Articoli del codice civile richiamati nella motivazione
Art. 1575 c.c. – Obbligazioni principali del locatore. Art. 1576 c.c. – Mantenimento della cosa in buono stato locativo. Art. 1577 c.c. – Riparazioni urgenti. Art. 1609 c.c. – Piccole riparazioni a carico dell'inquilino. Art. 2051 c.c. – Danno cagionato da cosa in custodia. Art. 2697 c.c. – Onere della prova.
Principi di diritto espressi nella sentenza
La giurisprudenza di legittimità ha costantemente interpretato tali disposizioni nel senso che la manutenzione ordinaria, a carico del conduttore, è quella "diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa", mentre costituisce manutenzione straordinaria, a carico del locatore, quella relativa a "riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero anche quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza" (v. ex multis Cass. n. 27540 del 10.12.2013).
La Carta dei Servizi … 2017 e il Regolamento d'uso (decreto n. 15/2019), richiamati dalla resistente, costituiscono integrazione convenzionale del rapporto e non derogano alla disciplina codicistica. Essi attribuiscono all'assegnatario la tinteggiatura, le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e, in generale, gli interventi di manutenzione ordinaria, e all'ente quelli di manutenzione straordinaria.
Si rammenta infine che l'art. 1577 c.c. pone a carico del conduttore l'obbligo di dare avviso al locatore delle riparazioni necessarie.
La domanda attorea è proposta in via contrattuale ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere il bene locato in stato idoneo all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni necessarie nel corso della locazione. Tali obbligazioni trovano la propria fonte nel contratto di locazione e non nella relazione di custodia di cui all'art. 2051 c.c.: la norma invocata dalla convenuta disciplina la responsabilità aquiliana verso i terzi danneggiati da cose in custodia, e non può essere utilmente opposta dall'… nella sua veste di parte contrattuale, per sottrarsi agli obblighi manutentivi nascenti dal contratto di locazione.
In fatto
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato in data 12.07.2024, l'assegnataria di un alloggio popolare sito in …, catastalmente identificato al foglio 10, particella 21, sub 3, ha convenuto in giudizio l'… (Ente gestore del patrimonio di edilizia residenziale pubblica), esponendo che l'immobile presentava all'interno fenomeni diffusi di umidità di risalita capillare con scrostamento dell'intonaco e macchie di muffa, e all'esterno lesioni del marciapiede perimetrale, del muro esterno e dei gradini della scala.
La parte ricorrente aveva preventivamente richiesto all'ente, con missiva del 26.04.2021, l'esecuzione degli interventi manutentivi necessari, senza tuttavia ottenere alcun riscontro; aveva inoltre esperito, senza esito per la mancata comparizione dell'ente convenuto, il procedimento di mediazione obbligatoria dinanzi all'organismo …, conclusosi con verbale negativo del 4.01.2023.
In via principale, è stata chiesta la condanna dell'ente all'immediata effettuazione dei lavori di manutenzione straordinaria sull'alloggio assegnato; in via subordinata, la condanna al pagamento della somma di € 8.540,00, successivamente rideterminata in € 9.171,38 in sede di note conclusive, in conformità alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio.
Si è costituita in giudizio l'… contestando integralmente la domanda e deducendo, in sintesi, che: (i) i fenomeni lamentati sarebbero stati riconducibili a modifiche non autorizzate delle pendenze dell'area condominiale e della rampa di accesso eseguite nel tempo da altri assegnatari e proprietari, tali da alterare il deflusso delle acque meteoriche convogliandole verso l'alloggio della ricorrente; (ii) le opere richieste sarebbero rientrate nella manutenzione ordinaria a carico dell'assegnataria, ai sensi dell'art. 2 del Regolamento d'uso degli alloggi … e della Carta dei Servizi 2017, con conseguente impossibilità per l'ente di sostenerne il costo senza incorrere in danno erariale (richiamando Corte dei Conti, Sez. Centrale, sent. n. 150/2009); (iii) per le parti comuni dell'edificio (marciapiede, muro esterno, rampa di accesso), la responsabilità ex art. 2051 c.c. avrebbe gravato sull'intero condominio – composto da sei alloggi, di cui quattro venduti a terzi – e non sull'ente.
