Responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. nel rapporto di locazione

Norme richiamate

Art. 2051, 2043, 2055, 2697 c.c.; artt. 1575, 1576, 1609 c.c.; artt. 112, 115, 116, 329, 334, 343, 346, 360, 360-bis, 380-bis.1 c.p.c.; art. 13 D.P.R. n. 115/2002.

Principi di diritto

In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.

Quando l'impugnazione investe solo la quantificazione del danno (quantum debeatur) e le statuizioni consequenziali (spese, accessori), non può ritenersi per ciò solo devoluta al giudice d'appello anche la diversa questione dell'an debeatur (cioè, l'individuazione del titolo della responsabilità e, soprattutto, del soggetto responsabile del danno), che ne costituisce il presupposto-logico giuridico; an e quantum costituiscono, infatti, piani distinti della decisione: il primo attiene alla fondatezza della pretesa risarcitoria e alla sua imputazione soggettiva, il secondo alla misura del risarcimento; ne discende che la devoluzione al giudice di gravame della sola misura del danno non implica, neppure implicitamente, la riapertura del thema decidendum sull'assetto delle responsabilità; per contro, l'eventuale volontà di contestare (o di mantenere in discussione) l'an deve trovare espressione in specifici motivi di impugnazione, conformi ai requisiti di specificità del gravame, non potendo ricavarsi da censure rivolte esclusivamente al quantum.

Se l'interesse a proporre l'appello incidentale sorge dalla impugnazione proposta da altra parte che non sia l'appellante principale, tale appello si propone nella prima udienza successiva alla proposizione dell'impugnazione stessa, ai sensi dell'art. 343, secondo comma, c.p.c.; in tali fattispecie il danneggiato non consuma il proprio diritto d'impugnazione con la proposizione di un precedente appello limitato al quantum, perché la pronuncia di primo grado era formata da più capi e in relazione soltanto ad alcuni vi era inizialmente un interesse all'impugnazione, mentre l'interesse alla proposizione del secondo appello sorge a seguito dell'impugnazione incidentale del convenuto, volta a elidere la propria responsabilità e ad addossarla ad altri.

In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c.; la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione.

Parte in fatto

Il 28 agosto 2013, nello stabile sito in Roma (…), si verificò un allagamento: dall'appartamento di proprietà di … (d'ora in poi, il proprietario-locatore), concesso in locazione a quattro conduttrici (d'ora in poi le conduttrici), fuoriuscì acqua che arrecò danni a più unità immobiliari sottostanti e a un esercizio commerciale.

A seguito dell'evento, proposero azione risarcitoria … e …, proprietari di uno degli appartamenti danneggiati, nonché …, proprietario di un'altra unità immobiliare, e …, titolare dell'attività commerciale, tutti deducendo la responsabilità del proprietario dell'appartamento sovrastante per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c.

Nel giudizio di primo grado, il proprietario-locatore si costituì contestando la propria responsabilità e sostenne che la causa dell'allagamento era imputabile esclusivamente alle conduttrici, le quali avevano omesso di vigilare sul corretto funzionamento della lavatrice e degli accessori idrici, lasciando l'appartamento incustodito nel periodo estivo. Conseguentemente il proprietario-locatore chiamò in causa le conduttrici, chiedendone la condanna in via esclusiva o, quanto meno, la manleva, nonché le compagnie assicuratrici del condominio (…, e …), invocando l'operatività delle relative polizze.

Le conduttrici eccepirono l'assenza di qualsiasi condotta colposa e affermarono che la custodia delle strutture murarie e degli impianti idrici, unitamente agli obblighi di manutenzione straordinaria e di prevenzione del rischio, era rimasta in capo al locatore. Le compagnie assicuratrici eccepirono la non operatività o, comunque, i limiti della garanzia assicurativa.

All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5392/2017, ritenne che le cause dell'allagamento fossero riconducibili a fattori strutturali e all'impianto idrico, aggravati dall'aumento di pressione nel periodo estivo, escludendo quindi la responsabilità delle conduttrici e affermando quella esclusiva del proprietario-locatore; quest'ultimo venne pertanto condannato al risarcimento dei danni in favore degli attori e degli intervenuti, con obbligo per … di tenerlo indenne nei limiti del massimale di polizza.

Avverso tale decisione proposero appello … e … (nel frattempo subentrato ad …), limitatamente alla quantificazione del danno e alla regolazione delle spese. Il proprietario-locatore spiegò appello incidentale chiedendo la totale riforma della sentenza e l'esclusione della propria responsabilità, insistendo sull'attribuzione della responsabilità alle conduttrici. Proposero inoltre appelli incidentali … e la compagnia assicuratrice …, ciascuno per i profili di rispettivo interesse.

La Corte d'appello di Roma, con la sentenza n. 107 del 10/1/2023, accolse l'appello incidentale del proprietario-locatore e riformò integralmente la pronuncia di primo grado: la Corte di merito ritenne che, in costanza di locazione, il potere-dovere di custodia degli accessori e delle parti dell'immobile suscettibili di ordinaria manutenzione – tra cui la lavatrice e il rubinetto di adduzione dell'acqua – fosse passato alle conduttrici, le quali, omettendo la dovuta vigilanza, avevano determinato l'evento dannoso; conseguentemente, rigettò le domande risarcitorie nei confronti del proprietario-locatore, dispose la restituzione delle somme da questi versate in esecuzione della sentenza di primo grado e provvide a una nuova regolazione delle spese.

Avverso la sentenza d'appello proposero distinti ricorsi per cassazione due dei danneggiati (d'ora in poi i ricorrenti principali) e gli eredi di …. Le conduttrici resistettero con distinti controricorsi, ciascuno contenente ricorso incidentale. Il proprietario-locatore e la compagnia assicuratrice … resistettero alle avversarie impugnazioni. Non svolsero difese in sede di legittimità gli eredi di … e ….

Parte in diritto

La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento, affronta tre distinte questioni giuridiche, ciascuna di significativo rilievo pratico: (a) la ripartizione della responsabilità da cose in custodia tra locatore e conduttore ai sensi dell'art. 2051 c.c.; (b) i limiti dell'effetto devolutivo dell'appello, con riguardo al rapporto tra quantum e an debeatur; (c) l'ammissibilità dell'appello incidentale condizionato proposto in risposta all'impugnazione di un soggetto diverso dall'appellante principale.

1. La bipartizione custodiale tra locatore e conduttore

Il primo profilo di diritto affrontato dalla Corte riguarda il riparto della responsabilità ex art. 2051 c.c. in regime di locazione. I ricorrenti principali sostenevano che la concessione della res in locazione non privasse il locatore della qualità di custode e che, pertanto, l'incertezza sulle concause dell'allagamento avrebbe dovuto essere risolta a loro favore, gravando sul proprietario l'onere della prova liberatoria.

