Articoli del codice civile richiamati nella motivazione
art. 1117 c.c. - art. 1118 c.c. - art. 1123 c.c. - art. 1126 c.c. - art. 1129 c.c. - art. 1130 c.c. - art. 1131 c.c. - art. 1135 c.c. - art. 1136 c.c. - art. 1198 c.c. - art. 1262 c.c. - art. 1264 c.c. - art. 1341 c.c. - art. 1362 c.c. - art. 1363 c.c. - art. 1366 c.c. - art. 1367 c.c. - art. 1398 c.c. - art. 1460 c.c. - art. 2697 c.c. - art. 63 disp. att. c.c.
Principi di diritto espressi nella motivazione
in difetto di un’espressa previsione normativa della solidarietà nelle obbligazioni condominiali, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore deve intendersi retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ., perché questa norma non regola soltanto la ripartizione tra i condomini delle spese - l’amministratore del condominio raffigura piuttosto un ufficio di diritto privato riconducibile al mandato con rappresentanza: in conseguenza, non potendo obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 cod. civ., egli non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota - è stata affermata la natura parziaria dell’obbligazione assunta per contratto dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, sicché il creditore, conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno - il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamente diversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l’amministratore di condominio - Il primo credito ha, invero, natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio; l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causa immediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. cod. civ., che fondano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni - questo principio non trova proprio applicazione nelle controversie che, avendo ad oggetto non i diritti sulle parti comuni ma la loro gestione, involgono un interesse direttamente collettivo e soltanto in via mediata individuale - deve escludersi la legittimazione del condomino a opporre all’appaltatore le eccezioni di inesatto adempimento e, in particolare, «tutte le eccezioni che sarebbero sollevabili dal Condominio in quanto parte del rapporto giuridico attivato» - l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. non opera nei rapporti tra condomini e condominio, perché il singolo condomino è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di comproprietà sulle cose comuni, non di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali
Il fatto
La vicenda trae origine dall’azione con cui una società appaltatrice (indicata in prosieguo con …) otteneva la condanna di un condomino (…) al pagamento della somma di euro 7.355,12, quale quota del corrispettivo per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti su alcune parti comuni dell’edificio. In data 12 settembre 2011 l’assemblea aveva approvato la spesa per l’importo complessivo di euro 127.683,23; in data 15 dicembre 2012 era stato stipulato tra il Condominio e l’appaltatrice un contratto di appalto, la cui clausola n. 9 stabiliva che i pagamenti fossero da intendersi pro quota a carico dei singoli condomini, con liberazione del Condominio dal vincolo di solidarietà, e prevedeva la facoltà dell’appaltatrice di agire direttamente nei confronti dei condomini morosi.
Il Tribunale condannava il condomino al pagamento, ravvisando il fondamento dell’azione non nella clausola contrattuale, ma in una legittimazione ex art. 63 disp. att. cod. civ. e, comunque, nel titolo; affermava la natura parziaria dell’obbligazione richiamando Cass., Sez. Un., n. 9148/2008 ed escludeva che il condomino potesse opporre le eccezioni fondate sul contratto di appalto, spettanti al solo Condominio.
La Corte d’Appello rigettava il gravame con diversa motivazione: escludeva l’improcedibilità per mancata mediazione (non tempestivamente eccepita); riteneva inapplicabile l’art. 63 disp. att. cod. civ. perché il contratto era anteriore alla riforma; individuava la fonte dell’obbligo del condomino, ex art. 1123 cod. civ., nella deliberazione assembleare di approvazione della spesa; qualificava la clausola n. 9 come cessione di credito secondo lo schema della datio in solutum, con la conseguenza che il condomino, quale debitore ceduto, poteva opporre soltanto le eccezioni verso il creditore originario (il Condominio) e non quelle relative alla validità ed esecuzione dell’appalto.
Avverso tale sentenza il condomino proponeva ricorso per cassazione affidato a nove motivi; l’appaltatrice resisteva con controricorso. La trattazione veniva fissata in pubblica udienza per la rilevanza nomofilattica delle questioni.
Il diritto
La Seconda Sezione rigetta il ricorso ma corregge, ex art. 384, quarto comma, cod. proc. civ., la motivazione della sentenza d’appello, cogliendo l’occasione per ricomporre in modo sistematico i rapporti obbligatori che si instaurano, in materia condominiale, tra il terzo creditore, il Condominio e il singolo partecipante.
Il fondamento dell’intera decisione resta il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali verso i terzi, affermato da Cass., Sez. Un., n. 9148/2008. In difetto di un’espressa previsione normativa di solidarietà, l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli in proporzione delle rispettive quote: l’obbligazione, pur comune, è divisibile in quanto ha ad oggetto la debenza di una somma, difettando quel requisito di indivisibilità della prestazione che, unitamente alla pluralità dei debitori e all’identità della causa, giustificherebbe la solidarietà passiva.
Su questo impianto la Corte ribadisce che il condominio non è titolare di un patrimonio autonomo né di diritti e obbligazioni propri: la titolarità dei diritti sulle parti comuni fa capo ai singoli condomini, cui sono ascritte anche le obbligazioni e la relativa responsabilità. L’amministratore è un ufficio di diritto privato riconducibile al mandato con rappresentanza e, non potendo modificare i criteri di imputazione e ripartizione delle spese ex art. 1123 cod. civ., vincola i singoli soltanto nei limiti della rispettiva quota. Ne discende che il terzo creditore, ottenuta la condanna dell’amministratore quale rappresentante dei condomini, procede in executivis nei confronti dei singoli pro quota e non per l’intero.
Il passaggio più rilevante attiene alla distinzione tra due crediti giuridicamente diversi, ancorché economicamente coincidenti: da un lato il credito del terzo appaltatore, di natura sinallagmatica, che trova causa nel contratto approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore, azionabile direttamente verso il singolo condomino in proporzione della quota millesimale; dall’altro il credito per la riscossione dei contributi condominiali che compete all’amministratore, la cui causa immediata risiede nella disciplina del condominio (artt. 1118 e 1123 ss. cod. civ.). I due rapporti restano indipendenti: il condomino non può ritardare il pagamento delle rate in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e terzi, né opporre all’amministratore il pagamento effettuato direttamente al terzo.
Alla luce di ciò, la Corte corregge la qualificazione della clausola n. 9 offerta dal giudice d’appello: non si tratta di una cessione del credito né di una datio in solutum, bensì della mera riproduzione pattizia di una facoltà già riconosciuta dalla giurisprudenza – l’azione diretta dell’appaltatore verso il condomino pro quota – che trova fondamento proprio nella parziarietà dell’obbligazione; l’esclusione della solidarietà, per altro verso, tutela il condomino dalla pretesa di un pagamento eccedente la sua quota. È perciò irrilevante la questione dell’inapplicabilità ratione temporis dell’art. 63 disp. att. cod. civ.
