confermava tuttavia la condanna alla demolizione, ritenendo che la relativa azione - in quanto diretta a fare cessare la violazione del regolamento condominiale - rientrasse tra gli atti conservativi di competenza autonoma dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c.
3. … proponeva ricorso per cassazione articolato in sette motivi. Con ricorso incidentale, il condominio contestava la dichiarazione di difetto di legittimazione per la domanda di accertamento della proprietà.
I motivi principali sollevati erano: (i) la carenza di legittimazione dell'amministratore anche per la domanda di demolizione, in quanto anch'essa riguardante diritti reali; (ii) la violazione dell'autonomia dell'amministratore rispetto a una delibera assembleare che avrebbe votato, nell'assemblea del 17 ottobre 2011, contro la proposizione del giudizio; (iii) l'erronea qualificazione come sopraelevazione della struttura realizzata, che la ricorrente sosteneva essere precaria e conforme alla normativa regionale siciliana; (iv) la non violazione delle distanze legali.
PARTE IN DIRITTO
1. La legittimazione dell'amministratore per la domanda di demolizione
La Suprema Corte rigetta le censure della ricorrente confermando la legittimazione dell'amministratore ad agire senza autorizzazione assembleare per la demolizione del manufatto abusivo.
Il fondamento sistematico di questa soluzione risiede nell'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di 'compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. La Corte ribadisce che tale potere si estende anche alle azioni aventi natura reale, quando queste abbiano ad oggetto le parti comuni e mirino a tutelare l'interesse generale al rispetto del regolamento condominiale.
Di particolare rilievo è la precisazione che il divieto assoluto di sopraelevazione inserito nel regolamento contrattuale - qualificabile come una servitù 'altius non tollendi opponibile sia ai condomini sia a terzi - pur avendo natura di diritto reale, non sottrae la relativa tutela giudiziaria alla competenza autonoma dell'amministratore. La natura contrattuale della prescrizione regolamentare integra invero la disciplina delle cose comuni dell'edificio, sicché la violazione di tale pattuizione è contrastabile dall'amministratore in forza dell'art. 1130, n. 4, c.c., senza necessità di specifica deliberazione assembleare.
Si tratta di un orientamento consolidato, ribadito attraverso il richiamo puntuale di numerosi precedenti: dalla giurisprudenza sull'azione demolitoria della sopraelevazione (Cass. n. 18207/2017; n. 13611/2000) a quella sulla tutela del regolamento condominiale (Cass. n. 21841/2010), fino ai recenti arresti in materia di servitù condominiali (Cass. n. 12259/2023; n. 30302/2022).
2. Il problema dirompente: la delibera contraria dell'assemblea
Il nucleo più innovativo e problematico della pronuncia riguarda il secondo e terzo motivo di ricorso, accolti dalla Corte con cassazione con rinvio.
La ricorrente aveva dedotto che l'assemblea condominiale, nella riunione del 17 ottobre 2011, aveva deliberato di non procedere per via giudiziaria contro di lei. Ciò nonostante, l'amministratore aveva promosso l'azione in autonomia. La Corte d'Appello aveva del tutto omesso di esaminare questa circostanza decisiva.
La Suprema Corte affronta così la questione di principio se l'amministratore, pur titolare di un potere di agire autonomamente ex art. 1130 n. 4 c.c. per gli atti conservativi, possa nondimeno essere vincolato da una delibera assembleare contraria alla proposizione o alla prosecuzione del giudizio. La risposta è affermativa, con argomentazioni di ampio respiro sistematico.
La Corte muove dalla considerazione che l'amministratore, nella sua qualità di rappresentante legale del condominio, non è parte del rapporto giuridico sostanziale: egli agisce facendo valere i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni. La titolarità del diritto spetta ai condomini, non all'amministratore. Questa premessa porta a concludere che l'amministratore non può autonomamente disporre del diritto controverso in senso contrario alla volontà validamente espressa dai titolari del rapporto sostanziale.
Viene in tal modo tracciata una distinzione fondamentale: per le azioni reali a tutela delle parti comuni, ogni singolo condomino ha legittimazione individuale concorrente, che non può essere travolta nemmeno da una delibera assembleare contraria. Diversamente accade per le liti aventi ad oggetto rapporti obbligatori, dove la volontà della maggioranza vincola anche il singolo condomino. L'amministratore, però, non è mai titolare del diritto sostanziale: è tenuto a conformarsi alla volontà collettiva validamente espressa dall'assemblea.