La Corte respinge tale impostazione come errata in iure. Il principio cui si conforma la pronuncia è quello della "bipartizione custodiale": al proprietario-locatore sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione; grava invece sul conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile acquisiti alla sua disponibilità (cfr. la più recente giurisprudenza di legittimità in termini, tra le altre, Cass. Sez. 3, 26/04/2023, n. 10983, Rv. 667404-01).

Nel caso di specie, la Corte d'appello aveva accertato, con motivazione ragionevole e insuscettibile di rivalutazione in sede di legittimità, che la causa autonoma e preponderante dell'allagamento fosse riconducibile alle conduttrici-custodi, in ragione della protratta mancanza di controllo sull'appartamento lasciato incustodito nel periodo estivo, con lavatrice e rubinetto di adduzione funzionanti. Il predetto accertamento in fatto escludeva qualsiasi apporto causale del proprietario-locatore, con conseguente irrilevanza delle mere possibili concause afferenti alle strutture murarie, non provate in concreto come determinanti.

L'ordinanza ribadisce, altresì, che la responsabilità ex art. 2051 c.c. è una responsabilità da rischio da custodia: il nesso causale non si identifica nel rapporto eziologico tra evento e condotta colposa, bensì nella relazione materiale e funzionale tra res in custodia ed evento dannoso. L'assenza fisica momentanea del conduttore non esclude il rapporto di custodia, che perdura in virtù della disponibilità giuridico-materiale del bene: la mera lontananza dall'immobile non vale a interrompere tale relazione, la quale implica il dovere di sorveglianza dell'abitazione, anche durante periodi di assenza prolungata.

2. L'effetto devolutivo dell'appello: an e quantum debeatur

La seconda questione concerne i limiti dell'effetto devolutivo dell'appello. I ricorrenti principali, avendo impugnato la sentenza di primo grado limitatamente alla quantificazione del danno e alle spese, sostenevano che la loro impugnazione avesse automaticamente reintrodotto nel giudizio di secondo grado anche la questione della responsabilità delle conduttrici, già respinta in prime cure.

La Corte respinge l'assunto con argomentazione netta. An e quantum costituiscono piani distinti della decisione: il primo attiene alla fondatezza della pretesa risarcitoria e alla sua imputazione soggettiva; il secondo alla misura del risarcimento. Ne discende che la devoluzione al giudice di gravame della sola misura del danno non implica, neppure implicitamente, la riapertura del thema decidendum sull'assetto delle responsabilità. L'eventuale volontà di contestare l'an deve trovare espressione in specifici motivi di impugnazione, conformi ai requisiti di specificità del gravame; non è sufficiente che le controparti siano state evocate in appello, poiché la vocatio in ius risponde a esigenze di litisconsorzio processuale e di regolare instaurazione del contraddittorio, senza mutare l'oggetto del gravame.

La pronuncia chiarisce altresì che la "semplice insistenza sulla maggiore liquidazione del danno nei confronti di un diverso soggetto" non vale come riproposizione della domanda sull'an verso le conduttrici, trattandosi di domanda che incide su un differente rapporto sostanziale e su un distinto capo della sentenza. Qualora in primo grado sia stata respinta una domanda autonoma diretta verso determinati soggetti, la devoluzione al giudice d'appello del relativo capo richiede una puntuale censura; in difetto, opera la preclusione da acquiescenza e si forma il giudicato interno sul capo non impugnato.

3. L'appello incidentale condizionato ex art. 343, secondo comma, c.p.c.

La terza questione riguarda l'ammissibilità dell'appello incidentale condizionato. Il dante causa degli eredi ricorrenti, dopo aver proposto un primo appello incidentale sul quantum del proprio danno, aveva proposto – in conseguenza dell'impugnazione incidentale del proprietario-locatore volta a elidere la propria responsabilità – un secondo appello incidentale condizionato all'accoglimento di tale impugnazione, per ottenere la condanna delle conduttrici in via subordinata. La Corte d'appello aveva omesso di esaminare tale istanza.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso su questo punto, richiamando l'art. 343, secondo comma, c.p.c., secondo cui se l'interesse a proporre l'appello incidentale sorge dall'impugnazione proposta da altra parte diversa dall'appellante principale, tale appello si propone nella prima udienza successiva alla proposizione dell'impugnazione stessa. Conformemente a quanto già statuito dalla più recente giurisprudenza di legittimità in analoghe fattispecie, la Corte afferma che il danneggiato non consuma il proprio diritto di impugnazione con la proposizione dell'appello sul quantum, perché la pronuncia di primo grado era formata da più capi e in relazione soltanto ad alcuni vi era inizialmente interesse a impugnare, mentre l'interesse alla proposizione del secondo appello è sorto a seguito dell'impugnazione incidentale del proprietario-locatore.

Di conseguenza, la sentenza viene cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, per il solo rapporto processuale tra gli eredi del proprietario-danneggiano e le conduttrici, dovendo la Corte territoriale esaminare nel merito l'appello incidentale condizionato rimasto assorbito. I ricorsi delle conduttrici vengono, rispettivamente, respinti o dichiarati inammissibili, in quanto volti a ottenere un inammissibile riesame del merito dell'accertamento compiuto dal giudice d'appello sulla dinamica causale dell'allagamento.

4. I criteri per dedurre la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.

In via incidentale, l'ordinanza ribadisce con precisione i limiti entro cui è ammissibile, in sede di legittimità, la denuncia di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. Per l'art. 115 c.p.c., è necessario denunciare che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti e disposte di propria iniziativa fuori dai poteri officiosi riconosciutigli; è invece inammissibile la diversa doglianza secondo cui egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, avrebbe attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre. Per l'art. 116 c.p.c., la censura è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice non abbia operato secondo il suo prudente apprezzamento, pretendendo di attribuire a una prova un valore diverso da quello suo proprio o pari a quello di una prova legale. Il semplice dissenso valutativo sul peso persuasivo assegnato alle risultanze istruttorie non integra i vizi suddetti e non è censurabile in cassazione come violazione di norme di diritto processuale.

Evoluzione Giurisprudenziale

Il tema della responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. nel contesto del rapporto di locazione presenta una giurisprudenza di legittimità consolidata e coerente, che ha progressivamente affinato il criterio della "bipartizione custodiale" quale strumento di risoluzione dei conflitti tra locatore e conduttore in ordine all'imputazione dei danni cagionati dalla res locata a terzi.