Quanto alla legittimazione, la Corte conferma che la concorrente legittimazione del singolo condomino – accanto a quella dell’amministratore – opera per la tutela dei diritti reali sulle parti comuni, ma non nelle controversie che, avendo ad oggetto la gestione dei beni comuni, involgono un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale. Il condomino non può, quindi, opporre all’appaltatore le eccezioni di inesatto adempimento spettanti al Condominio quale parte del rapporto contrattuale.
Coerentemente viene respinto anche il motivo fondato sull’art. 1460 cod. civ.: l’eccezione di inadempimento non opera nei rapporti tra condomino e condominio, poiché il singolo è titolare di un diritto di comproprietà sulle cose comuni e non di un diritto di natura sinallagmatica al buon funzionamento degli impianti. L’obbligo contributivo pro quota, radicato negli artt. 1118 e 1123 cod. civ., resta insensibile alle vicende esecutive del contratto di appalto. Vengono infine disattesi i motivi in tema di cessione (artt. 1262 e 1264 cod. civ.), di vessatorietà della clausola (art. 1341 cod. civ.) e di difetto di potere rappresentativo dell’amministratore (artt. 1129, 1130 e 1398 cod. civ.), assorbiti dalla ricostruzione fondata sulla legge e non sulla pattuizione.
Il rilievo pratico per l’amministratore è duplice. Sul piano sostanziale, le obbligazioni verso appaltatori e fornitori restano parziarie e il singolo condomino risponde nei soli limiti della propria quota millesimale; le clausole che, negli appalti, escludono la solidarietà e prevedono l’azione diretta del terzo verso i morosi non innovano il regime legale, ma ne costituiscono legittima esplicitazione. Sul piano della riscossione, resta netta la separazione tra l’azione dell’amministratore per i contributi (fondata sulla delibera e sull’art. 63 disp. att. cod. civ.) e l’azione contrattuale del terzo: il condomino non può sospendere il versamento dei contributi opponendo vizi dell’opera, potendo far valere tali profili solo nei rapporti interni e attraverso gli strumenti propri della gestione condominiale.
Evoluzione Giurisprudenziale
L’analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini restituisce un quadro di sostanziale stabilità, che affonda le proprie radici nell’arresto delle Sezioni Unite n. 9148/2008 e che la pronuncia in commento ribadisce e affina, procedendo dalla decisione più recente verso quelle più risalenti.
Nel 2021 l’ordinanza n. 10371 ha fissato il fulcro argomentativo poi valorizzato dalla sentenza in esame, distinguendo il credito del terzo verso il singolo condomino da quello dell’amministratore per la riscossione dei contributi. Sul versante della legittimazione, la sentenza n. 10934/2019 – nel solco delle Sezioni Unite n. 19663/2014 – ha ribadito che, per le controversie che coinvolgono un interesse direttamente collettivo, la legittimazione compete all’amministratore, mentre resta salvo il potere del singolo per i diritti connessi alla partecipazione.
Il triennio 2017 conferma con nettezza la regola: le ordinanze n. 23621, n. 20073, n. 14530 e la sentenza n. 199 ripetono che la responsabilità dei condomini verso i terzi è retta dal criterio della parziarietà, con imputazione ai singoli in proporzione delle rispettive quote e con esclusione del regresso di chi abbia pagato l’intero; l’ordinanza interlocutoria n. 27101/2017 aveva a sua volta rimarcato la distinzione tra controversie su diritti reali e controversie di gestione.
Risalendo, le pronunce del 2014 (n. 3636), del 2013 (n. 2049) e del 2012 (n. 12459 e n. 14430) mostrano l’assestamento successivo al 2008, con la cassazione delle decisioni di merito che ancora applicavano la solidarietà e con l’affermazione dell’indipendenza tra l’obbligazione del condomino verso il condominio e le vicende debitorie del condominio verso i propri fornitori. La sentenza n. 6282/2015 si colloca sulla medesima linea, mentre la n. 21907/2011 conferma la parziarietà verso i terzi pur affrontando la peculiare ipotesi della contitolarità pro indiviso di una singola unità.
L’unico profilo di tensione riguarda le obbligazioni extracontrattuali: la sentenza n. 1674/2015 ha applicato l’art. 2055 cod. civ. – e dunque la solidarietà – alle obbligazioni risarcitorie da cose in custodia in ambito condominiale, e la sentenza n. 17199/2015 ha dato espressamente atto del relativo contrasto. Si tratta, tuttavia, di un ambito distinto da quello contrattuale qui in esame, sicché la regola della parziarietà per le obbligazioni assunte verso i terzi per contratto può dirsi consolidata e costante.
Cosa dice la Giurisprudenza di Merito
Anche la più recente giurisprudenza di merito in termini si mostra costante e integralmente allineata all’orientamento di legittimità, senza pronunce difformi.
Nel 2026 il Tribunale di Roma (sent. n. 7961/2026) ha ribadito «la natura parziaria delle obbligazioni condominiali», precisando che il singolo condomino è legittimato a estinguere direttamente nei confronti del creditore del condominio la propria obbligazione pro quota; la Corte d’Appello di Napoli (sent. n. 3723/2026) ha richiamato le Sezioni Unite n. 9148/2008 per affermare che l’appaltatore deve esercitare l’azione di recupero direttamente nei confronti dei condomini, agendo verso il singolo, in fase esecutiva, nei limiti della quota millesimale e solo dopo aver conseguito il titolo verso il condominio.
Sulla stessa linea il Tribunale di Napoli Nord (sent. n. 865/2026), secondo cui «le obbligazioni assunte dall’amministratore… sorgono direttamente (seppur parziariamente) a carico dei singoli condomini», con la precisazione che la parziarietà opera come regola di imputazione interna del debito e non limita, in sede di cognizione, il diritto di azione del creditore; nonché il Tribunale di Napoli (sent. n. 7492/2026), il Tribunale di Salerno (sent. n. 2521/2026), la Corte d’Appello di Napoli (sentt. n. 2217/2026 e n. 914/2026) e il Tribunale di Oristano (sent. n. 1/2026), che hanno ripetutamente dichiarato illegittimo o revocato il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del solo Condominio in luogo dei singoli condomini pro quota.
Il medesimo indirizzo è confermato dalle pronunce del 2025 – tra cui la Corte d’Appello di Napoli (sent. n. 6664/2025), il Tribunale di Napoli Nord (sent. n. 4398/2025), il Tribunale di Salerno (sent. n. 4462/2025) e il Tribunale di Milano (sent. n. 6967/2025) – che ribadiscono la natura parziaria delle obbligazioni verso i terzi e la conseguente esecuzione individuale nei limiti della quota di ciascuno. La giurisprudenza di merito appare dunque costante e priva di oscillazioni.