Questo orientamento segna un'importante precisazione rispetto a Cass. Sez. 2, n. 10869/2023, la quale aveva affermato che la delibera assembleare di rinuncia non vincola l'amministratore nell'ambito degli atti conservativi. La sentenza in commento supera quella impostazione, chiarendo che le attribuzioni gestorie dell'amministratore non possono privare l'assemblea della competenza a deliberare sull'amministrazione delle cose comuni, inclusa la facoltà di non promuovere, transigere o rinunciare alla lite.
La pronuncia offre un contributo chiarificatore di primaria importanza pratica per gli amministratori condominiali: prima di promuovere un'azione giudiziaria - ancorchè rientrante nelle proprie attribuzioni conservative - è fondamentale verificare se l'assemblea abbia deliberato in senso contrario. In caso affermativo, l'azione sarebbe censurabile per violazione della volontà assembleare, con possibili conseguenze in termini di responsabilità dell'amministratore e di improcedibilità dell'azione.
3. La sopraelevazione e il regolamento contrattuale
I motivi quinto, sesto e settimo del ricorso, afferenti alla qualificazione dell'opera come sopraelevazione e alla sua conformità alla normativa regionale siciliana, vengono rigettati dalla Corte.
La Corte ribadisce che la violazione accertata riguarda il divieto regolamentare contrattuale di sopraelevazione dei terrazzi condominiali, compresi quelli ad uso esclusivo. La conformità urbanistica dell'opera alla normativa edilizia regionale è irrilevante ai fini del rispetto del regolamento condominiale contrattuale, trattandosi di discipline aventi finalità differenti: la normativa urbanistica regola i rapporti tra privati e pubblica amministrazione, mentre il regolamento contrattuale disciplina i rapporti tra i condomini.
Quanto alla qualificazione dell'opera come sopraelevazione, la Corte ribadisce che il giudice di merito aveva motivato in modo congruo, recependo le conclusioni del CTU … secondo cui quanto realizzato 'rappresentava certamente una costruzione e quindi una sopraelevazione della terrazza esistente e 'non può che essere ritenuta costruzione non precaria, sicché il sindacato di legittimità è precluso.
4. La decisione
La Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso principale (omessa pronuncia sull'efficacia della delibera assembleare contraria), rigetta il primo, il quinto, il sesto e il settimo, dichiara assorbito il quarto e l'unico motivo incidentale. Cassa con rinvio alla Corte d'Appello di Catania in diversa composizione, che dovrà accertare se effettivamente l'assemblea aveva deliberato, nella riunione del 17 ottobre 2011, di non promuovere l'azione giudiziaria nei confronti della ricorrente e, in caso affermativo, trarne le conseguenze giuridiche.
Evoluzione Giurisprudenziale
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in materia rivela un percorso evolutivo che si è sviluppato su due filoni paralleli e tra loro intrecciati: quello relativo alla legittimazione processuale dell'amministratore per la tutela delle parti comuni, e quello concernente i limiti del potere di sopraelevazione in presenza di divieti regolamentari.
Il filone sulla legittimazione dell'amministratore
La più recente giurisprudenza ha progressivamente ampliato la portata applicativa dell'art. 1130, n. 4, c.c., riconoscendo all'amministratore una legittimazione autonoma che abbraccia non solo gli atti propriamente conservativi in senso stretto (denuncia di danno temuto, interventi d'urgenza), ma anche azioni giudiziarie di carattere reale, purché finalizzate alla salvaguardia dell'integrità delle cose comuni o al rispetto del regolamento condominiale.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 12742 del 5 maggio 2026 - La pronuncia in esame rappresenta il punto più avanzato di questo orientamento, introducendo il principio che l'assemblea, in quanto organo dotato di competenza generalizzata, vincola sempre l'amministratore anche in ordine alla decisione di promuovere o non promuovere un giudizio rientrante nelle sue attribuzioni conservative.
Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 11246 del 27 aprile 2026 - Conferma che le attribuzioni gestorie dell'amministratore non possono privare l'assemblea della competenza a deliberare circa l'amministrazione delle cose comuni, con specifico riferimento alla necessità che l'assemblea approvi eventuali accordi di conciliazione raggiunti in sede di mediazione.