Il fondamento: la disponibilità materiale e giuridica come criterio di imputazione

L'orientamento consolidato della Suprema Corte individua il fondamento della responsabilità da cose in custodia non già in una presunzione di colpa, bensì nel rischio inerente alla cosa stessa. La responsabilità prescinde da qualsiasi condotta colposa del custode e si fonda sulla relazione di disponibilità materiale e giuridica che questi intrattiene con la res: il custode negligente risponde allo stesso modo di quello perito e prudente, se la cosa ha provocato danni a terzi. L'unico fattore liberatorio è il caso fortuito, inteso come evento eccezionale e imprevedibile che rescinda il nesso causale tra la cosa e il danno. Tale impostazione, costantemente ribadita dalla più recente giurisprudenza di legittimità, ha ricevuto un'organica sistemazione nelle pronunce delle Sezioni Unite che hanno tracciato i confini del concetto di "custodia" in senso oggettivo.

La bipartizione custodiale in regime di locazione

Il meccanismo della bipartizione custodiale in regime di locazione trae origine dal rilievo che, con la consegna dell'immobile al conduttore, il locatore non dismette interamente la propria qualità di custode, ma la conserva limitatamente alle parti dell'immobile che non rientrano nella disponibilità materiale del conduttore. L'orientamento consolidato distingue pertanto tra: (i) strutture murarie e impianti conglobati nelle stesse (es.: tubature intramurarie, impianti idrici e termici incorporati, parti portanti), dei cui vizi risponde il locatore in quanto custode esclusivo; e (ii) accessori e altre parti dell'immobile nella disponibilità del conduttore (es.: elettrodomestici, rubinetteria esterna, impianti di superficie), dei cui difetti o malfunzionamenti risponde il conduttore.

Questo criterio è stato puntualmente applicato dalla più recente giurisprudenza di legittimità, tra cui si segnalano in particolare le pronunce che, in fattispecie analoghe a quella in commento, hanno confermato che il locatore mantiene il potere-dovere di controllo sulle strutture murarie e sugli impianti in esse incorporati, mentre il conduttore assume la custodia degli accessori e di tutto quanto sia acquisito alla sua disponibilità (cfr., in termini, Cass. Sez. 3, 26/04/2023, n. 10983; nello stesso senso, in una prospettiva più risalente, Cass. n. 21335/2023; Cass. n. 18471/2024; Cass. n. 16422/2011; Cass. n. 21788/2015).

L'effetto devolutivo dell'appello e la stabilizzazione dei capi non impugnati

Sul versante processuale, la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente precisato i limiti dell'effetto devolutivo dell'appello con riguardo al rapporto tra quantum e an debeatur. È principio acquisito che l'appello ha un effetto devolutivo limitato ai capi impugnati, con conseguente acquiescenza parziale e formazione di giudicato interno sui capi non censurati. La distinzione tra an e quantum è strutturalmente irriducibile: la devoluzione del quantum non trascina con sé l'an, che attiene all'imputazione soggettiva della responsabilità, logicamente e giuridicamente pregiudiziale rispetto alla misura del risarcimento.

Analogamente, la più recente giurisprudenza di legittimità ha ulteriormente chiarito i presupposti per l'ammissibilità dell'appello incidentale condizionato, precisando che l'interesse ad appellare sorge progressivamente man mano che il contraddittorio si arricchisce di nuove impugnazioni, senza che la precedente inazione equivalga a consumazione del diritto di impugnare (cfr. Cass. Sez. 3, 01/04/2025, n. 8499, Rv. 674342-01, richiamata in motivazione; nello stesso senso, Cass. Sez. L., 28/01/2004, n. 1616, Rv. 569781-01).

Le soglie di ammissibilità del ricorso per cassazione: artt. 115 e 116 c.p.c.

Il rigoroso orientamento delle Sezioni Unite (Cass. Sez. U., 30/09/2020, n. 20867, Rv. 659037-01 e 659037-02) ha definitivamente fissato le condizioni in cui la deduzione di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è ammissibile in cassazione, escludendo che un mero dissenso valutativo integri tale vizio. La pronuncia in commento si inserisce in questa linea interpretativa, confermando che il ricorso per cassazione non è un terzo grado di merito e che l'inammissibilità dei motivi che mascherano richieste di rivalutazione del fatto sotto l'apparenza di violazioni di diritto costituisce un presidio irrinunciabile del giudizio di legittimità.

Cosa dice la Giurisprudenza di Merito

La giurisprudenza di merito mostra un allineamento sostanziale con i principi affermati dalla Corte di Cassazione in tema di responsabilità da cose in custodia, con particolare riferimento alla ripartizione tra locatore e conduttore.

La Corte di Appello di Bari, con sentenza n. 108 del 27/01/2026, ha confermato in sede di gravame la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. per danni da infiltrazioni originatesi da parti comuni, escludendo che l'assenza di specifica attività colposa dell'ente di gestione valesse a interrompere il nesso causale. Il giudice di merito ha rilevato che il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde dei danni arrecati a terzi indipendentemente da un comportamento negligente, essendo sufficiente che il danno sia eziologicamente riconducibile alla cosa in custodia, salva la prova del caso fortuito.

La Corte di Appello di Bologna, con sentenza n. 1269 del 14/07/2025, ha ribadito l'impostazione oggettiva della responsabilità ex art. 2051 c.c. in una fattispecie di danni da caduta in area condominiale, precisando che il caso fortuito liberatorio deve essere imprevedibile ed eccezionale, non essendo sufficiente la mera difficoltà di intervento o la vetustà della cosa. La pronuncia si segnala per la puntuale distinzione tra il piano della colpa – estraneo alla fattispecie dell'art. 2051 c.c. – e quello del nesso causale, che costituisce il terreno proprio su cui si svolge il giudizio di responsabilità del custode.

La Corte di Appello di Ancona, con sentenza n. 308 del 13/03/2026, ha affrontato una fattispecie di danni conseguenti a locazione, applicando il criterio della disponibilità materiale del bene per individuare il custode responsabile. Il giudice di merito ha precisato che la qualità di custode non è determinata dal titolo formale di proprietà, ma dalla concreta disponibilità del bene e dalla possibilità di governarne i rischi; pertanto, in regime di locazione, la responsabilità per i danni derivanti dagli accessori dell'immobile nella disponibilità del conduttore non può essere addossata al locatore in assenza di prova che il difetto attenga a strutture murarie o impianti conglobati.