Precedenti Conformi e Difformi
Precedenti conformi
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 10371_2021 DEL 20 APRILE 2021
La complessa censura contenuta nel sesto motivo sostiene che «l'obbligazione condominiale, sia essa interna o esterna, ha natura parziaria e concerne il rapporto fra ciascun condomino ed il suo creditore».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 10934_2019 DEL 18 APRILE 2019
la legittimazione ad agire per l'equa riparazione spetta esclusivamente al condominio, in persona dell'amministratore, autorizzato dall'assemblea dei condomini.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 23621_2017 DEL 09 OTTOBRE 2017
la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, nel senso che le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, è stata costruita spiegando che l'amministratore possa vincolare i singoli comunque «nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote».
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20073_2017 DEL 11 AGOSTO 2017
le obbligazioni gravanti sui singoli condomini abbiano attuazione non solidale ma parziaria - il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali non vieta al singolo condomino, il quale abbia pagato l'intero debito al terzo creditore in adempimento di un titolo esecutivo, di citare in giudizio l'amministratore del condominio in via di regresso.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 27101_2017 DEL 15 NOVEMBRE 2017
la legittimazione processuale dell'amministratore di condominio... [distingue le controversie su azioni reali, con legittimazione individuale, dalle controversie di gestione e custodia, connotate da interesse collettivo].
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 14530_2017 DEL 09 GIUGNO 2017
un'obbligazione soggettivamente complessa può ritenersi parziaria, e quindi scindersi in tante obbligazioni quanti sono i debitori, ognuno dei quali resta obbligato per la sua parte, soltanto se la solidarietà sia espressamente negata dalla volontà delle parti o dalla legge.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 199_2017 DEL 09 GENNAIO 2017
in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore, incombente su chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 19663_2014 DEL 18 SETTEMBRE 2014
poiché in tali controversie non vi è correlazione immediata con l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta esclusivamente all'amministratore.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 3636_2014 DEL 17 FEBBRAIO 2014
essendo stata statuita la loro natura di obbligazioni parziarie solo a seguito dell'intervento regolatore delle Sezioni Unite con sentenza n. 9148/2008.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 2049_2013 DEL 29 GENNAIO 2013
Obbligazione del condomino verso il condominio e vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6282_2015 DEL 27 MARZO 2015
La Corte genovese ha errato avendo «attribuito natura solidale all'obbligazione ricadente sull'attuale ricorrente e sugli altri proprietari, anziché qualificare tale obbligazione come parziaria».
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 12459_2012 DEL 19 LUGLIO 2012
per le obbligazioni condominiali verso i terzi [non] sussista una responsabilità solidale di ciascun condomino [ma] invece una responsabilità parziaria, cioè commisurata alla quota del debito condominiale proporzionale alla quota di proprietà individuale.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14430_2012 DEL 10 AGOSTO 2012
l'appaltatore, accettando dai singoli condomini pagamenti parziali senza riserva, aveva rinunziato alla solidarietà e trasformato l'originaria obbligazione solidale di pagamento del corrispettivo dell'appalto in obbligazione parziaria.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 21907_2011 DEL 21 OTTOBRE 2011
l'obbligazione doveva considerarsi nella specie parziaria perché le quote di comproprietà degli immobili condominiali erano pervenute ai rispettivi titolari in base a due distinti testamenti.
Precedenti difformi
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 1674_2015 DEL 29 GENNAIO 2015
in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni pecuniarie è retta dal criterio della parziarietà [...] [ma, per le obbligazioni risarcitorie da cose in custodia, la Corte afferma l'applicabilità dell'art. 2055 cod. civ. e dunque della solidarietà].
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 17199_2015 DEL 27 AGOSTO 2015
per le obbligazioni extracontrattuali, sia esclusa (con la nota Cass. [...] n. 9148) o meno [...] la natura solidale.
Il testo del provvedimento
Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 10/04/2026) 03/07/2026, n. 22672
SENTENZA
sul ricorso 17783 -2019 proposto da:
…, elettivamente domiciliato in … presso lo studio dell'avv. …, rappresentato e difeso dall'avv. …, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione dell'indirizzo pec;
- ricorrente -
contro
…, in persona legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in … presso lo Studio …, rappresentata e difesa dagli avvocati … e …, giusta procura a margine del controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 1806/2019 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, pubblicata il 1/4/2019, notificata in data 4/4/2019;
lette le memorie delle parti;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/4/2025 dal consigliere …;
sentito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale … che ha chiesto il rigetto del ricorso, reiterando le conclusioni della requisitoria scritta ex art. 378 cod. proc. civ.;
sentito in discussione orale l'avv. …, per delega degli avv.ti …, per la società …
Svolgimento del processo
pagamento della somma di Euro 7.355,12, quale condomino del fabbricato sito in N in via (Omissis), a titolo di quota del corrispettivo dovutole per i lavori di manutenzione straordinaria svolti su alcune parti comuni dell'edificio condominiale.
In particolare, la società dedusse che, in data 12/9/2011, l'assemblea condominiale aveva approvato la spesa per lavori straordinari alle parti comuni dell'edificio per l'importo complessivo di Euro 127.683,23; in data 15/12/2012 con il Condominio aveva stipulato un contratto di appalto, convenendo, con la clausola n. 9, che i pagamenti fossero da intendersi pro quota a carico dei singoli condomini, sicché il Condominio era liberato dal vincolo di solidarietà; nella stessa clausola era stato previsto che, in caso di mancato pagamento dell'intero prezzo, avrebbe potuto agire, per il recupero del residuo dovuto, quale società appaltatrice, direttamente nei confronti dei condomini morosi, i cui nominativi e le cui quote le sarebbero stati comunicati tempestivamente dall'amministratore del Condominio; il convenuto non aveva corrisposto, nonostante le diffide, le quote su di lui gravanti del corrispettivo dovuto per inizio lavori e SAL 1, 2 e 3.
2. Con ordinanza del 12/6/2015, il Tribunale di Napoli condannò … al pagamento della somma di Euro 7.355,12, oltre interessi e spese di lite.