Cass. Civ., Sez. II, Ordinanza n. 10868 del 23 aprile 2026 - Ribadisce la distinzione tra atti meramente conservativi, per i quali l'amministratore può agire autonomamente, e azioni dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti reali su parti condominiali, per le quali è necessaria l'autorizzazione assembleare.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 14871 del 3 giugno 2025 - Afferma che l'art. 1130 c.c. comprende tutto ciò che mira all'integrità delle cose comuni, sicché l'amministratore può agire senza autorizzazione dell'assemblea non solo per proporre l'azione di danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 27700 del 16 ottobre 2025 - Ribadisce la legittimazione (attiva e passiva) in capo all'amministratore in controversie relative alle parti comuni, pur nel rispetto della distinzione con i diritti individuali dei singoli condomini.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 10869 del 24 aprile 2023 (orientamento poi in parte superato) - Aveva sostenuto che l'eventuale delibera di rinuncia all'azione autonomamente intrapresa dall'amministratore per atti conservativi non lo vincola. La pronuncia del 2026 precisa e integra questo approccio, affermando la vincolatività della delibera assembleare contraria anche per questa tipologia di atti.
Il filone sul divieto contrattuale di sopraelevazione
Sul piano del divieto contrattuale di sopraelevazione, la giurisprudenza presenta un orientamento costante e di lungo corso, rivolto ad affermare la piena efficacia delle clausole regolamentari di natura contrattuale che limitano il diritto di cui all'art. 1127 c.c., assimilandole a vere e proprie servitù altius non tollendi opponibili a tutti i condomini e ai loro aventi causa.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 11403 del 27 aprile 2026 - Affronta un caso analogo relativo a un divieto contrattuale di sopraelevazione, confermando che la prescrizione regolamentare contrattuale che limita la facoltà di sopraelevare è assimilabile a una servitù altius non tollendi; la pretesa di farne rispettare il divieto non costituisce abuso del diritto ne atto emulativo ai sensi dell'art. 833 c.c., anche quando la violazione non si sia tradotta in un danno concreto.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 30856 del 2 dicembre 2024 - Chiarisce i criteri per valutare se una sopraelevazione alteri l'estetica e lo stile dell'edificio condominiale, affermando che la sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso, indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità del manufatto.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 29706 del 10 novembre 2025 - Affronta il tema dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. nella particolare ipotesi di una veranda, confermando la necessità della corresponsione dell'indennità anche in tale caso.
Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 6623 del 19 marzo 2026 - Ribadisce i principi in materia di sopraelevazione e modificazioni abusive delle strutture condominiali, con specifico riferimento all'applicabilità dei criteri dell'estetica e della statica del fabbricato.
In conclusione, la giurisprudenza di legittimità appare costante nel ribadire la validità e l'efficacia del divieto contrattuale di sopraelevazione, mentre la sentenza in commento segna un'evoluzione significativa in tema di rapporti tra poteri dell'amministratore e volontà assembleare: essa chiarisce che i poteri autonomi dell'amministratore non possono mai prescindere dalla sovranità assembleare nella gestione del contenzioso.
Cosa dice la Giurisprudenza di Merito
L'analisi della più recente giurisprudenza di merito, con particolare riguardo alle pronunce delle Corti d'Appello, mostra un quadro sostanzialmente allineato ai principi di legittimità, pur con alcune articolazioni applicative significative.
Corte d'Appello di Napoli, Sentenza n. 1600 del 2 marzo 2026 - La Corte partenopea ha precisato che l'amministratore conserva una propria legittimazione alle liti solo nel caso in cui l'oggetto della controversia sia riferibile a beni o servizi comuni; laddove la lite incida sui diritti esclusivi di alcuni condomini, la legittimazione spetta ai singoli. In tal modo, i giudici di merito recepiscono e applicano la distinzione elaborata in sede di legittimità tra tutela delle parti comuni e tutela dei diritti individuali.
Corte d'Appello di Catania, Sentenza n. 490 del 2 aprile 2026 - La Corte ha affrontato la questione delle tabelle millesimali nel contesto di sopraelevazioni, precisando che la revisione delle tabelle è possibile senza consenso unanime quando le condizioni dell'edificio siano mutate per effetto di sopraelevazione o di incremento di superfici.
Corte d'Appello di Brescia, Sentenza n. 285 del 26 marzo 2026 - Pronunciandosi su una controversia relativa a modificazioni vietate dal regolamento condominiale, la Corte ha ribadito la piena efficacia del regolamento contrattuale nei confronti di tutti i condomini e dei loro aventi causa, confermando la legittimazione attiva del singolo condomino ad agire per la rimozione delle opere illecite.