Precedenti Conformi e Difformi

Precedenti Conformi

In senso conforme al principio della bipartizione custodiale tra locatore e conduttore si segnalano le seguenti pronunce della più recente giurisprudenza di legittimità:

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10983_2023

In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità." (Cass. Sez. 3, 26/04/2023, n. 10983, Rv. 667404-01)

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18471_2024

La pronuncia ha confermato che il locatore mantiene la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati anche dopo la concessione del bene in locazione, con conseguente responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati a terzi da tali strutture, indipendentemente dal fatto che il conduttore abbia la disponibilità materiale delle parti accessorie dell'immobile.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18585_2026

Ordinanza in materia di responsabilità da cose in custodia per danni da infiltrazioni originate da tubature condominiali, che ribadisce il criterio della disponibilità materiale e giuridica del bene quale fondamento della responsabilità ex art. 2051 c.c. La pronuncia conferma che il caso fortuito liberatorio deve rompere il nesso causale tra la res custodita e il danno, non essendo sufficiente la mera difficoltà di prevenire il sinistro.

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 18632_2026

Ordinanza che applica i principi della responsabilità oggettiva da cosa in custodia ex art. 2051 c.c. in un caso di sinistro verificatosi su parte comune condominiale, confermando che il caso fortuito deve essere caratterizzato da imprevedibilità oggettiva per esonerare il custode da responsabilità e che il fatto del danneggiato può integrare il fortuito solo quando assuma efficacia causale esclusiva.

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8499_2025

Se l'interesse a proporre l'appello incidentale sorge dalla impugnazione proposta da altra parte che non sia l'appellante principale, tale appello si propone nella prima udienza successiva alla proposizione dell'impugnazione stessa" (art. 343, secondo comma, c.p.c.); in tali fattispecie, la precedente proposizione di un appello sul quantum non consuma il diritto di impugnare su distinti capi, rispetto ai quali l'interesse sorga in conseguenza dell'altrui impugnazione incidentale. (Cass. Sez. 3, 01/04/2025, n. 8499, Rv. 674342-01)

Precedenti Difformi

Non risultano nella giurisprudenza di legittimità recente orientamenti strutturalmente difformi rispetto al principio della bipartizione custodiale, che costituisce diritto vivente consolidato. Si segnala tuttavia che alcune pronunce di merito, anteriori alla sistematizzazione operata dalla Corte di Cassazione, avevano talvolta applicato criteri di imputazione della responsabilità più elastici, fondati non tanto sulla distinzione strutturale tra parti murarie e accessori, quanto sulla semplice titolarità del rapporto locatizio, con conseguente tendenza a caricare il locatore di una responsabilità di più ampia portata. Tale impostazione, tuttavia, non trovava riscontro nel diritto di legittimità, e deve ritenersi superata dall'orientamento ormai consolidato che fa della disponibilità materiale del bene il criterio esclusivo di imputazione della custodia.

Merita segnalazione, in prospettiva critica, l'ordinanza in commento medesima nella parte in cui affronta il ricorso incidentale di una delle conduttrici che aveva invocato la propria estraneità alla custodia in ragione dell'impossibilità contrattuale di intervenire sugli impianti: la Corte respinge questa tesi ribadendo che il divieto contrattuale di interventi sugli impianti non esclude il dovere di ordinaria vigilanza sull'appartamento, che resta in capo al conduttore come obbligo di custodia autonomo rispetto agli obblighi manutentivi.

Testo integrale della pronuncia

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6731/2023 R.G.

proposto da

… e …, rappresentati e difesi dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• ricorrenti -

contro

… e …, quali eredi di …, rappresentate e difese dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• ricorrenti -

e contro

…, rappresentata e difesa dall'avv. … (c.f. …) e dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

…, rappresentata e difesa dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

…, rappresentata e difesa dall'avv. … (c.f. …) e dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

…, rappresentata e difesa dall'avv. … (c.f. …) e dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

…, rappresentato e difeso dall'avv. … (c.f. …) e dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• controricorrente -

e contro

… S.P.A., rappresentata e difesa dall'avv. … (c.f. …), con domicilio digitale ex lege

• controricorrente -

e contro

…, … e …, quali eredi di …

… ASSICURAZIONI S.P.A. - intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma n. 107 del 10/1/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/4/2026 dal Consigliere Dott. …;

lette le memorie delle parti;

RILEVATO CHE:

− in data 28 agosto 2013, nello stabile sito in Roma, …, si verificò un allagamento: dall'appartamento di proprietà di …, concesso in locazione a …, …, … e …, fuoriuscì acqua che arrecò danni a più unità immobiliari sottostanti e a un esercizio commerciale;

− a seguito dell'evento, proposero azione risarcitoria … e …, proprietari di uno degli appartamenti danneggiati, nonché …, proprietario di un'altra unità immobiliare, e …, titolare di un'attività commerciale ubicata nel medesimo stabile, tutti deducendo la responsabilità del proprietario dell'appartamento sovrastante per danni da cosa in custodia ex art. 2051 c.c.;

− nel giudizio di primo grado, … si costituì contestando la propria responsabilità e sostenne che la causa dell'allagamento era imputabile esclusivamente alle conduttrici dell'immobile, le quali avevano omesso di vigilare sul corretto funzionamento della lavatrice e degli accessori idrici, lasciando l'appartamento incustodito nel periodo estivo;

− conseguentemente, … chiamò in causa le predette conduttrici, chiedendone la condanna in via esclusiva o, quanto meno, la manleva, nonché le compagnie assicuratrici del condominio, … S.p.A. e … Assicurazioni S.p.A., invocando l'operatività delle relative polizze;

− le conduttrici eccepirono l'assenza di qualsiasi condotta colposa e affermarono che la custodia delle strutture murarie e degli impianti idrici, unitamente agli obblighi di manutenzione straordinaria e di prevenzione del rischio, era rimasta in capo al locatore;

− le compagnie assicuratrici eccepirono la non operatività o, comunque, i limiti della garanzia assicurativa;

− all'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5392/2017, ritenne che le cause dell'allagamento fossero riconducibili a fattori strutturali e all'impianto idrico, aggravati dall'aumento di pressione nel periodo estivo, escludendo quindi la responsabilità delle conduttrici e affermando quella esclusiva di …; quest'ultimo venne pertanto condannato al risarcimento dei danni in favore degli attori e degli intervenuti, con obbligo per … S.p.A. di tenerlo indenne nei limiti del massimale di polizza;

− avverso tale decisione proposero appello … e … (nel frattempo subentrato ad …) limitatamente alla quantificazione del danno e alla regolazione delle spese; … spiegò appello incidentale chiedendo la totale riforma della sentenza e l'esclusione della propria responsabilità, insistendo sull'attribuzione della responsabilità alle conduttrici; proposero inoltre appelli incidentali … e … S.p.A., ciascuno per i profili di rispettivo interesse;