Il Tribunale, con ordinanza del 5.12.2024, ha disposto consulenza tecnica d'ufficio. Dopo un rinvio disposto d'ufficio, la causa è stata discussa all'udienza del 28 maggio 2026 ai sensi degli artt. 429 e 127-ter c.p.c.
In diritto
Il Tribunale di Crotone, nella persona del giudice … ha accolto integralmente la domanda attorea, articolando il proprio ragionamento attorno a quattro snodi argomentativi essenziali.
a) Il quadro normativo della ripartizione manutentiva nella locazione
Il giudice ha individuato il quadro normativo di riferimento negli artt. 1575, 1576, 1577 e 1609 c.c., disposizioni che disciplinano la ripartizione degli obblighi manutentivi tra locatore e conduttore. Conformemente al diritto vivente, la manutenzione ordinaria – a carico del conduttore – è quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa; la manutenzione straordinaria – a carico del locatore – è invece quella relativa a riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza. Il principio è tratto da Cass. n. 27540 del 10.12.2013, qui espressamente richiamata.
b) L'inderogabilità della disciplina codicistica e il ruolo dei regolamenti d'uso
Particolarmente significativo è il passaggio relativo alla portata regolamentare della Carta dei Servizi … e del Regolamento d'uso (decreto n. 15/2019). Il Tribunale ha statuito che tali documenti, di matrice unilaterale, "costituiscono integrazione convenzionale del rapporto e non derogano alla disciplina codicistica". La pronuncia recepisce un orientamento ormai consolidato secondo cui le clausole convenzionali sulla ripartizione degli oneri manutentivi possono soltanto specificare o integrare la disciplina codicistica, mai derogarvi in pejus per il conduttore in violazione del sinallagma contrattuale tipizzato dagli artt. 1575 e 1576 c.c.
c) L'obbligo di avviso del conduttore ex art. 1577 c.c.
Il Tribunale rammenta che l'art. 1577 c.c. pone a carico del conduttore l'obbligo di dare avviso al locatore delle riparazioni necessarie, obbligo che la parte ricorrente ha tempestivamente assolto con la missiva del 26.04.2021, rimasta tuttavia inevasa dall'ente. La diligenza informativa del conduttore costituisce dunque presupposto per la successiva imputazione dell'inadempimento al locatore.
d) L'incompatibilità tra responsabilità contrattuale e art. 2051 c.c.
L'eccezione difensiva fondata sull'art. 2051 c.c. – secondo cui per le parti comuni la responsabilità sarebbe gravata sull'intero condominio – è stata recisamente disattesa. Il giudice ha precisato che la domanda attorea era stata proposta in via contrattuale ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., disposizioni che pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere il bene locato in stato idoneo all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni necessarie nel corso della locazione. Tali obbligazioni trovano la propria fonte nel contratto di locazione e non nella relazione di custodia di cui all'art. 2051 c.c.: la norma codicistica invocata dalla resistente disciplina la responsabilità aquiliana verso i terzi danneggiati da cose in custodia, e non può essere utilmente opposta dal locatore – nella sua veste di parte contrattuale – per sottrarsi agli obblighi manutentivi nascenti dal contratto di locazione.
e) Le risultanze peritali e l'inadempimento
Il CTU … ha riscontrato che l'immobile presentava all'esterno scrostature dell'intonaco e lesioni del marciapiede perimetrale riconducibili a fenomeni di umidità di risalita capillare; tali fenomeni – con il conseguente distacco di intonaco e la formazione di macchie di muffa all'interno – sono risultati causalmente dipendenti dalle lesioni e dai distacchi della struttura esterna. Le opere risolutive individuate dal consulente sono state qualificate come finalizzate a rimuovere una causa patologica di natura strutturale, attinente all'integrità dell'edificio, e non a rimediare a deterioramenti prodotti dall'uso ordinario della cosa, con conseguente esclusione della loro riconducibilità alla manutenzione ordinaria.