Corte d'Appello di Bologna, Sentenza n. 494 del 20 febbraio 2026 - Ha affrontato una controversia in tema di sopraelevazione su lastrico solare, ribadendo i limiti imposti dall'art. 1127 c.c. e dal regolamento condominiale contrattuale, con particolare attenzione al pregiudizio estetico e strutturale arrecato all'edificio.
Corte d'Appello di Napoli, Sentenza n. 1348 del 19 marzo 2025 - La Corte di merito ha esaminato un caso di sopraelevazione in zona sismica, specificando che le norme antisismiche costituiscono limiti integrativi dell'art. 1127 c.c. e che l'onere di provare la sussistenza dei requisiti per la sopraelevazione incombe a carico di chi ha interesse all'opera.
Corte d'Appello di Napoli, Sentenza n. 182 del 15 gennaio 2025 - Ribadisce che il divieto contrattuale di sopraelevazione opera erga omnes e che la sua violazione legittima l'azione di riduzione in pristino da parte dell'amministratore o del singolo condomino, anche in assenza di pregiudizio concreto dimostrato.
Corte d'Appello di Milano, Sentenza n. 2941 del 2 novembre 2025 - Conferma che il divieto regolamentare di sopraelevazione va interpretato in senso ampio e non restrittivo, includendo qualsiasi aggiunta volumetrica o strutturale che superi l'altezza dell'edificio, indipendentemente dalla sua destinazione funzionale.
In sintesi, la giurisprudenza di merito appare costante nell'applicare i principi di legittimità in tema di divieto contrattuale di sopraelevazione, riconoscendo la piena efficacia delle clausole regolamentari contrattualizzate. Sul versante della legittimazione dell'amministratore, i giudici di merito mostrano una progressiva convergenza con il filone giurisprudenziale che valorizza la sovranità assembleare nella gestione del contenzioso condominiale.
Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti Conformi
Di seguito si elencano i venti pronunciamenti più recenti conformi ai principi espressi dalla sentenza in commento:
1. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11246_2026 DEL 27 APRILE 2026
Le attribuzioni gestorie dell'amministratore non possono privare l'assemblea della competenza a deliberare circa l'amministrazione delle cose comuni, dovendosi comprendere nella generalizzata competenza dell'assemblea la facoltà di non proporre, transigere o rinunciare alla lite proposta dall'amministratore, sia pure nell'ambito delle attribuzioni sostanziali dello stesso.
2. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10868_2026 DEL 23 APRILE 2026
L'amministratore è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, comma 1, c.c. per le attività di conservazione dei beni comuni; sono escluse le azioni esulanti dagli atti meramente conservativi ed essendo dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto e alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell'edificio condominiale, per le quali occorre l'autorizzazione assembleare.
3. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8429_2026 DEL 03 APRILE 2026
In materia di terrazze di uso esclusivo, l'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., attribuisce all'amministratore la tutela delle parti comuni dell'edificio; la ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione delle terrazze è disciplinata secondo i criteri legali e regolamentari applicabili, mentre la tutela delle parti comuni è rimessa all'amministratore che esercita gli atti conservativi.
4. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 11403_2026 DEL 27 APRILE 2026
La prescrizione regolamentare contrattuale che vieta la sopraelevazione dei terrazzi condominiali, anche di uso esclusivo, avendo natura assimilabile a una servitù altius non tollendi, è valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini e dei loro aventi causa; la pretesa di farne rispettare il divieto non costituisce abuso del diritto né atto emulativo ai sensi dell'art. 833 c.c., anche in assenza di danno concreto.
5. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6623_2026 DEL 19 MARZO 2026
In tema di sopraelevazione, la valutazione del pregiudizio estetico e strutturale arrecato all'edificio condominiale è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, il cui giudizio sfugge al sindacato di legittimità se congruamente motivato; la violazione di un divieto regolamentare contrattuale può essere fatta valere da ciascun condomino indipendentemente dall'azione dell'amministratore.
6. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 5240_2026 DEL 09 MARZO 2026
In materia di sopraelevazione e terrazza di copertura, la qualificazione di un'opera come costruzione permanente o precaria ai fini dell'applicazione dei divieti regolamentari è questione di fatto devoluta al giudice di merito; la conformità urbanistica dell'opera non esclude la violazione del regolamento condominiale contrattuale.
7. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4827_2026 DEL 03 MARZO 2026
In tema di condominio, la ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni va effettuata secondo i criteri legali e regolamentari; la sopraelevazione comporta la revisione dei criteri di ripartizione delle spese condominiali con effetto dalla sua realizzazione.
8. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 3720_2026 DEL 18 FEBBRAIO 2026
Qualora la titolarità del rapporto giuridico controverso non sia stata contestata nel primo grado di giudizio, la parte che la contesti in appello ha l'onere di provare il fondamento del proprio assunto; tale principio si applica anche alle controversie condominiali aventi ad oggetto la revisione delle tabelle millesimali conseguente a sopraelevazione.
9. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 30856_2024 DEL 02 DICEMBRE 2024
Qualora un edificio condominiale sia articolato in più corpi di fabbrica, con diversità di volumi e facciate, ma sia espressione di un'unica idea progettuale, la sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato nel suo complesso e non deve alterare le linee impresse dal progettista, indipendentemente dalla maggiore o minore visibilità del manufatto o dalla assenza di visibilità in relazione ai possibili punti di osservazione rispetto all'edificio condominiale unitariamente considerato.
10. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 27700_2025 DEL 16 OTTOBRE 2025
In tema di condominio, la legittimazione a resistere, come ad agire, in capo all'amministratore sussiste ogniqualvolta l'oggetto della controversia riguardi la tutela delle parti comuni dell'edificio; al di fuori di tali ipotesi, la legittimazione spetta ai singoli condomini in ragione del loro diritto di comproprietà pro quota.
11. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 29706_2025 DEL 10 NOVEMBRE 2025
In tema di sopraelevazione realizzata mediante installazione di una veranda o struttura similare, il proprietario dell'ultimo piano è tenuto alla corresponsione dell'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. a favore degli altri condomini, anche quando l'opera sia di dimensioni modeste, purché comporti un incremento di carico sull'edificio o una modifica della sua struttura.
12. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 27446_2025 DEL 14 OTTOBRE 2025
Il costruttore è tenuto al rispetto delle limitazioni imposte dai diritti reali gravanti sull'edificio, ivi comprese le servitù per destinazione del padre di famiglia, e al pagamento dell'indennità ex art. 1127 c.c.; la violazione di tali obblighi dà luogo all'azione di riduzione in pristino e al risarcimento del danno.
13. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14871_2025 DEL 03 GIUGNO 2025
L'art. 1130 c.c. comprende tutto ciò che mira all'integrità delle cose comuni e pertanto l'amministratore può agire senza autorizzazione dell'assemblea non solo per proporre l'azione di danno temuto, ma anche per ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni dello stabile condominiale e concretantesi nelle spese occorrenti per la rimessione delle cose nel pristino stato.
14. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 25226_2025 DEL 15 SETTEMBRE 2025
In tema di lastrico solare e sopraelevazione di muretto in comunione, la realizzazione di opere che eccedano l'altezza originaria e comportino una modificazione della struttura comune costituisce sopraelevazione illegittima in assenza di consenso unanime dei condomini; il giudice di merito accerta in concreto se l'intervento sia tale da qualificarsi come costruzione permanente.
15. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 5530_2025 DEL 02 MARZO 2025
La legittimazione/rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. deve essere valutata con riguardo alla natura del diritto azionato e al tipo di azione proposta; l'amministratore non può agire in nome e per conto del condominio in azioni che esulino dalle sue attribuzioni legali senza previa autorizzazione assembleare.
16. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7176_2025 DEL 18 MARZO 2025
La legittimazione attiva dell'amministratore del condominio a stare in giudizio per conto dei condomini sussiste per le controversie aventi ad oggetto la tutela dei diritti dei condomini sulle parti comuni, sia in caso di azioni di natura reale che obbligatoria, purchè la domanda sia funzionale alla conservazione e alla gestione delle cose comuni.
17. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 31032_2024 DEL 04 DICEMBRE 2024
In materia di sopraelevazione e indennità ex art. 1127 c.c., la determinazione dell'importo dovuto deve tenere conto della sola parte dell'edificio sopraelevata oggetto di eventuale condono edilizio; il calcolo dell'indennità va effettuato secondo i criteri applicativi indicati dalla giurisprudenza, con valutazione delle caratteristiche costruttive dell'edificio al momento della sopraelevazione.
18. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 21837_2024 DEL 02 AGOSTO 2024
Il divieto di sopraelevazione previsto nel regolamento contrattuale di condominio ha efficacia erga omnes nei confronti di tutti i condomini e dei loro aventi causa, in quanto costituisce una limitazione reale della proprietà individuale a favore delle parti comuni e di tutte le unità immobiliari dell'edificio.
19. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 12826_2023 DEL 11 MAGGIO 2023
In tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore ad agire e a resistere in giudizio per la tutela delle parti comuni sussiste anche nelle ipotesi in cui la domanda abbia natura reale, purché sia diretta alla conservazione delle cose comuni e non alla statuizione sulla loro titolarità; la sopraelevazione abusiva realizzata da un condomino in violazione del regolamento contrattuale costituisce ipotesi di illegittima modificazione delle parti comuni che legittima l'intervento autonomo dell'amministratore.
20. CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20977_2023 DEL 18 LUGLIO 2023
L'amministratore del condominio, essendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primo comma, n. 1, cod. civ.), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ.
Precedenti Difformi
Di seguito si elencano i pronunciamenti più recenti difformi rispetto al principio innovativo della vincolatività della delibera assembleare contraria agli atti conservativi dell'amministratore:
1. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 10869_2023 DEL 24 APRILE 2023
Tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 n. 4 c.c., sono ricomprese le azioni di reintegrazione del possesso dei beni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del danno derivante dalle lesioni del possesso di detti beni, con la conseguenza che l'eventuale delibera di rinuncia all'azione di reintegrazione autonomamente intrapresa dall'amministratore non vincola quest'ultimo.
(Principio superato da Cass. n. 12742/2026)
2. CASSAZIONE CIVILE ORD. N. 5645_2022 DEL 21 FEBBRAIO 2022 (richiamata in sentenza)
Una delibera che autorizza l'amministratore ad agire in giudizio per l'esercizio di diritti che, ancorchè riferiti alle parti comuni dell'edificio condominiale, non rientrano nella rappresentanza giudiziale attiva attribuitagli dall'art. 1131 c.c., determina l'insorgere del potere-dovere dell'amministratore di darne attuazione; la successiva delibera di rinuncia all'azione vincola l'amministratore solo con riferimento alle controversie per le quali l'assemblea aveva esercitato il potere autorizzatorio.
(Orientamento parzialmente modificato da Cass. n. 12742/2026)
3. CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6697_1991 DEL 13 GIUGNO 1991 (richiamata in sentenza)
Il potere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi di cui all'art. 1130 c.c., nell'ambito delle attribuzioni conferitegli ex lege, non può soffrire limitazione nè per volontà dell'amministratore nè per deliberazione dell'assemblea, e a fortiori non può costituire oggetto di deroga mediante il regolamento di condominio ex art. 1138, quarto comma, c.c.
(Orientamento superato da Cass. n. 12742/2026 per gli atti conservativi per i quali esista una contraria volontà assembleare validamente espressa)
TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA
CASSAZIONE CIVILE - SENTENZA N. 12742/2026 DEL 05 MAGGIO 2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. … R.G. proposto da:
…, elettivamente domiciliata in …, presso lo studio dell'avvocato … che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato …;
- ricorrente -
contro
CONDOMINIO …, elettivamente domiciliato in …, presso lo studio dell'avvocato …, rappresentato e difeso dall'avvocato …;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO CATANIA n. 2420/2019 depositata il 06/11/2019.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/10/2025 dal Consigliere …;
Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. … che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo di ricorso con assorbimento dei restanti e rigetto del ricorso incidentale;
uditi gli avvocati … e … per la ricorrente e … per il controricorrente;
FATTI DI CAUSA
1. Il Tribunale di Catania, in accoglimento della domanda proposta dal condominio di …, lo dichiarava proprietario della terrazza di copertura dell'edificio condominiale in base al regolamento contrattuale del condominio (art. 6) registrato il 12.12.1963 al n. … e trascritto ai nn. … presso la conservatoria dei registri immobiliari di Catania e di conseguenza accertava che il manufatto edificato dalla convenuta insisteva su superficie di proprietà condominiale. Il Tribunale, inoltre, dichiarava che … godeva dell'uso e del calpestio esclusivo della terrazza di copertura dell'edificio condominiale che costituiva pertinenza dell'appartamento di sua proprietà, sito al piano nono interno 21, scala B e dichiarava che in base al citato regolamento contrattuale del condominio (art 6) sulla terrazza di copertura era inibita qualsiasi sopraelevazione e di conseguenza dichiarava che il manufatto eseguito dalla convenuta era violativo di tale regolamento ed era costruito senza il rispetto delle distanze legali; condannava la parte convenuta alla demolizione del manufatto e alla riduzione in pristino.