− la Corte d'appello di Roma, con la sentenza n. 107 del 10/1/2023, accolse l'appello incidentale di … e riformò integralmente la pronuncia di primo grado: la Corte di merito ritenne che, in costanza di locazione, il potere-dovere di custodia degli accessori e delle parti dell'immobile suscettibili di ordinaria manutenzione - tra cui la lavatrice e il rubinetto di adduzione dell'acqua - fosse passato alle conduttrici, le quali, omettendo la dovuta vigilanza, avevano determinato l'evento dannoso; conseguentemente, la Corte territoriale rigettò le domande risarcitorie nei confronti del proprietario, dispose la restituzione delle somme da questi versate in esecuzione della sentenza di primo grado e provvide a una nuova regolazione delle spese;

− avverso la sentenza d'appello hanno proposto distinti ricorsi per cassazione … e …, nonché … e …, quali eredi di …;

− le conduttrici …, …, … e … hanno resistito con distinti controricorsi, ciascuno contenente ricorso incidentale;

− coi propri rispettivi controricorsi … e … S.p.A. hanno resistito alle avversarie impugnazioni, principali e incidentali;

− non hanno svolto difese nel giudizio di legittimità …, … e …, intimati quali eredi di …, e … Assicurazioni S.p.A.;

− hanno depositato memorie ex art. 380-bis.1, primo comma, c.p.c. … e …, … e …, …, …, …, …;

− all'esito della camera di consiglio del 21/4/2026, il Collegio si è riservato il deposito dell'ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell'art. 380-bis.1, secondo comma, c.p.c.;

CONSIDERATO CHE:

− col primo motivo i ricorrenti … e … deducono la «Violazione ovvero falsa o comunque erronea applicazione dell'art. 2051 cod. civ., anche in relazione agli art. 2043 e 2055 cod. civ. e all'art. 2697 cod. civ., atteso che il giudice d'appello, in violazione del disposto normativo codicistico, segnatamente in materia di prova liberatoria nel caso di danno derivante da cosa in custodia, pur essendo incontroverso e accertato che il danno originasse dalla res locata, ha escluso la responsabilità del proprietario locatore a fronte della dichiarata incertezza sull'individuazione e sull'entità delle specifiche concause e della relativa afferenza a parti della res locata attribuite alla custodia del proprietario stesso o delle conduttrici, mentre detta incertezza avrebbe dovuto determinare il riconoscimento della responsabilità del proprietario, su cui grava l'onere di fornire la prova della propria estraneità rispetto alla causazione del danno. Inoltre, le predette norme sono state anche violate ovvero falsamente od erroneamente applicate in relazione alla disciplina sul nesso eziologico delle condotte e degli obblighi custodiali dei danneggianti con l'eventus damni, poiché il giudice d'appello ha annesso ad una concausa del danno, quale l'omessa custodia dell'immobile da parte delle conduttrici nel periodo di attività dell'elettrodomestico posto nell'immobile donde è derivato il flusso idrico, l'effetto di interruzione del collegamento causale tra l'eventus predetto e gli obblighi custodiali incombenti sul proprietario locatore, pur in mancanza di prova – con relativo onere incombente in capo al proprietario stesso – circa l'estraneità di quest'ultimo ad ogni possibilità di conoscenza e di intervento sul malfunzionamento dell'elettrodomestico e dell'elemento meccanico di relativo collegamento alla rete idrica e pur in presenza dell'accertamento di potenziali concause del danno afferenti a tratti intramurari della rete idrica.»;

− il motivo è infondato;

− i ricorrenti, in sostanza, sostengono che la concessione della res in locazione non priva il locatore della qualità di custode ex art. 2051 c.c.;

− la predetta affermazione è errata in iure: «In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità.» (tra le altre, Cass. Sez. 3, 26/04/2023, n. 10983, Rv. 667404-01);

− i ricorrenti deducono altresì che soltanto un compiuto accertamento della causa dell'allagamento avrebbe potuto escludere la responsabilità ex art. 2051 c.c. del proprietario dell'appartamento e che, invece, nel caso di specie - come riconosciuto anche dalla Corte d'appello - «La espletata CTU, senza individuare una causa specifica dell'allagamento, ha evidenziato una serie di cause concorrenti (aumento di pressione nelle tubazioni dovuta alla riduzione dei consumi nel periodo estivo; perdita di connessione tra il rubinetto di approvvigionamento idrico della lavatrice e la lavatrice stessa; possibile apertura di elettrovalvola della lavatrice; possibile fenomeno di sifonaggio che avrebbe potuto attivare una serie di carichi e scarichi della lavatrice) che avrebbero potuto, concorrendo tutte o in parte, a cagionare l'evento.»;

− la censura ora riportata non si confronta con la sentenza impugnata che - con accertamento in fatto, insuscettibile di rivalutazione in questa sede di legittimità perché sorretto da argomentata e ragionevole motivazione - ha individuato un'autonoma causa dell'allagamento, addebitabile alle inquiline-custodi, ritenuta idonea ad escludere qualsivoglia apporto causale del proprietario-custode;

− con la motivazione della propria decisione la Corte territoriale ha fornito ampia spiegazione circa l'insussistenza di un nesso causale tra la res custodita dal proprietario e l'allagamento; pertanto, l'assunto dei ricorrenti - secondo cui il giudice d'appello avrebbe esonerato … dalla prova liberatoria del caso fortuito - non considera il decisum, né è possibile sottoporre a questa Corte di legittimità la valutazione delle possibili concause (imputabili al proprietario) e del loro eventuale apporto all'allagamento;

− col secondo e col terzo motivo i ricorrenti … deducono, rispettivamente, la «Nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria proposta anche nei confronti delle conduttrici dell'immobile, ritualmente formulate nei precedenti gradi di giudizio» e la «Violazione degli artt. 329 e 346 c.p.c., per avere la Corte d'Appello ritenuto non devoluta la questione della responsabilità delle conduttrici, nonostante l'impugnazione della sentenza di primo grado»;

− entrambi i motivi - che possono essere esaminati congiuntamente perché tra loro connessi - sono infondati;

− per escludere la condanna di …, …, … e … - ritenute responsabili dell'allagamento a norma dell'art. 2051 c.c. - la Corte d'appello ha affermato che non «può ipotizzarsi in grado di appello una estensione automatica della domanda risarcitoria [nei confronti delle conduttrici], ammissibile in primo grado, ma non in secondo grado in assenza di una esplicitazione della stessa. Deve infatti tenersi conto dell'effetto devolutivo dell'appello proposto dai danneggiati che hanno impugnato la sentenza esclusivamente in relazione alla liquidazione del danno. Diversamente opinando il giudizio di appello verrebbe snaturato e si determinerebbe una compromissione del diritto di difesa degli appellati conduttori che non sono stati attinti in alcun modo dalla impugnazione dei danneggiati. La domanda di questi ultimi va pertanto respinta, con conseguente assorbimento degli appelli da essi proposti da questi ultimi.»;

