LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO: PRESUPPOSTI, LIMITI E INTERESSE AD AGIRE NELL'IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE

Articoli del Codice Civile richiamati

Art. 100 c.p.c. (Interesse ad agire) – Art. 1117 c.c. (Parti comuni dell'edificio) – Art. 1130, n. 7, c.c. (Attribuzioni dell'amministratore) – Art. 1136 c.c. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni) – Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea) – Artt. 61 e 62 disp. att. c.c. (Scioglimento del condominio)

Principi di diritto

- È principio consolidato in relazione all'azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, che la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 cod. civ. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.

- La necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima; la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.

• Dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. non è possibile trarre che la delibera condominiale che dispone lo scioglimento della comunione debba contestualmente occuparsi della regolamentazione dei beni eventualmente rimasti in comune.

- L'eventualità che rimangano parti in comune tra quelle elencate all'art. 1117 c.c. non impedisce la divisione, né essa può ritenersi preclusa in considerazione della circostanza che uno degli immobili costituenti il Condominio appartenga ad un solo proprietario: il primo comma dell'art. 61 disp. att. c.c., infatti, prevede come mera possibilità che i comproprietari di ciascuna parte si costituiscano in condominio separato.

• In relazione ai vizi sostanziali della delibera, l'appellante avrebbe dovuto dimostrare il proprio interesse ad impugnare ai sensi dell'art. 100 c.p.c., consistente in un pregiudizio concreto alla stessa arrecato dalla delibera impugnata.

PARTE IN FATTO

… risulta titolare di un immobile facente parte del Condominio …, sito in Reggio Emilia. Con atto di citazione ritualmente notificato, la medesima ha impugnato davanti al Tribunale di Reggio Emilia la delibera approvata il 23 maggio 2023 dall'assemblea dei condomini, relativamente al punto 2 dell'ordine del giorno, con il quale è stato deciso lo scioglimento dell'anzidetto Condominio.

L'attrice ha lamentato, in primo luogo, la mancata indicazione nel verbale della data della prima convocazione e dei motivi che avrebbero impedito lo svolgimento della relativa assemblea, nonché dei millesimi di proprietà di ciascuno dei presenti e dei rappresentanti delle società proprietarie di alcuni immobili facenti parte del Condominio. Inoltre, ha sostenuto l'illegittimità dello scioglimento del Condominio per violazione degli artt. 1117 c.c. e degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., dato che la delibera nulla ha disposto circa i nuovi criteri di ripartizione delle spese, e poiché non vi sarebbe alcun valido motivo giuridico o tecnico a giustificazione dello scioglimento. Infine, la delibera sarebbe viziata da eccesso di potere, in quanto frutto di una scelta arbitraria e non riconducibile al buongoverno delle parti in comune.

Si è costituito in giudizio il Condominio …, contestando la fondatezza della domanda avversaria e chiedendone il rigetto.

All'esito del giudizio di primo grado, con la sentenza n. 328/2025, il Tribunale di Reggio Emilia ha respinto la domanda dell'attrice, condannandola altresì al pagamento delle spese di lite. Il Giudice di prime cure ha fatto propria la tesi secondo cui, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che ne attesta la mancata riunione in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida. Ha poi ritenuto infondata anche la doglianza relativa alla mancata indicazione dei rappresentanti presenti e dei millesimi, essendo sufficiente che la delibera consenta di determinare con chiarezza chi ha votato contro e chi a favore, e se sia stato superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c. Il Tribunale non ha ravvisato alcuna violazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in combinato disposto con l'art. 1117 c.c., ed ha evidenziato il difetto di interesse ad agire in capo all'attrice, che non è riuscita a dimostrare alcun pregiudizio concreto arrecatole dalla delibera impugnata.

… ha proposto appello avverso la suddetta sentenza, riproponendo le doglianze svolte nel primo grado. In particolare, l'appellante ha ribadito la nullità della delibera poiché violativa degli artt. 1136, co. 7, c.c. e 1130, n. 7, c.c., dato che essa non contiene alcun riferimento alla data della prima convocazione dell'assemblea ed alle ragioni che ne hanno impedito lo svolgimento. Ha poi sostenuto che la delibera sarebbe invalida in quanto contrastante con gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., poiché essa non ha disposto riguardo alla regolamentazione dei beni rimasti in comunione. Ha inoltre dedotto che a seguito della divisione vi sarebbe un'autonomia meramente contabile e fiscale. Ha infine insistito nell'affermazione che la delibera impugnata sarebbe viziata da eccesso di potere, in quanto adottata dalla maggioranza dei condomini al fine di prevaricare le ragioni dell'appellante stessa.