Il Giudice ritenne che l'azione della società trovasse fondamento non nella clausola contrattuale, ma "in una legittimazione sostitutiva accordata dalla legge, segnatamente dall'art. 63 disp. att. cod. civ. nel testo novellato dalla legge di riforma 220/2012 e, comunque, dallo stesso titolo". Conseguentemente, precisata la natura parziaria dell'obbligazione assunta dal Condominio con il contratto in richiamo della sentenza delle Sezioni unite di questa Corte n. 9148/2008, ribadì che l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non privava i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa era stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, idonea a fare stato nei confronti dei singoli in quanto rappresentati ex mandato dall'amministratore; escluse, tuttavia, che al singolo condomino spettasse un'autonoma legittimazione concorrente alle controversie aventi ad oggetto non diritti su un servizio comune, ma la loro gestione, in quanto dirette a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale e non un interesse immediatamente individuale del singolo condomino meritevole di autonomo apprezzamento e tutela; rimarcò sul punto la peculiarità dell'istituto del condominio degli edifici che, diversamente dalla comunione volontaria, si risolve in una comproprietà necessitata di parti strumentali al godimento delle singole proprietà individuali che giustifica una serie di limitazioni, per i titolari, nell'esercizio delle facoltà corrispondenti; per queste ragioni, escluse che il resistente potesse far valere le eccezioni direttamente fondate sul contratto di appalto, che avrebbero potuto essere sollevate soltanto dal Condominio, in persona dell'amministratore; precisò, in particolare, che l'eccezione di inadempimento non poteva trovare applicazione nei rapporti fra Condominio e singoli condomini e che la delibera di approvazione della spesa, ove non impugnata, assumeva efficacia vincolante.
3. Con sentenza n. 1806/2019, la Corte d'Appello di Napoli ha rigettato l'appello di … con diversa motivazione, condannandolo al pagamento delle spese del grado: il condomino aveva proposto impugnazione essenzialmente allo scopo di vedersi riconosciuta la facoltà di opporre le eccezioni di inadempimento e comunque contrattuali, sulla base di una differente ricostruzione interpretativa della clausola n. 9 e di una diversa individuazione della causa della pretesa dell'appaltatore nei suoi confronti.
Per quel che qui ancora rileva, la Corte d'Appello ha innanzitutto escluso l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento preventivo della procedura di mediazione, perché non eccepita tempestivamente dal convenuto, né sollevata dal Giudice, entro la prima udienza, ex art. 5 comma 1 del D.Lgs. n. 28/2010 ; ha, quindi, ritenuto che l'art. 63 disp. att. cod. civ. non fosse effettivamente applicabile alla fattispecie, come sostenuto dall'appellante, perché il contratto di appalto era stato stipulato in data anteriore all'entrata in vigore della riforma; ha affermato, quindi, che la fonte dell'obbligo del condomino di pagare una quota di corrispettivo proporzionale al valore della sua proprietà derivasse, ex art. 1123 cod. civ, dalla deliberazione assembleare con cui era stata approvata la spesa; ha ravvisato, pertanto, nella previsione della citata clausola n. 9, inserita nel contratto di appalto, una cessione di credito secondo lo schema della datio in solutum, sottolineando che la morosità del condomino sussistesse soltanto nei confronti del Condominio e che la società appaltatrice avesse agito, perciò iure proprio, in forza della cessione; ha affermato pure che, in conseguenza, il singolo condomino avrebbe potuto opporre alla società, quale debitore ceduto, le eccezioni che avrebbe potuto sollevare nei confronti del suo creditore originario, il Condominio, ma non eventuali doglianze in ordine alla validità e all'esecuzione del contratto di appalto che sarebbero state azionabili soltanto dall'amministrazione condominiale; ha negato, perciò anche l'opponibilità della clausola compromissoria prevista nel contratto di appalto perché non concernente il debito del decreto ingiuntivo opposto, avente ad oggetto il contributo approvato dall'assemblea condominiale per sostenere le spese di manutenzione e non l'esecuzione del contratto di appalto.
4. Avverso questa sentenza … ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a nove motivi. La … ha resistito con controricorso.
La trattazione della causa è stata fissata in pubblica udienza per la rilevanza nomofilattica delle questioni involte.
Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378 , primo comma, cod. proc. civ., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.
All'esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensi dell'art. 378 , secondo comma, cod. proc. civ.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., … ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 , 1123 , 1129, 1130, 1131 comma 2 e 1136 cod. civ. e dell'art. 12 preleggi cod. civ.: la Corte d'Appello avrebbe erroneamente ritenuto che al singolo condomino non potesse spettare una legittimazione autonoma e concorrente alle controversie attinenti anche alla gestione di beni comuni del condominio; la distinzione operata in sentenza, infatti, fra le questioni attinenti la "gestione" delle parti comuni e quelle riguardanti "i diritti reali sui beni comuni" non sarebbe invece rinvenibile in alcuna norma, considerata la formulazione letterale del secondo comma dell'art. 1131 cod. civ. che non opera alcuna distinzione sul punto; ha quindi richiamato il contenuto dell'ordinanza interlocutoria n. 27101/2017 della Seconda sezione civile di questa Corte, con cui era stata rimessa alle Sezioni unite la questione della configurabilità di un autonomo potere individuale del condomino, concorrente con quello dell'amministratore -di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota, autonomo potere poi riconosciuto dalle Sezioni unite con sentenza 10934 del 2019, per affermare che i condomini non possono essere privati dei propri diritti processuali e sostanziali, in quanto a ciascuno è attribuita una legittimazione processuale, "nascente dal fatto che ogni compartecipe non potrebbe tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere l'analogo diritto degli altri"; ha rimarcato, in conseguenza, richiamando specifici precedenti di questa Corte, che il condomino è incapace di rendere dichiarazione testimoniale nel giudizio in cui è parte il condominio, che la notifica della sentenza al condominio fa decorrere il termine breve per l'impugnativa anche nei confronti del condomino, che il giudicato formatosi nei giudizi con il condomino (rectius condominio, n.d.r.) fa stato anche nei confronti dei condomini non costituiti nel giudizio autonomamente, che il titolo esecutivo formatosi nei giudizi con il condomino (rectius condominio, n.d.r.) fa stato anche nei confronti dei condomini non costituiti sia nel giudizio autonomamente e non evocati o indicati nominativamente, che in caso di decreto ingiuntivo formatosi contro il condominio, l'esecuzione contro il singolo condomino richiede la notifica nei suoi confronti del decreto ingiuntivo e del titolo, non applicandosi l'articolo 654 , comma 2 cod. proc. civ., che il condomino può impugnare autonomamente la sentenza resa nei confronti del condominio, anche in caso di mancata impugnazione da parte dell'amministratore, senza integrare il contraddittorio nei confronti degli altri condomini e senza che la mancata impugnativa da parte di costoro determini il passaggio in giudicato della sentenza nei loro confronti, che il condomino non può impugnare la sentenza resa contro il condominio con il rimedio dell'opposizione di terzo ex 404 cod. proc. civ.
Infine, il ricorrente ha concluso che l'utilizzo nell'art. 1131 cod. civ., in riferimento all'amministratore, dell'espressione "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" "vale a costituire un favor verso il creditore, ma non a privare i condomini dei propri diritti processuali e sostanziali, in quanto parti originarie del rapporto dedotto in lite" sicché essi sarebbero legittimati a sollevare tutte le eccezioni che avrebbe potuto opporre il Condominio convenuto in persona dell'amministratore.