− per contrastare tale affermazione i ricorrenti … e … sostengono che la loro impugnazione riguardava necessariamente anche le conduttrici, appositamente evocate in appello;

− quando l'impugnazione investe solo la quantificazione del danno (quantum debeatur) e le statuizioni consequenziali (spese, accessori), non può ritenersi per ciò solo devoluta al giudice d'appello anche la diversa questione dell'an debeatur (cioè, l'individuazione del titolo della responsabilità e, soprattutto, del soggetto responsabile del danno), che ne costituisce il presupposto-logico giuridico;

− an e quantum costituiscono, infatti, piani distinti della decisione: il primo attiene alla fondatezza della pretesa risarcitoria e alla sua imputazione soggettiva, il secondo alla misura del risarcimento; ne discende che la devoluzione al giudice di gravame della sola misura del danno non implica, neppure implicitamente, la riapertura del thema decidendum sull'assetto delle responsabilità; per contro, l'eventuale volontà di contestare (o di mantenere in discussione) l'an deve trovare espressione in specifici motivi di impugnazione, conformi ai requisiti di specificità del gravame, non potendo ricavarsi da censure rivolte esclusivamente al quantum;

− coerentemente, qualora in primo grado sia stata respinta (in tutto o in parte) una domanda autonoma diretta verso determinati soggetti (nel caso de quo, le conduttrici), la devoluzione al giudice d'appello del relativo capo di decisione richiede una puntuale censura, perché, in difetto, opera la preclusione derivante dall'acquiescenza al capo non impugnato e dalla formazione del giudicato interno su di esso;

− la semplice insistenza sulla maggiore liquidazione del danno nei confronti di un diverso soggetto (il proprietario/locatore) non vale, dunque, come riproposizione della domanda sull'an verso le conduttrici, perché si tratta di domanda che incide su un differente rapporto sostanziale e su un distinto capo della sentenza;

− è parimenti infondata la tesi secondo cui il fatto di avere evocato in appello tutte le parti del primo grado comporti, di per sé, la automatica riproposizione di tutte le domande già svolte in prime cure (incluse quelle sull'an nei confronti delle conduttrici);

− la vocatio in ius di tutti i partecipi del giudizio di primo grado in sede di impugnazione risponde, di regola, a esigenze di litisconsorzio processuale e di regolare instaurazione del contraddittorio, specie nelle cause connesse o potenzialmente inscindibili, ed è funzionale a prevenire vizi del procedimento di impugnazione (integrazione del contraddittorio; rischio di giudicati contrastanti; effetti riflessi dell'impugnazione): essa, tuttavia, non muta l'oggetto del gravame e non supplisce ai requisiti di specificità dei motivi;

− in altri termini, l'appellante può (e talvolta deve) chiamare in giudizio in appello anche soggetti rispetto ai quali non intenda più coltivare pretese, per ragioni di struttura del processo di impugnazione; ma ciò non significa che, per il solo fatto della loro presenza processuale, le domande originarie tornino automaticamente "in campo";

− la riproposizione delle domande non accolte (o respinte) in primo grado richiede una condotta processuale coerente e inequivoca: o mediante specifica impugnazione del capo sfavorevole, ove quel capo sia stato deciso; oppure mediante espressa riproposizione nei limiti consentiti dal sistema, quando si tratti di domande rimaste assorbite o non esaminate, ferma la necessità che il thema decidendum sia effettivamente devoluto;

− non è sufficiente, per contro, l'adempimento (anche doveroso) di un onere di chiamata in causa o di notifica dell'impugnazione ai fini del contraddittorio;

− nella fattispecie in esame, l'aver indirizzato l'impugnazione incentrandola sul quantum (e sulle consequenziali statuizioni), senza articolare specifici motivi idonei a devolvere al giudice d'appello la questione dell'an nei confronti delle conduttrici e senza avvalersi della facoltà di cui all'art. 343, secondo comma, c.p.c., esclude che la Corte territoriale fosse tenuta a pronunciarsi su una domanda che non risultava validamente reintrodotta nel devolutum;

− conseguentemente, non sussiste neppure il denunciato vizio di omessa pronuncia, non potendo configurarsi un'omissione rispetto a ciò che non è stato oggetto di devoluzione in appello (né può pretendersi che la Corte d'appello riesamini d'ufficio un capo autonomo di responsabilità già deciso e non specificamente censurato, in violazione delle regole che presidiano l'effetto devolutivo dell'impugnazione e la stabilizzazione dei capi non impugnati);

− per quanto esposto, il ricorso di … e … va respinto;

− col primo e col secondo motivo … e …, quali eredi di …, deducono, rispettivamente, la «Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., per omessa pronuncia sull'appello incidentale condizionato proposto da …, con cui era stata chiesta la condanna delle conduttrici in caso di accoglimento dell'appello incidentale di …» e la «Violazione e falsa applicazione degli artt. 329 e 334 c.p.c., per avere la Corte d'Appello ritenuto inammissibile o comunque preclusa l'impugnazione incidentale di …, erroneamente configurando un giudicato interno;

− i motivi - che possono essere esaminati congiuntamente perché tra loro connessi - sono fondati;

− le ricorrenti … e … si dolgono della decisione della Corte territoriale che ha accomunato la loro impugnazione a quella di … e …, sebbene il loro dante causa …, dopo aver proposto un primo appello incidentale sul quantum, avesse proposto - in conseguenza l'impugnazione incidentale di … - un altro appello incidentale condizionato all'accoglimento dell'impugnazione dell'originario convenuto (il proprietario dell'immobile): «in via meramente subordinata e nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello incidentale del … (richiesta di esonero di responsabilità e imputabilità della causa alle chiamate in causa), confermare la responsabilità, solidale o concorsuale, delle chiamate in causa con relativa condanna delle medesime al risarcimento dei danni a favore del Sig. … e al pagamento delle spese di lite»;

− effettivamente il giudice d'appello, pur avendo accolto le ragioni di … escludendo la sua responsabilità, non ha esaminato tale istanza avanzata in via subordinata;

− i controricorrenti …, …, … e … hanno sostenuto che l'appello incidentale condizionato proposto da … era tardivo e inammissibile;