La tesi difensiva sull'imputabilità dei fenomeni alle modifiche non autorizzate dell'area condominiale è stata smentita dagli accertamenti peritali, che hanno qualificato dette opere come attività di edilizia libera ai sensi dell'art. 6, comma 1, lett. a), d.P.R. n. 380/2001, strutturalmente inidonee a produrre alterazioni significative del deflusso delle acque meteoriche. La scelta dell'ente di non presenziare al sopralluogo peritale, nonostante la regolare notifica, ha aggravato la posizione processuale della parte resistente, anche in considerazione della genericità delle osservazioni successivamente trasmesse dal proprio consulente.
Il Tribunale ha conseguentemente condannato l'ente convenuto all'esecuzione dei lavori di manutenzione descritti nella relazione di CTU sull'immobile in questione, dichiarando assorbita la domanda subordinata di condanna al pagamento del relativo equivalente monetario, con condanna alle spese di lite e definitiva imputazione delle spese di consulenza alla parte soccombente.
Evoluzione Giurisprudenziale
L'analisi delle pronunce di merito presenti nei repertori più recenti (2026-2021) consente di delineare con sicurezza la solidità del filone interpretativo recepito dal Tribunale di Crotone. La giurisprudenza appare costante e priva di significativi mutamenti di rotta, registrandosi semmai una progressiva precisazione dei profili applicativi.
La Corte di Appello di Napoli, con la sentenza n. 3642/2026 (15/05/2026), ribadisce che fra gli obblighi gravanti sul locatore vi è quello di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto ex art. 1575 c.c., nonché di provvedere a tutte le riparazioni necessarie a consentire il godimento del bene da parte del conduttore, restando escluse soltanto quelle di piccola manutenzione; l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c. e la sua inosservanza determinano inadempimento contrattuale.
La Corte di Appello di Napoli n. 1686/2026 (12/03/2026) conferma che gli obblighi del locatore previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. integrano una tipica obbligazione contrattuale e non possono essere derogati da clausole convenzionali che trasferiscano sul conduttore il rischio relativo allo stato locativo, salvo il caso di inidoneità grave; la stessa Corte ribadisce che la dimostrazione di cause esoneranti incombe sul locatore e non sul conduttore danneggiato, e che l'obbligo di eseguire le riparazioni grava sul proprietario/locatore "qualunque sia la causa" dei vizi incidenti sull'idoneità all'uso pattuito.
La Corte di Appello di Roma n. 2877/2026 (09/04/2026) ribadisce, nella stessa linea, che in tema di locazione di immobili il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi degli artt. 1576 e 1460 c.c. anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi compromissione del godimento. La Corte di Appello di Roma n. 964/2026 (08/04/2026) e la Corte di Appello di Bologna n. 1971/2026 (11/03/2026) ribadiscono il duplice profilo dell'obbligo del locatore ex artt. 1575 e 1576 c.c.
La Corte di Appello di Genova n. 380/2026 (10/04/2026) conferma sotto altro angolo visuale la dicotomia: le spese di manutenzione che competono al locatore ex art. 1576 c.c. non possono essere unilateralmente trasferite sul conduttore, salvo specifiche clausole concordate e specificamente approvate.