2. … interponeva appello avverso tale pronuncia.
3. Il condominio …, resisteva al gravame e ne chiedeva il rigetto.
4. La Corte d'Appello di Catania, in parziale accoglimento dell'impugnazione ed in riforma della sentenza gravata, dichiarava il difetto di legittimazione attiva del condominio di … in ordine alla domanda di accertamento della proprietà e dei diritti di uso relativi alla terrazza di copertura del fabbricato condominiale, mentre confermava il capo della sentenza relativo alla statuizione di condanna, nei confronti di …, alla demolizione del manufatto da quest'ultima realizzato ed alla riduzione in pristino.
La Corte richiamava l'oggetto della domanda proposta dal Condominio e rilevava come la stessa integrasse un'azione reale, di natura petitoria, siccome volta all'accertamento della proprietà, in capo al condominio attore, del tratto di terrazza su cui la … aveva eseguito un manufatto di cui era stata chiesta la demolizione. Pertanto in applicazione della giurisprudenza consolidata in tema di condominio la Corte d'Appello ribadiva che le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale non ricompresi dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art.1131, primo comma, cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice.
Ciò posto, essendo pacifico che l'amministratore aveva agito in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea, atteso il conseguente difetto di rappresentanza e di legittimazione dell'amministratore, andava dichiarata l'inammissibilità della domanda volta all'accertamento della proprietà della terrazza di copertura dell'edificio condominiale.
La Corte d'Appello rigettava, invece, il secondo motivo di gravame evidenziando che l'art. 6 del regolamento del condominio di …, in …, di chiara natura contrattuale, registrato il 12/12/1963 al n. … e trascritto ai numeri …, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di …, prima della vendita a terzi delle diverse unità immobiliari costruite dall'Impresa …, riportava testualmente: 'Circa le terrazze di copertura rimane stabilito quanto appresso: A) Le zone della terrazza di copertura del nono piano, quadrettate in giallo nella pianta allegata alla lettera E sono di proprietà condominiale; le spese di riparazione e di ricostruzione di tali zone saranno a carico di tutti i condomini, come per legge. B) Le zone della terrazza di copertura del nono piano, quadrettate in rosso, in verde, in marrone, in arancione e in blu, e in grigio nella pianta allegata alla lettera E, sono di pertinenza rispettivamente degli appartamenti scala A piano 5, interno 12; scala A, piano 9, interno 21; scala B, piano 9, interno 20; scala B, piano 9, interno 21; scala A, piano 4, interno 10 e scala C, piano 9, interno 20; i cui proprietari ne godranno l'uso ed il calpestio esclusivi; le spese di riparazione e ricostruzione di tali terrazze saranno a carico di tutti i condomini, con gli oneri come per legge a carico di coloro che godono dell'uso e del calpestio. Su tutte le terrazze di copertura di cui ai capi A e B è inibita qualsiasi sopraelevazione.
Inoltre, la Corte richiamava gli accertamenti svolti dal CTU …, il quale aveva rilevato, senza contestazione da parte dell'appellante, che 'quanto realizzato rappresentava certamente una costruzione e quindi una sopraelevazione della terrazza esistente, al di là che si tratti di corpo chiuso o semplice tettoia aperta su di un lato e 'di conseguenza che la stessa non rispettava quanto previsto all'art. 6 del suddetto regolamento di condominio.
Attesa, quindi, la chiara inosservanza da parte della … del regolamento di condominio, per la quale l'amministratore era tenuto ex lege ad attivarsi, senza la necessità di alcuna previa delibera assembleare, correttamente e condivisibilmente il primo giudice, reputata la fondatezza della domanda, aveva ritenuto che il manufatto eseguito dalla convenuta fosse violativo del regolamento condominiale, condannando la … alla demolizione del manufatto e alla riduzione al pristino stato.
Il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilito dal regolamento di condominio (costituente parte integrante del contratto di acquisto dei singoli cespiti) a carico dell'ultimo piano dell'edificio era a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio, avendo sostanzialmente natura di servitù 'altius non tollendi, e poteva essere fatto valere sia dai singoli condomini, che dal condominio. Dunque, l'amministratore del condominio era legittimato senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini ad instaurare un giudizio per ottenere la rimozione di opere e manufatti realizzati da un condomino in pregiudizio delle parti comuni dell'edificio condominiale, posto che una tale domanda rientrava negli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni stesse ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4.
5. … ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di sette motivi.
6. Il Condominio di … ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale sulla scorta di un motivo.
7. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell'udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.
8. Il Procuratore Generale ha concluso per l'accoglimento del primo motivo di ricorso con assorbimento dei restanti e rigetto del ricorso incidentale.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione degli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. La ricorrente sosteneva che la Corte catanese avrebbe dovuto reputare esulante dall'autonomia dell'amministratore anche l'azione demolitoria, in quanto anch'essa vertente su un diritto reale (la servitù altius non tollendi connessa al divieto di sopraelevazione).
1.1 Il primo motivo di ricorso è infondato. La Corte d'Appello ha accolto la domanda del condominio riguardante la violazione del regolamento condominiale che vietava la sopraelevazione delle terrazze condominiali, anche se ad uso esclusivo individuale. La tesi di parte ricorrente secondo cui l'oggetto della domanda dell'amministratore non rientrerebbe nel novero degli atti conservativi per i quali egli è legittimato ad agire senza autorizzazione dell'assemblea è infondata. Nella giurisprudenza di questa Corte vi è una ampia casistica nella quale si è ritenuta sussistente la legittimazione ad agire dell'amministratore di condominio anche se privo dell'autorizzazione dell'assemblea, in base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4), c.c. e ciò anche con riferimento ad azioni aventi natura reale allorché la domanda abbia ad oggetto le parti comuni e si tratti di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio. Il collegio intende dunque dare continuità ai seguenti principi di diritto: In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., anche senza il mandato da parte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente della stessa (Cass. Sez. 2, 25/07/2011, n. 16230); l'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino alterandone l'estetica della facciata, perchè tale atto, diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all'art. 1130, n. 4, c.c. (Sez. 2, 24/07/2017, n. 18207, e Sez. 2, 12/10/2000 n. 13611).
2.-3. Il secondo e il terzo motivo di ricorso: Violazione degli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. e difetto di pronunzia su omessa pronuncia - Fondatezza. La ricorrente aveva lamentato con il primo motivo di appello che numerosi condomini avevano deliberato di non promuovere l'azione. La Corte d'Appello ha del tutto omesso di pronunciarsi sull'esistenza o meno di una delibera del condominio che esprimeva una volontà contraria all'azione giudiziaria.
3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono fondati. Deve richiamarsi che l'assemblea, essendo provvista di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all'amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità dell'incarico di cui all'art. 1129, comma 11, c.c., nonché alla luce della sindacabilità dei provvedimenti dell'amministratore con ricorso all'assemblea ex art. 1133 c.c. Deve, dunque, affermarsi che l'amministratore non ha il potere di compiere atti contrari alla volontà dei titolari del rapporto sostanziale, né ha un autonomo interesse alla proposizione o prosecuzione del processo, sicché non è legittimato a proporre o a proseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi se l'assemblea abbia espresso un intendimento contrario o abbia deciso di rinunciarvi o di transigere la causa. In altri termini, le attribuzioni gestorie dell'amministratore non possono privare l'assemblea della competenza a deliberare circa l'amministrazione delle cose comuni, dovendosi comprendere nella generalizzata competenza dell'assemblea la facoltà di non proporre, transigere o rinunziare alla lite proposta dall'amministratore, sia pure nell'ambito delle attribuzioni sostanziali dello stesso.
4. Il quarto motivo di ricorso è assorbito dall'accoglimento del secondo e terzo.
5.-6.-7. I motivi quinto, sesto e settimo (conformità dell'opera alla normativa regionale e alle distanze) sono infondati. La violazione accertata riguarda il divieto regolamentare contrattuale di sopraelevazione. La conformità urbanistica dell'opera è irrilevante ai fini del rispetto del regolamento condominiale. Quanto alla natura di nuova costruzione o sopraelevazione del manufatto, la Corte ha fatto riferimento alle risultanze della consulenza tecnica e ha ben motivato le ragioni per le quali ha ritenuto che si trattasse di una sopraelevazione.
8. Ricorso incidentale: assorbito dal rigetto del primo motivo principale.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo e terzo motivo, rigetta il primo, il quinto, il sesto e il settimo motivo e dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, dichiara assorbito l'unico motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d'Appello di Catania in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 23 ottobre 2025.