− l'eccezione non ha pregio alla luce dell'art. 343, secondo comma, c.p.c., secondo cui, «Se l'interesse a proporre l'appello incidentale sorge dalla impugnazione proposta da altra parte che non sia l'appellante principale, tale appello si propone nella prima udienza successiva alla proposizione dell'impugnazione stessa»;

− come già statuito dalla più recente giurisprudenza di legittimità in fattispecie analoghe, … non aveva consumato il suo diritto d'impugnazione con la proposizione dell'appello sul quantum, perché la pronuncia impugnata era formata da più capi e in relazione soltanto ad alcuni vi era inizialmente un interesse all'impugnazione, mentre l'interesse alla proposizione del secondo appello è sorto a seguito dell'impugnazione incidentale di …, volta a elidere la sua responsabilità e ad addossarla alle conduttrici;

− l'insorgenza dell'interesse di … ad appellare derivava, dunque, dalla successiva impugnazione di … e l'appello, quindi, era tempestivo;

− in accoglimento dei predetti motivi e in relazione al rapporto processuale tra gli eredi … e …, …, …, …, dunque, la sentenza va cassata, con rinvio alla Corte di merito per nuovo esame; resta assorbito il terzo motivo del ricorso di …-…;

− col proprio ricorso incidentale … ha sostenuto che «La sentenza della Corte territoriale non ha valutato la questione pregiudiziale o preliminare, rilevabile d'ufficio, costituita dall'inammissibilità dell'appello incidentale di … - di natura adesiva all'appello principale nonché contenente censure su capi non impugnati in via principale - proposto oltre il termine previsto dall'art. 327 c.p.c.; violazione degli artt. 325 e 327 c.p.c., 333 e 334 c.p.c., nullità in parte qua della sentenza impugnata - art. 360 n.4 c.p.c.; conferma della pronunzia di secondo grado tenendo conto dell'inammissibilità dell'appello incidentale di … » (primo motivo) e che «Le stesse ragioni proposte col motivo n.1 vengono formulate ai sensi dell'art.360 n.3 c.p.c. La sentenza della Corte territoriale non ha valutato la questione pregiudiziale o preliminare, rilevabile d'ufficio, costituita dall'inammissibilità dell'appello incidentale di … – di natura adesiva all'appello principale nonché contenente censure su capi non impugnati in via principale – proposto oltre il termine previsto dall'art.327 c.p.c.; violazione degli artt.325 e 327 c.p.c., 333 e 334 c.p.c., art.360 n.3 c.p.c.; conferma della pronunzia di secondo grado tenendo conto dell'inammissibilità dell'appello incidentale di … » (secondo motivo);

− entrambe le censure sono infondate;

− infatti, le ragioni sopra illustrate e poste a fondamento dell'accoglimento del ricorso degli eredi … determinano il rigetto dell'appello incidentale di …, che - con distinti, ma in parte sovrapponibili, motivi - ha sostenuto l'erroneità della decisione della Corte d'appello per non aver dichiarato tardivo e inammissibile l'appello incidentale di …;

− la ricorrente incidentale … ha impugnato la sentenza d'appello per «Violazione, falsa e erronea applicazione degli artt. 1575, n.2, 1576 c.c., 1609 c.c., nonché degli artt. 2051 e 2053 c.c. in relazione all'art. 360, co.1, n.3 c.p.c., per non avere il Giudice di Appello tenuto conto che nel caso di specie trattavasi di contratto di locazione sui generis, posto che ogni singola conduttrice, essendo studentessa universitaria, aveva in locazione la singola stanza, con uso delle parti comuni, tanto che ognuna di essa corrispondeva al … solo una quota parte del canone di locazione, in base alla grandezza della stanza locata; per non avere il Giudice di Appello tenuto conto che è fatto mai contestato, oltre che dimostrato, che il … abbia continuato a conservare la custodia dell'immobile locato, di cui aveva le chiavi di accesso e presso cui si recava anche senza l'autorizzazione delle conduttrici e del quale immobile aveva mantenuto l'intestazione di tutte le utenze, con la conseguenza che è errato ritenere quale profilo eziologico tra l'immobile e i danni cagionati la mancanza di custodia dell'immobile da parte delle conduttrici; per non avere il Giudice di appello tenuto conto che, posto che la locazione al momento dell'evento dannoso durava da soli 10 mesi, eventuali manutenzioni ordinarie non potevano considerarsi a carico delle conduttrici, non dipendendo esse dall'uso, ma dalla vetustà dell'immobile e dei beni mobili ivi presenti.» (primo motivo), nonché per «Violazione, falsa e erronea applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. in relazione all'art. 360, co.1, n.5, applicabile al caso di specie stante la divergenza della sentenza di primo grado rispetto a quella del gravame, per non avere il Giudice di Appello tenuto conto delle prove documentali in atti, redatte nell'immediatezza della scoperta dell'evento dannoso, nessuna delle quali parla di percolamenti provenienti dal rubinetto di adduzione dell'acqua della lavatrice; per non avere il Giudice di Appello tenuto conto che non vi è in atti prova alcuna che la lavatrice, il giorno 28 agosto 2013 sia stata trovata in funzione con il cestello pieno d'acqua e con l'acqua che fuoriusciva dalla vaschetta dosa sapone; per non avere il Giudice di Appello tenuto conto che le cause c) e d) ritenute meramente possibili dalla CTU, non possono implicare alcuna responsabilità secondo il principio del "più probabile che non"» (secondo motivo);

− entrambi i motivi sono inammissibili;

− infatti, è sufficiente leggere le censure per avvedersi della loro manifesta inammissibilità: sotto l'apparente deduzione di violazioni di norme di diritto e di regole sul governo della prova, i motivi si risolvono nella richiesta di un nuovo giudizio sul merito, volto a rimettere in discussione l'accertamento in fatto compiuto dal giudice di appello circa la dinamica causale dell'evento, l'individuazione del soggetto obbligato e l'apprezzamento delle risultanze istruttorie (documenti, CTU, verbali, consumi);

− in tal modo la ricorrente … scambia il giudizio di legittimità per un "terzo grado di merito", sollecitando un riesame delle circostanze fattuali e una diversa valutazione comparativa delle prove, attività che è estranea alla funzione della Corte di cassazione, a cui non è consentito sovrapporre una propria ricostruzione del fatto storico e del materiale probatorio a quella operata dal giudice del merito;

− in particolare, il primo motivo, pur formalmente ancorato alla dedotta violazione di disposizioni in tema di locazione (artt. 1575, 1576, 1609 c.c.) e di responsabilità (artt. 2051 e 2053 c.c.), non individua un effettivo errore di sussunzione o una falsa applicazione della regola giuridica astratta, ma pretende di rimettere in discussione l'accertamento in fatto circa la concreta disponibilità/custodia del bene, la ripartizione dei poteri di intervento e la riconducibilità delle cause dell'allagamento a componenti ritenute "esterne" e soggette ad ordinaria manutenzione;