Risalendo nel tempo, l'orientamento mantiene linearità: il Tribunale di Napoli n. 9864/2023 (30/10/2023), il Tribunale di Lodi n. 727/2023 (10/10/2023), la Corte di Appello di Genova n. 965/2023 (04/09/2023) e il Tribunale di Oristano n. 365/2023 (26/06/2023) tutti reiterano la natura contrattuale dell'obbligazione manutentiva del locatore. Le pronunce del 2022 (Tribunale di Chieti n. 159/2022; Tribunale di Salerno n. 4022/2022; Tribunale di Pavia n. 1351/2022; Tribunale di Napoli n. 8620/2022; Tribunale di Catania n. 3824/2022 e n. 4216/2022; Tribunale di Roma n. 14680/2022; Tribunale di Milano n. 4698/2022) e quelle del 2021 (Tribunale di Roma n. 19152/2021; Tribunale di Venezia n. 2284/2021) confermano la lettura assolutamente granitica dell'ambito applicativo dell'art. 1576 c.c.
Un dato significativo del filone più recente è la progressiva enucleazione del principio dell'inopponibilità dell'art. 2051 c.c. da parte del locatore convenuto in via contrattuale: principio che il Tribunale di Crotone fa proprio in modo netto e che si pone in linea con la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 15372/2010 e successive) sulla doppia veste in cui può atteggiarsi la responsabilità del proprietario-locatore. Non si registrano, nelle pronunce repertoriate, oscillazioni o aperture giurisprudenziali in senso difforme: l'orientamento può dirsi costante e consolidato.
Cosa dice la Cassazione
L'analisi delle pronunce di legittimità reperite consente di apprezzare la perfetta coerenza fra l'orientamento della giurisprudenza di merito e quello della Suprema Corte, che si presenta come pacifico e costante. Si parte dalla più recente.
Cass. civ., ord. n. 5660/2025 (3 marzo 2025), in tema di concorso tra responsabilità contrattuale del locatore e responsabilità extracontrattuale del terzo, conferma che la responsabilità del locatore – ove ricorrano i presupposti per la mancata garanzia del pacifico godimento del bene – è "determinata dagli artt. 1575 e 1576 c.c.", distinta e cumulabile con la responsabilità ex art. 2051 c.c. gravante su soggetti terzi (proprietari di lastrici solari o condominio). La Suprema Corte ribadisce la natura strutturalmente contrattuale dell'azione esperita dal conduttore nei confronti del locatore per le carenze manutentive incidenti sull'idoneità all'uso convenuto.
Cass. civ., ord. n. 28214/2023 (06 ottobre 2023) richiama espressamente "l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto", precisando che "il locatore, conservando la disponibilità contrattuale, in applicazione degli art. 1575 e 1576 c.c.", risponde per il caso di omissione a titolo di responsabilità contrattuale. La pronuncia richiama altresì il principio – tratto da Cass. n. 15372/2010 – secondo cui nel caso in cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni provenienti da parti comuni o da altrui proprietà, il locatore risponde comunque, a titolo contrattuale, in applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., salva la rivalsa nei confronti del terzo.
Cass. civ., sent. n. 27076/2022 (14 settembre 2022) si pone nell'identica direzione, ribadendo l'esistenza in capo al locatore dell'obbligo di provvedere alla riparazione ai sensi dell'art. 1576 c.c., circoscrivendo l'operatività dell'art. 1578 c.c. (riduzione del canone) ai soli casi di accertata inidoneità della cosa all'uso convenuto.
Cass. civ., ord. n. 36248/2021 (23 novembre 2021) sottolinea l'obbligo del locatore, di natura contrattuale, di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto ex art. 1575 c.c., con responsabilità per il danno conseguente al difetto manutentivo che incida sull'immagine commerciale del conduttore.
Cass. civ., ord. n. 19168/2021 (6 luglio 2021) si pronuncia in modo netto sul punto centrale: "le spese di manutenzione straordinaria restano a carico del locatore, in quanto beneficiario delle opere". L'ordinanza conferma che il regime ordinario dell'art. 1576 c.c. è inderogabile in pejus per il conduttore, salvo specifica pattuizione e con i limiti del sinallagma.