1.2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 , 1363 , 1366 e 1367 cod.civ. e dell'art. 12 delle preleggi cod. civ. per avere la Corte territoriale erroneamente interpretato la clausola n. 9 del contratto di appalto concluso fra il Condominio e la società appaltatrice, secondo cui i pagamenti erano da intendersi pro quota a carico dei condomini, con liberazione del condominio dal vincolo di solidarietà; fonte del credito, pertanto, sarebbe il contratto di appalto e non la quota condominiale e il credito futuro non avrebbe potuto trovare titolo nella delibera assembleare del settembre 2011 con cui è stato soltanto approvato il progetto dei lavori; la Corte d'Appello, pertanto, avrebbe violato l'art. 1363 cod. civ. e la lettera del contratto, perché la clausola non prevederebbe affatto "un atto dispositivo", ma si limiterebbe "a porre un principio e a regolarne gli effetti" (così in ricorso).
La Corte territoriale ha ritenuto che, diversamente argomentando, la clausola sarebbe nulla perché in violazione dell'art. 81 cod. proc. civ. perché implicherebbe un'ipotesi di sostituzione processuale non prevista per legge: in realtà, al contrario, secondo il ricorrente, la clausola servirebbe a limitare l'operatività del 2 comma dell'art. 1131 cod. civ. per cui è la legittimazione dell'amministratore ad essere speciale, mentre l'appaltatrice terza può certamente pretendere l'adempimento dai singoli condomini. Ha aggiunto il ricorrente che l'interpretazione della Corte d'Appello porrebbe la società appaltatrice in una situazione di assoluto privilegio, posto che eventuali vizi o mancanze nell'esecuzione dei lavori non potrebbero essere fatti valere dal singolo condominio in quanto non legittimato, ma nemmeno dal Condominio, se non chiamato in causa; quest'ultimo, inteso quale organismo unitario, adempiendo con la cessione del suo credito, perderebbe il diritto a far valere l'inadempimento dell'appaltatrice.
1.3. Con il terzo motivo … ha sostenuto, con un primo profilo riferito al n. 5 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., l'omesso esame di un fatto decisivo consistente nella mancata approvazione dei lavori prevista invece dall'art. 9 del contratto per l'esigibilità dei SAL; per altro profilo, in riferimento al n. 3, il ricorrente ha lamentato la violazione dell'art. 2967 cod. civ. perché la società non avrebbe provato l'approvazione dei lavori da parte della direzione e, perciò, l'esigibilità del suo credito.
1.4. Con il quarto motivo, proposto subordinatamente al rigetto dei precedenti, il ricorrente ha denunciato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1262 e 1264 cod. civ. per non avere la Corte d'Appello considerato, configurando nella fattispecie una cessione del credito, l'omessa notifica e la corrispondente accettazione della cessione da parte sua, quale debitore ceduto.
1.5. Con il quinto motivo il ricorrente ha prospettato, in riferimento al n. 5 e al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., l'omesso esame di un fatto decisivo e, cioè, il mancato esperimento del procedimento di mediazione che la Corte d'Appello non avrebbe considerato, in violazione dell'art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 , nonostante la relativa eccezione fosse stata proposta in maniera tempestiva, nel corso della prima udienza dell'8 maggio 2015 e poi riproposta con l'atto di appello.
1.6. Con il sesto motivo … ha lamentato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1341 , comma 2 cod. civ. e degli artt. 33 , comma 2, lett. b), r), t) e 36, comma 2, lett. b) del D.Lgs. n. 206/2005 , in riferimento all'art. 24 Cost., per non avere la Corte d'Appello riconosciuto la violazione del diritto di difesa dell'appellante derivante dall'impossibilità di sollevare eccezioni sull'esecuzione dei lavori della società. Così interpretata, la clausola risulterebbe nulla perché, considerato che il condomino viene qualificato come consumatore dalla giurisprudenza maggioritaria, risulterebbe priva, seppure vessatoria, della sua approvazione per iscritto quale contraente debole; egli, per essere stato chiamato in causa direttamente dal terzo appaltatore, sarebbe legittimato a far valere questa nullità della clausola.
1.7. Con il settimo motivo il ricorrente ha denunciato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1129 , 1130 e 1398 cod. civ. per avere la Corte d'Appello omesso di rilevare la carenza di potere dell'amministratore di condominio nella sottoscrizione della clausola di cessione del credito, nonostante la sua specifica eccezione sul punto; il recupero delle quote condominiali è, infatti, uno dei compiti demandati obbligatoriamente all'amministratore che, pertanto, non avrebbe potuto delegarla al terzo appaltatore in difetto di specifica autorizzazione dell'assemblea; ne risulterebbe una delega in violazione delle regole sul mandato e, perciò, l'inefficacia del contratto rispetto al rappresentato.
1.8. Con l'ottavo motivo il ricorrente ha prospettato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1460 cod. civ. per non avere la Corte d'Appello correttamente valutato l'eccezione di inadempimento nell'ambito dei rapporti condominiali: l'art. 1460 cod. civ. detta un principio di carattere generale, idoneo comunque a paralizzare la richiesta di adempimento anche all'interno dei rapporti condominiali e, secondo la giurisprudenza, non potrebbe essere esclusa nel caso in cui il condomino dimostri che il servizio di cui è stata ripartita la spesa non è stato erogato.
1.9. Infine, con il nono motivo … ha sostenuto, in riferimento al n. 3 del primo comma dell'art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell'art. 92 cod. proc. civ. per avere la Corte d'Appello posto interamente a suo carico le spese del grado, nonostante avesse modificato radicalmente la motivazione della sentenza appellata.
2. Il quinto motivo, da esaminarsi per primo per ragioni di logica espositiva, è inammissibile. In disparte, infatti, ogni considerazione sull'applicabilità nella specie dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/10 in considerazione dell'oggetto del presente giudizio e della formulazione in riferimento al n. 5 del comma 1 dell'art. 360 cod. proc. civ. e, cioè, all'omesso esame di un fatto decisivo, sebbene nella specie sia lamentato l'omesso esame di una tempestiva eccezione di improcedibilità (sicché ricorrerebbe il diverso vizio, ex art. 112 cod. proc. civ., di omessa pronuncia), il motivo difetta di specificità: in ricorso, infatti, non è stato riportato né il verbale in cui l'eccezione sarebbe stata sollevata, né il motivo di appello con cui la questione sarebbe stata devoluta al Giudice di secondo grado; in conseguenza, è preclusa a questa Corte la possibilità di verificare l'incidenza della "svista" denunciata e, altresì, di valutare se ricorra nella specie un errore revocatorio, in quanto caduto sul contenuto testuale di un atto processuale, di per sé insuscettibile di apprezzamento o un vizio di travisamento per esservi stata un'attività di giudizio o di interpretazione.