− a ciò si aggiunge che il secondo motivo, nella parte in cui invoca la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., è inammissibile perché non si conforma ai criteri elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte: «In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c.» e «la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione.» (ex multis, Cass. Sez. U., 30/09/2020, n. 20867, Rv. 659037-01 e 659037-02);

− orbene, nel caso in esame, la ricorrente non deduce (né dimostra) che la Corte territoriale abbia fondato la decisione su prove non ritualmente introdotte o acquisite ultra vires, né allega che il giudice abbia attribuito a specifiche risultanze un valore legale diverso da quello previsto dall'ordinamento; al contrario, la censura si sostanzia nella contestazione del peso persuasivo assegnato alle diverse risultanze (documenti, verbali, consumi, CTU e relative "concause"), nella prospettazione di una ricostruzione alternativa del sinistro e della causalità e, dunque, in un tipico dissenso valutativo sul merito dell'apprezzamento probatorio;

− col primo motivo del ricorso incidentale di … si deduce «omessa, insufficiente o contraddittoria valutazione in ordine ad un fatto controverso, ma che sia decisivo per il giudizio»;

− il motivo è inammissibile, poiché, pur formalmente rubricato come vizio ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., non individua un fatto storico decisivo omesso dal giudice di merito, ma si risolve nella richiesta di una rilettura alternativa del materiale probatorio;

− col secondo motivo la … lamenta la «violazione e falsa applicazione dell'art. 2051 c.c. con riferimento agli artt. 2697, 2055, 1575 e 1576, giusta l'esclusione della responsabilità del locatore pur in assenza di una dichiarata incertezza sulle fonti di danno e sulla loro riferibilità restanti nell'ambito della custodia del proprietario e sulla incidenza delle singole concause, escludendo la responsabilità del proprietario, senza che questi abbia offerto alcuna prova liberatoria. Reiterando, altresì l'eccezione rilevabile d'ufficio del difetto di legittimazione passiva della … nonché l'interruzione del nesso causale determinato dal comportamento del terzo.»;

− anche il secondo motivo è inammissibile; benché formalmente prospettato come violazione e falsa applicazione dell'art. 2051 c.c. e con richiamo agli artt. 2697, 2055, 1575 e 1576 c.c., il motivo si risolve in una malcelata richiesta di rivalutazione del fatto e del materiale probatorio;

− la ricorrente incidentale … deduce la «Violazione e falsa applicazione degli artt. 2043, 2051 e 2967 c.c., segnatamente sotto il profilo del nesso eziologico, per avere la sentenza impugnata omesso di considerare il primo e determinante fattore causale dell'evento di danno, costituito dall'aumento di pressione dell'impianto idrico inframurario» (primo motivo), nonché l'«Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, costituito dalla sovrapressione dell'impianto idrico» (secondo motivo);

− i motivi sono inammissibili, poiché, pur formalmente prospettati come violazione/falsa applicazione di norme sostanziali e omesso esame di fatto decisivo, si risolvono nella doglianza secondo cui la Corte d'appello non avrebbe adeguatamente valorizzato, quale concausa dell'evento, l'aumento della pressione dell'impianto idrico intramurario;

− in primo luogo, le censure muovono da un presupposto errato perché assumono che la Corte d'appello avrebbe mancato di considerare l'aumento di pressione, ma la sentenza impugnata prende in esame la questione della portata della perdita e dell'incidenza della continuità temporale e perviene alla conclusione che il profilo causalmente autonomo è ravvisabile nel collegamento tra mancata custodia del bene per un tempo prolungato ed evento dannoso;

− col terzo motivo la … lamenta la «Violazione e falsa applicazione degli artt. 2043 e 2051 c.c., sotto il profilo della violazione degli obblighi di custodia e diligenza, non potendosi addebitare alcuna condotta colposa alle conduttrici»;

− il motivo è manifestamente infondato e, come tale, inammissibile ex art. 360-bis c.p.c.;

− tale impostazione è giuridicamente inconferente rispetto al paradigma della responsabilità ex art. 2051 c.c.: nella responsabilità da cosa in custodia il nesso causale non si identifica nel rapporto eziologico tra evento e condotta colposa di un agente, bensì nella relazione (materiale e funzionale) tra res in custodia ed evento dannoso, salva la prova del caso fortuito;

− ne consegue che la censura, impostata come esclusione di ogni addebito per mancanza di diligenza (o per l'assenza fisica), finisce per spostare l'asse del giudizio sul terreno della colpa, sollecitando un accertamento estraneo al tipo legale invocato;

− in conclusione - in accoglimento dei primi due motivi del ricorso di … e … e in riferimento alle questioni dagli stessi poste - la sentenza di merito va cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, alla quale è altresì rimessa la regolazione delle spese della lite, incluse quelle del giudizio di legittimità, in relazione al rapporto processuale tra gli eredi … e …, …, …, …;

− il ricorso di … e … va rigettato;

− il ricorso di … va respinto;

− il ricorso di … va dichiarato inammissibile;

− il ricorso di … va dichiarato inammissibile;

− il ricorso di … va dichiarato inammissibile;

− le spese di questo giudizio sono regolate in base al principio di soccombenza e liquidate, secondo i parametri normativi, nella misura indicata nel dispositivo;

− va dato atto, infine, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di … e …, di …, di …, di … e di …, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso di ciascuna parte, ove dovuto, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

la Corte

accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso di … e … e dichiara assorbito il terzo motivo;

rigetta il ricorso di … e …;

rigetta il ricorso di …;

dichiara inammissibile il ricorso di …;

dichiara inammissibile il ricorso di …;

dichiara inammissibile il ricorso di …;

cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità in relazione al rapporto processuale tra gli eredi … e …, …, …, …;

condanna … e …, …, …, … e … in solido tra loro, a rifondere a … le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 5.880,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori;

condanna … e …, …, …, … e … in solido tra loro, a rifondere a … S.p.A. le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 5.880,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori;

condanna … e …, in solido tra loro, a rifondere a … le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 2.900,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori;

condanna … e …, in solido tra loro, a rifondere a … le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 2.900,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori;

condanna … e …, in solido tra loro, a rifondere a … le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 2.900,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori;

condanna … e …, in solido tra loro, a rifondere a … le spese di questo giudizio, liquidate in Euro 2.900,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori;

ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di … e …, di …, di …, di … e di …, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso di ciascuna parte, se dovuto, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data 21 aprile 2026.

Il Presidente

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