L'evoluzione giurisprudenziale di legittimità non registra dunque oscillazioni o revirement: l'asse interpretativo è quello tracciato dalla risalente Cass. n. 27540/2013 e ribadito da Cass. n. 15372/2010 e dalle pronunce più recenti del 2021-2025. La sentenza del Tribunale di Crotone si pone, pertanto, in piena continuità con un diritto vivente costante e maturo.
Precedenti Conformi e Difformi
Si riportano di seguito i precedenti di merito più rilevanti rinvenuti nei repertori, con indicazione dei principi di diritto espressi nella loro formulazione testuale. Va da subito osservato che, nell'orizzonte recente, non sono stati reperiti precedenti significativi in termini di difformità sui profili centrali della pronuncia in commento (natura contrattuale dell'obbligo manutentivo straordinario; inopponibilità dell'art. 2051 c.c.; inderogabilità della disciplina codicistica): la giurisprudenza si presenta dunque costante e conforme.
Precedenti conformi
1. CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SENTENZA N 3642-2026 PUBBLICAZIONE 15_05_2026
Tra gli obblighi gravanti sul locatore vi è quello di mantenere la cosa locata in uno stato (art. 1575 c.c.) nonché di provvedere a tutte le riparazioni necessarie a consentire il godimento del bene da parte del conduttore, restando escluse solo quelle di piccola manutenzione, in quanto oggetto di manutenzione straordinaria. In questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.
2. CORTE DI APPELLO DI GENOVA SENTENZA N 380-2026 PUBBLICAZIONE 10_04_2026
In tema di interpretazione degli artt. 1576 e 1590 c.c. le opere di manutenzione straordinaria sono di esclusiva competenza del locatore e non del conduttore; non possono essere addebitate al conduttore le spese per la manutenzione che compete, ai sensi dell'art. 1576 c.c., al locatore. Il locatore non può addossare al conduttore spese di manutenzione che la legge pone a carico del proprietario.
3. TRIBUNALE DI ASTI SENTENZA N 132-2026 PUBBLICAZIONE 09_04_2026
In materia di obbligo del locatore di mantenere la res locata in istato da servire all'uso convenuto, le riparazioni che a norma dell'art. 1576 c.c. devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese sono solo quelle dipendenti dal deterioramento per effetto dell'uso ordinario; il deterioramento ulteriore resta a carico del locatore in quanto giustificato dalla stessa cosa locata. Incombe comunque sul conduttore l'onere dell'ordinaria manutenzione del bene.
4. CORTE DI APPELLO DI ROMA SENTENZA N 2877-2026 PUBBLICAZIONE 09_04_2026
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi degli artt. 1576 c.c. e 1460 c.c., non solo nell'ipotesi di completo inadempimento della prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da escludere ogni possibilità di godimento del bene.
5. CORTE DI APPELLO DI ROMA SENTENZA N 964-2026 PUBBLICAZIONE 08_04_2026
Gli artt. 1575 e 1576 c.c. pongono a carico del locatore l'obbligo di mantenere il bene in stato idoneo all'uso convenuto e di provvedere alle riparazioni necessarie, sia per la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia per le parti comuni. L'art. 1585, secondo comma, c.c. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio.
6. CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SENTENZA N 1686-2026 PUBBLICAZIONE 12_03_2026
Gli obblighi del locatore previsti dagli artt. 1575 e 1576 c.c. hanno carattere di obbligazione tipica contrattuale e non possono essere derogati da clausole che trasferiscano sul conduttore il rischio relativo allo stato locativo dell'immobile, salvo il caso della inidoneità grave, o limitino la responsabilità del locatore in ordine alla manutenzione, se non specificamente approvate per iscritto. L'obbligo del locatore di eseguire le opere manutentive ex art. 1576 c.c. grava sul proprietario/locatore "qualunque sia la causa" dei vizi incidenti sull'idoneità all'uso pattuito, salvo dimostrare la riconducibilità del fenomeno al comportamento del conduttore o ad altre cause esonerative, prova che incombe sul locatore e non sul conduttore danneggiato.
7. CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA SENTENZA N 1971-2026 PUBBLICAZIONE 11_03_2026
Il contratto di locazione ad uso abitativo obbliga il locatore a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto ex art. 1575 c.c.; il locatore può porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e il conduttore può specificare le proprie eccezioni nel rispetto delle preclusioni assertive.
8. TRIBUNALE DI ASTI SENTENZA N 60-2026 PUBBLICAZIONE 17_02_2026
In tema di obblighi del conduttore nel corso del rapporto e al termine di esso, gli artt. 1587 e 1590 c.c. dispongono che il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'uso della cosa e deve restituirla nello stato in cui l'ha ricevuta. In materia di obbligo del locatore di mantenere la res locata in istato da servire all'uso convenuto, le riparazioni che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese sono quelle dipendenti dal deterioramento per uso ordinario, restando il resto a carico del locatore. Spetta al locatore dimostrare il deterioramento eccedente l'uso normale; al conduttore, qualora voglia liberarsi della responsabilità, provare che il deterioramento è derivato da causa a lui non imputabile.
9. CORTE DI APPELLO DI ROMA SENTENZA N 1136-2026 PUBBLICAZIONE 11_02_2026
In tema di adempimenti del locatore ex artt. 1575 e ss. c.c., con riferimento alle parti comuni dell'edificio condominiale, le determinazioni assembleari relative ad interventi straordinari si riflettono sulle obbligazioni del locatore, fermo restando il quorum deliberativo per le liti attive e passive ex art. 1136, comma 4, c.c.
10. CORTE DI APPELLO DI FIRENZE SENTENZA N 292-2026 PUBBLICAZIONE 23_01_2026
L'art. 1575 n. 3 c.c. obbliga il locatore a garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto; ove tale prestazione divenga temporaneamente ma totalmente impossibile per fatto non imputabile al conduttore, quest'ultimo può legittimamente comunicare al locatore la volontà di riconsegnare l'immobile, ponendosi tale comunicazione come fatto dell'esercizio della potestà di reagire alla perdita definitiva dell'utilità del godimento.
11. TRIBUNALE DI NAPOLI SENTENZA N 9864-2023 PUBBLICAZIONE 30_10_2023
L'obbligo del locatore ex art. 1576 c.c. di provvedere alle riparazioni necessarie alla cosa locata, esclusa la piccola manutenzione che incombe al conduttore, ha natura contrattuale e si estende, nell'edificio condominiale, anche alle parti comuni, salvo il diritto del locatore di rivalersi sul condominio per le obbligazioni gravanti sull'ente di gestione.
12. TRIBUNALE DI LODI SENTENZA N 727-2023 PUBBLICAZIONE 10_10_2023
La manutenzione straordinaria, qualificata in ragione della non prevedibilità, dell'eccezionalità e del costo non modico delle opere, ricade sul locatore ex art. 1576 c.c., a prescindere dalla causa materiale del vizio incidente sull'idoneità della res locata all'uso pattuito.
13. CORTE DI APPELLO DI GENOVA SENTENZA N 965-2023 PUBBLICAZIONE 04_09_2023
In tema di locazione di immobili, le opere di manutenzione straordinaria – qualificate dal carattere non prevedibile, eccezionale e dalla rilevante entità della spesa – competono al locatore ai sensi dell'art. 1576 c.c.; le obbligazioni manutentive del locatore non sono validamente derogabili in via convenzionale ove producano un sostanziale trasferimento del rischio locativo sul conduttore.
14. TRIBUNALE DI ORISTANO SENTENZA N 365-2023 PUBBLICAZIONE 26_06_2023
L'inadempimento del locatore all'obbligo manutentivo ex artt. 1575 e 1576 c.c. legittima il conduttore alla riduzione del canone proporzionale al minor godimento, oltre al risarcimento del danno; la prova del fatto impeditivo o esoneratore grava sul locatore in quanto debitore della prestazione manutentiva.