Per principio consolidato, invero, l'art. 366 , comma 1, n. 6) cod. proc. civ. impone anche in caso di deduzione di errores in procedendo la trascrizione essenziale degli atti e dei documenti per la parte d'interesse, in modo da contemperare il fine legittimo di semplificare l'attività del Giudice di legittimità e garantire la certezza del diritto e la corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzione nomofilattica della Corte e il diritto di accesso della parte ad un organo giudiziario, in misura tale da non inciderne la stessa sostanza (tra le numerosissime, Cass. Sez. 3, n. 21346 del 30/07/2024 ; Cass. Sez. 2, n. 23249 del 20/08/2021 ; Cass. Sez. 1, n. 29495 del 23/12/2020 ).
3. Infondati sono, poi, i primi due motivi, che possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione, in quanto involgenti il carattere parziario dell'obbligazione del Condominio nei confronti dei terzi per lavori alle cose comuni, la legittimazione autonoma del condomino, l'interpretazione della specifica convenzione disciplinante i rapporti tra le parti.
La motivazione della sentenza impugnata deve, tuttavia, essere corretta ex art. 384 , comma 4 cod. proc. civ., per quanto si dirà di seguito.
3.1. Questa Corte ha stabilito (Cass., Sez. Un., n. 9148 del 08/04/2008 ) che, in difetto di un'espressa previsione normativa della solidarietà nelle obbligazioni condominiali, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore deve intendersi retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., perché questa norma non regola soltanto la ripartizione tra i condomini delle spese. L'obbligo di contribuzione alle spese per i lavori delle cose comuni, infatti, si connota verso l'appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, laddove la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; proprio in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione è stata ritenuta prevalente, considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, perché consiste nella debenza di una somma. La solidarietà nel condominio, d'altro canto, non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l'art. 1123 cod. civ., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno.
Infine - ed è argomento particolarmente rilevante per l'esame della fattispecie - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità, si deve considerare che l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e, perciò del mandato conferitogli da ciascun condomino in ragione della sua quota.
Nella sentenza citata, infatti, le Sezioni Unite hanno anche precisato - con una ricostruzione dogmatica valorizzata in dottrina e, negli ultimi anni, anche da questa Corte -che la definizione del Condominio quale "ente di gestione", adottata per dare una cornice giuridica alla legittimazione dell'amministratore e giustificare la concorrente legittimazione dei condomini ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni, avvalendosi autonomamente dei mezzi di impugnazione ed intervenendo nei giudizi intrapresi dall'amministratore, in realtà non è appropriata: il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni, perché la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini, a cui sono pure ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; in conseguenza, le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti.
Ciononostante, diversamente che nella comunione volontaria, con la costituzione del condominio viene a esistenza la comproprietà necessitata di parti strumentali al godimento delle singole proprietà individuali e rispetto a queste parti non è rintracciabile un interesse individuale del singolo condomino immediatamente meritevole di autonomo apprezzamento e tutela, ma proprio - e prima ancora - un interesse collettivo al loro buon funzionamento e al loro corretto e comune godimento: la natura di questo interesse, in quanto distinto oggettivamente da quello di ciascun contitolare, rende necessaria una struttura organizzativa di gestione.
È stato perciò affermato che l'amministratore del condominio raffigura piuttosto un ufficio di diritto privato riconducibile al mandato con rappresentanza: in conseguenza, non potendo obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1123 cod. civ., egli non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota.
Per queste ragioni, ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", attinenti alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (Cass., Sez. Un., n. 9148/2008 cit.).
3.2. In conseguenza, seppure la solidarietà avvantaggerebbe il creditore che, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi, è stata affermata la natura parziaria dell'obbligazione assunta per contratto dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, sicché il creditore, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. D'altro canto, il criterio della parziarietà è preferibile perché non costringe i singoli debitori condomini ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore; infine, non vi sarebbero ragioni per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento (così Cass., Sez. Un., Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 ; più recentemente, Cass. Sez. 2, n. 199 del 9/1/2017 ; Cass. Sez. 6 -2, n. 14530 del 9/06/2017 ; Cass. Sez. 6 -2, n. 20073 dell'11/8/2017 ).
3.3. Ribadita la natura parziaria dell'obbligazione, deve ancora precisarsi che è stata e dev'essere mantenuta pure distinta la diversità tra le attribuzioni dell'assemblea a ripartire le spese e dell'amministratore a riscuotere i contributi condominiali e la pretesa di pagamento del corrispettivo contrattuale spettante al terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo (Cass. Sez. 2, n. 10371 del 20/04/2021 , con indicazione dei precedenti rilevanti).
4. I principi appena richiamati consentono, allora, di valutare la incongruità della motivazione della sentenza impugnata, come censurata con il secondo motivo.
Come riportato dal ricorrente, la clausola n. 9, sottoscritta dall'amministratore, prevedeva al quarto comma che "i pagamenti sono esplicitamente da intendersi pro quota a carico dei singoli condomini per cui espressamente si concorda di esentare il Condominio dal vincolo di solidarietà in caso di mancati pagamenti; in tal caso la sua autrice agirà direttamente a sua cura per il recupero dei crediti nei riguardi dei condomini morosi senza creare turbativa alcuna all'andamento dei lavori stessi che non potranno subire per tali motivi rallentamenti o sospensioni". Secondo il successivo comma 5, "l'amministratore del condominio fornirà pertanto all'appaltatore, tempestivamente e per ogni singola rata, i nominativi e le relative quote insolute dei singoli condomini morosi, autorizzando sin d'ora lo stesso al recupero coattivo delle morosità di volta in volta comunicate, comprensivo di spese legali e di interessi di mora".
La Corte d'Appello ha ricondotto l'interpretazione del quarto e del quinto comma alla stipula, tra amministratore e appaltatore, di una datio in solutum mediante cessione di credito futuro, aggiungendo che, interpretata come sola cessione dell'"autorizzazione ad agire" per la riscossione, la clausola risulterebbe nulla per contrarietà al principio dell'art. 81 cod. proc. civ. che consente la sostituzione processuale nei soli casi espressamente previsti dalla legge; pertanto, la qualificazione di "trasferimento del credito" ex art. 1198 cod. civ. risulterebbe necessitata e coerente con il criterio della salvezza della clausola ex art. 1367 cod. civ. e finanche con il criterio del comportamento successivo delle parti, "dovendosi presumere che il Condominio non abbia agito nei confronti del condomino moroso".
L'ordito motivazionale del giudice a quo non è appropriato perché pretermette i principi suesposti in merito alla natura parziaria dell'obbligazione assunta dall'amministratore del Condominio nei confronti del terzo appaltatore e riconduce i rapporti tra le parti a un istituto, la cessione del credito, non pertinente.