15. TRIBUNALE DI MILANO SENTENZA N 4139-2023 PUBBLICAZIONE 22_05_2023
L'art. 1576 c.c. impone al locatore l'esecuzione delle riparazioni necessarie alla cosa locata, eccetto quelle di piccola manutenzione che competono al conduttore; tali riparazioni includono gli interventi sulle parti comuni dell'edificio condominiale nei limiti in cui i vizi incidano sull'idoneità all'uso convenuto.
16. TRIBUNALE DI TORINO SENTENZA N 1837-2023 PUBBLICAZIONE 15_05_2023
Il principio di buona fede contrattuale impone al locatore di attivarsi con diligenza, una volta avvisato ex art. 1577 c.c., per l'esecuzione delle riparazioni necessarie incidenti sull'idoneità all'uso convenuto; l'inerzia colpevole costituisce inadempimento ex art. 1576 c.c. e legittima i rimedi sinallagmatici previsti dall'ordinamento.
17. TRIBUNALE DI NAPOLI SENTENZA N 3211-2023 PUBBLICAZIONE 27_03_2023
L'obbligazione manutentiva ex artt. 1575 e 1576 c.c. ha natura contrattuale e non può essere confusa con la responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., che disciplina la responsabilità aquiliana del custode verso i terzi: il conduttore agisce in via contrattuale e non come terzo danneggiato.
18. CORTE DI APPELLO DI ROMA SENTENZA N 1981-2023 PUBBLICAZIONE 17_03_2023
Le opere di manutenzione straordinaria sono di esclusiva competenza del locatore ex art. 1576 c.c.; la clausola di trasferimento sul conduttore degli oneri manutentivi è valida solo nei limiti in cui non snaturi il sinallagma contrattuale e sia oggetto di specifica approvazione.
19. TRIBUNALE DI NAPOLI SENTENZA N 1033-2023 PUBBLICAZIONE 15_02_2023
La ripartizione tra manutenzione ordinaria e straordinaria nel contratto di locazione segue i criteri della prevedibilità, dell'ordinaria ricorrenza e della modicità della spesa per l'ordinaria, e dell'eccezionalità, della non prevedibilità e dell'entità della spesa per la straordinaria; la prima è imputata al conduttore, la seconda al locatore.
20. TRIBUNALE DI MILANO SENTENZA N 479-2023 PUBBLICAZIONE 19_01_2023
Sull'obbligazione di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, ex artt. 1575 e 1576 c.c., grava in capo al locatore una prestazione di natura contrattuale, la cui inosservanza, una volta ricevuto l'avviso ex art. 1577 c.c., genera responsabilità per inadempimento.
Precedenti difformi
Nei repertori esaminati, in relazione ai principi specifici affermati dalla sentenza in commento – natura contrattuale dell'obbligo manutentivo del locatore ex artt. 1575 e 1576 c.c., inderogabilità in pejus per il conduttore da parte di clausole regolamentari unilaterali, inopponibilità dell'art. 2051 c.c. quale strumento per il locatore-proprietario di sottrarsi alle obbligazioni manutentive contrattuali – non sono stati rinvenuti precedenti di merito significativi che esprimano un orientamento difforme. L'orientamento si presenta dunque costante, consolidato e privo di oscillazioni di rilievo. Alcune pronunce – come Corte di Appello di Roma n. 1981/2023 e Corte di Appello di Genova n. 965/2023 – ammettono, è vero, la validità di clausole di trasferimento degli oneri manutentivi sul conduttore, ma soltanto entro limiti rigorosi che non snaturino il sinallagma e a condizione di specifica approvazione: si tratta di specificazioni applicative, non di una contrapposizione di principio rispetto all'impianto interpretativo della sentenza in commento.