Con la previsione, al quarto e quinto comma della clausola n. 9, dell'azione diretta dell'appaltatore nei confronti del condomino per il suo credito pro quota, le parti contraenti si sono limitate a ribadire una facoltà, come detto ai precedenti punti, già riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Corte che trova fondamento proprio nella parziarietà dell'obbligazione; per altro verso, l'esclusione della solidarietà garantisce il condomino dalla richiesta, da parte dell'appaltatrice, di un pagamento oltre la misura della sua quota.
In tal senso è del tutto irrilevante l'inapplicabilità dell'art. 63 disp. att. cod. civ. nella sua formulazione successiva al 2012.
In tali limiti, allora, la censura dell'interpretazione offerta dalla Corte d'Appello, formulata al secondo motivo, è fondata, seppure non conduce ad un diverso esito della causa perché il dispositivo di rigetto è in ogni caso conforme a diritto.
4.1. La lettura combinata della previsione del quarto e del quinto comma della clausola, poi, deve necessariamente essere compiuta in riferimento al principio richiamato al precedente punto 3.3, come chiaramente esplicato nell'ordinanza, già richiamata, della Seconda sezione di questa Corte n. 10371 del 20/04/2021.
In particolare, il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall'amministratore nell'ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale, è cosa giuridicamente diversa (seppur economicamente coincidente) rispetto al credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l'amministratore di condominio.
Il primo credito ha, invero, natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio; l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causa immediata nella disciplina del condominio, e cioè nelle norme di cui agli artt. 1118 e 1123 ss. cod. civ., che fondano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni.
Questa Corte ha già affermato che l'obbligo del singolo partecipante di pagare al condominio le spese dovute e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori rimangono del tutto indipendenti, tant'è che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell'evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest'ultimo, né può utilmente opporre all'amministratore che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo, in quanto, si è detto, ciò altererebbe la gestione complessiva del condominio, sicché il singolo deve sempre e comunque pagare all'amministratore, salva l'insorgenza, in sede di bilancio consuntivo, di un credito da rimborso per gli avanzi di cassa residuati (Cass. Sez. 2, 29/01/2013 n. 2049 ).
Risulta dunque evidente, in giurisprudenza, la diversità tra le attribuzioni dell'assemblea a ripartire le spese e dell'amministratore a riscuotere i contributi condominiali (artt. 1135 , 1130 n. 3 cod. civ. e 63 , comma 1, disp. att. cod. civ.) e la pretesa di pagamento del corrispettivo contrattuale spettante al terzo creditore verso il singolo condomino sul presupposto della riferibilità diretta dei debiti condominiali ai singoli membri del gruppo (così Cass. n. 10371/2021 cit.).
5. Per queste considerazioni, non può trovare accoglimento neanche il primo motivo.
Nella fattispecie, infatti, non è in discussione il principio secondo cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del Condominio ma, tuttavia, idonea a fare stato nei suoi confronti in forza della rappresentanza ex mandato dell'amministratore (e salva la difesa, in sede di opposizione all'esecuzione, pure riconosciuta da questa Corte).
Come già chiarito da questa Corte (Cass. Sez. 2, n. 9213 del 04/05/2005 ; Cass. Sez. 2, n. 21444 del 19/10/2010 ; Cass. Sez. 2, n. 19223 del 21/09/2011 ; Cass. Sez. 2, n. 29748 del 12/12/2017 e, in motivazione, Cass., Sez. Un., n. 19663 del 18/09/2014 , in materia di legittimazione del singolo condomino ad agire in equa riparazione), questo principio non trova proprio applicazione nelle controversie che, avendo ad oggetto non i diritti sulle parti comuni ma la loro gestione, involgono un interesse direttamente collettivo e soltanto in via mediata individuale.
5.1. Per altro verso, come pure detto, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali pro quota dei lavori necessari alle cose comuni, in quanto trova diverso fondamento nella norma che regola la contribuzione a queste (art. 1118 e 1123 cod. civ.), né coincide e né implica, perciò stesso, la titolarità del singolo condomino del vincolo contrattuale concluso dall'amministratore, per l'appalto di quei lavori, in rappresentanza di tutti i partecipanti: per la peculiarità della comproprietà necessitata delle parti comuni dell'edificio, già rimarcata, la conclusione di contratti inerenti alla sfera della gestione dei beni e dei servizi comuni, sia se riconducibili nell'alveo dei consueti poteri gestori dell'amministratore, ex art. 1131 cod. civ. (manutenzione dell'edificio o uso normale della cosa comune) sia se necessariamente subordinati alla preventiva approvazione dell'assemblea, comunque comporta che le posizioni singole si combinino in un'unica situazione soggettivamente complessa, sicché la manifestazione di volontà è riferibile ad una collettività organizzata che esprime una posizione soggettiva unitaria.
Questa ricostruzione consente di salvaguardare anche l'interesse dell'appaltatore alla semplificazione conseguente non soltanto al conferimento di un incarico unico, ma all'assunzione dell'obbligo di realizzare un'unica opera o di fornire un unico servizio, così garantendosi la prevedibilità dell'adempimento da lui esigibile.
In conseguenza, deve escludersi la legittimazione del condomino a opporre all'appaltatore le eccezioni di inesatto adempimento e, in particolare, "tutte le eccezioni che sarebbero sollevabili dal Condominio in quanto parte del rapporto giuridico attivato" (così in ricorso).
6. Queste motivazioni già consentono, in ulteriore conseguenza, il rigetto dell'ottavo motivo con cui è stato rappresentato che l'art. 1460 cod. civ. detta un principio di carattere generale, idoneo comunque a paralizzare la richiesta di adempimento anche all'interno dei rapporti condominiali. Deve aggiungersi che, al contrario, questa Corte ha precisato che l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. non opera nei rapporti tra condomini e condominio, perché il singolo condomino è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di comproprietà sulle cose comuni, non di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (cfr. Cass. Sez. 6 -2, n. 16608 del 05/07/2017 ; Cass. Sez. 2, n. 2049 del 29/01/2013 ; Cass. Sez. 2, n. 10816 del 11/05/2009 ).
7. Non coglie, ugualmente, nel segno il terzo motivo, avente ad oggetto l'invocata inesigibilità del credito per mancanza di prova dell'approvazione dei lavori prevista invece dal secondo comma della clausola n. 9 del contratto in riferimento al SAL. Secondo la previsione pattizia, ciascuna rata avrebbe dovuto essere corrisposta, per il periodo di rateizzazione corrispondente all'esecuzione dei lavori, soltanto previo rilascio da parte del direttore di regolare certificato di pagamento attestante l'esecuzione di opere corrispondenti alla rata in corso di pagamento: così convenuta, la clausola è in realtà, ancora una volta, diretta a garantire alle due parti contrattuali e, cioè, al committente "plurisoggettivo" da un lato e all'appaltatore dall'altro, la prosecuzione dei lavori e la regolarità dei pagamenti; certamente, pertanto, non influenza la debenza del pagamento pro quota del condomino che, come detto, trova invece fondamento nel suo obbligo di contribuzione ex art. 1118 e 1123 cod. civ.
8. Per le ragioni già esposte e, in particolare, per le considerazioni svolte al punto 4 e 4.1., risultano quindi superati il quarto e il sesto motivo, contenenti censure connesse all'interpretazione della clausola quale datio in solutum mediante cessione, così come il settimo motivo, concernente il difetto di autorizzazione dell'amministratore a sottoscrivere la clausola, atteso che l'esigibilità pro quota, come detto, discende dalla legge e non dalla previsione pattizia.
9. Infine, è inammissibile il nono motivo, relativo alla mancata compensazione delle spese nonostante la modifica, in secondo grado, della motivazione della sentenza del primo Giudice.
Deve considerarsi, infatti, che l'impugnazione è stata rigettata, sicché l'adozione di una diversa motivazione comunque non ha modificato l'esito complessivo della lite quanto alla soccombenza dell'appellante attore … e in tal senso era precluso certamente al Giudice dell'impugnazione modificare la statuizione delle spese di primo grado in difetto di uno specifico motivo di impugnazione, non operando l'effetto espansivo dell'art. 336 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3, n. 28136 del 05/10/2023 ; Cass. Sez. 6 -3, n. 23226 del 14/10/2013 ). Formulando la sua censura, il ricorrente non ha specificato se avesse formulato un motivo di appello in punto di spese.
A ciò si aggiunga, quanto alle spese del grado di appello, che il sindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell'art. 360 , comma 1, n. 3 cod. proc. civ., è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (ciche non è accaduto perché … ha subito il rigetto della sua impugnazione): vi esula pertanto, rientrando nel potere discrezionale del Giudice di merito, dalla valutazione dell'opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia dall'ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi (Cass. Sez. 6 -3, n. 24502 del 17/10/2017 ; Cass. Sez. 5, n. 8421 del 31/03/2017 ; Cass. Sez. 5, n. 15317 del 19/06/2013 ).
10. Il ricorso è, perciò respinto.
Le spese, liquidate in dispositivo in relazione al valore, sono poste, per soccombenza, a carico del ricorrente … e in favore della …, con distrazione in favore degli avv. …, dichiaratisi antistatari.
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13 , comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 , della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna … al pagamento, in favore di …, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell'art. 13 , comma 1-bis, del D.P.R. n. 115 del 2002 , se dovuto.
Testo degli articoli citati (aggiornati alla data di redazione)
Art. 1117. (Parti comuni dell'edificio). Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Art. 1118. (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita' immobiliare che gli appartiene. Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Art. 1123. (Ripartizione delle spese). Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo' farne. Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'.
Art. 1126. (Lastrici solari di uso esclusivo). Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e' comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Art. 1129. (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore). Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita' giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore dimissionario. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di societa', anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonche' i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, puo' prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea puo' subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilita' civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore e' tenuto altresi' ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilita' civile professionale generale per l'intera attivita' da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita', del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalita' e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore e' obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche' quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, puo' chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attivita' urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore e' tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile e' compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore puo' essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalita' previste dal regolamento di condominio. Puo' altresi' essere disposta dall'autorita' giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarita'. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarita' fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino puo' rivolgersi all'autorita' giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta puo' rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarita': 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonche' di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalita' che possono generare possibilita' di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalita' eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo. In caso di revoca da parte dell'autorita' giudiziaria, l'assemblea non puo' nominare nuovamente l'amministratore revocato. L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita' della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attivita' svolta. Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV. Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonche' a quelli realizzati da enti pubblici non economici o societa' private senza scopo di lucro con finalita' sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.
Art. 1130. (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e' allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Art. 1131. (Rappresentanza). Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo' agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Puo' essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita' amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1135. (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini). Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori ; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo puo' essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L'amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato.
Art. 1136. (Costituzione dell'assemblea e validita' delle deliberazioni). L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonche' 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.283 Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.283 L'assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore. -------------- AGGIORNAMENTO La L. 5 agosto 1978, n. 457, come modificata dalla L. 17 febbraio 1992, n. 179 ha disposto (con l'art. 30, comma 2) che "In deroga agli articoli 1120 , 1121 e 1136 , quinto comma, del codice civile gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da piu' unita' immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio". -------------- AGGIORNAMENTO Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla L. 14 giugno 2019, n. 55, ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che "In deroga agli articoli 1120 , 1121 e 1136 , quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da piu' unita' immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la meta' del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Art. 1198. (Cessione di un credito in luogo dell'adempimento). Quando in luogo dell'adempimento e' ceduto un credito, l'obbligazione si estingue con la riscossione del credito, se non risulta una diversa volonta' delle parti. E' salvo quanto e' disposto dal secondo comma dell'art. 1267.
Art. 1262. (Documenti probatori del credito). Il cedente deve consegnare al cessionario i documenti probatori del credito che sono in suo possesso. Se e' stata ceduta solo una parte del credito, il cedente e' tenuto a dare al cessionario una copia autentica dei documenti.
Art. 1264. (Efficacia della cessione riguardo al debitore ceduto). La cessione ha effetto nei confronti del debitore ceduto quando questi l'ha accettata o quando gli e' stata notificata. Tuttavia, anche prima della notificazione, il debitore che paga al cedente non e' liberato, se il cessionario prova che il debitore medesimo era a conoscenza dell'avvenuta cessione.
Art. 1341. (Condizioni generali di contratto). Le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza. In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilita', facolta' di recedere dal contratto o di sospenderne l'esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facolta' di opporre eccezioni, restrizioni alla liberta' contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell'autorita' giudiziaria.
Art. 1362. (Intenzione dei contraenti). Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.
Art. 1363. (Interpretazione complessiva delle clausole). Le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto.
Art. 1366. (Interpretazione di buona fede). Il contratto deve essere interpretato secondo buona fede.
Art. 1367. (Conservazione del contratto). Nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziche' in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.
Art. 1398. (Rappresentanza senza potere). Colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facolta' conferitegli, e' responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validita' del contratto.
Art. 1460. (Eccezione d'inadempimento). Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti puo' rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non puo' rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto e' contrario alla buona fede.
Art. 2697. (Onere della prova). Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si e' modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.
Art. 63 disp. att. c.c. (Riscossione dei contributi e obblighi dei condomini). Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore puo' sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unita' immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui e' trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