Si è costituito il Condominio …, contestando i motivi di impugnazione e concludendo per il rigetto dell'impugnazione. All'udienza del 14 aprile 2026 la causa è stata discussa ex art. 281 sexies c.p.c. e trattenuta in decisione.

PARTE IN DIRITTO

La Corte di Appello di Bologna ha preliminarmente risolto la questione processuale relativa alla sussistenza dell'interesse ad impugnare la delibera condominiale ai sensi dell'art. 100 c.p.c. in capo all'appellante. Al riguardo, l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità distingue tra vizi sostanziali e vizi formali della delibera impugnata. Mentre per far valere i primi è richiesto un interesse concreto e specifico alla rimozione della delibera in capo al soggetto che la impugna, a diversa conclusione si giunge riguardo ai secondi.

Invero, la Corte richiama l'ordinanza n. 17294/2020 della Cassazione, nella quale si legge che la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione e alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali. Negli stessi termini si esprimono Cass. 2999/2010 e Cass. ord. 15434/2020.

A fronte di tale radicato orientamento, l'ordinanza n. 5129/2024 della Suprema Corte, richiamata dal Tribunale di Reggio Emilia, appare espressiva di un orientamento isolato. Deve pertanto ritenersi che sussista l'interesse dell'appellante ad impugnare la delibera, quantomeno in relazione alle censure di carattere meramente formale.

Sulla validità della seconda convocazione. Venendo all'esame dei singoli vizi, la Corte ha ritenuto insussistente la dedotta invalidità della delibera per mancata menzione nel verbale della prima convocazione dell'assemblea. L'art. 1136, co. 7, c.c. dispone che delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale, mentre l'art. 1130 n. 7 c.c. impone all'amministratore di annotare le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea. Nessuna di queste norme richiede di trascrivere nel verbale della seconda assemblea che vi è precedentemente stata una prima convocazione. La Corte richiama l'ordinanza n. 22685/2014 della Cassazione, confermando che una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale negativo della prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.

Sullo scioglimento del condominio e la regolamentazione dei beni comuni. La Corte ha ritenuto del pari infondati gli ulteriori motivi di appello. Dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. non è possibile trarre che la delibera condominiale che dispone lo scioglimento della comunione debba contestualmente occuparsi della regolamentazione dei beni eventualmente rimasti in comune. La pronuncia della Corte di Appello di Bari richiamata dall'appellante afferma l'inefficacia e l'ineseguibilità della delibera che abbia deciso lo scioglimento senza aver regolamentato lo stato giuridico dei beni rimasti in comunione, ma ciò non significa che tale delibera sia anche invalida. Analogamente, la pronuncia Cass. n. 1440/1981 si limita ad affermare che l'assemblea unitaria originaria conserva il potere di provvedere alle spese relative ai beni rimasti in comune, senza statuire che la medesima delibera di scioglimento debba provvedere alla regolamentazione.

Sull'autonomia strutturale degli edifici. La Corte ha escluso che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, gestionale o fiscale. È pacifico che il Condominio sia costituito da cinque edifici strutturalmente separati tra loro, la cui distinzione è possibile anche in termini fisici, senza che sia necessario espletare ulteriori accertamenti. Ciò ne rende ammissibile la divisione, secondo la tesi pacifica in giurisprudenza (Cass. n. 22041/2019). L'eventualità che rimangano parti in comune tra quelle elencate all'art. 1117 c.c. non impedisce la divisione.

Sull'eccesso di potere. Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo di appello relativo all'eccesso di potere. Essendo detto motivo relativo a vizi sostanziali, l'appellante avrebbe dovuto dimostrare il proprio interesse ad impugnare ai sensi dell'art. 100 c.p.c., consistente in un pregiudizio concreto. Tale dimostrazione non vi è stata. Ad abundantiam, non c'è prova che con la delibera la maggioranza dei condomini abbia avuto l'obiettivo di prevaricare l'appellante. L'appello è stato dunque respinto.

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE

L'analisi delle pronunce giurisprudenziali degli ultimi quattro anni consente di delineare l'evoluzione giurisprudenziale in materia di scioglimento del condominio e impugnazione delle delibere assembleari, temi centrali della sentenza in commento.

Corte di Appello di Bologna, Sentenza n. 1113/2026 (23 aprile 2026). La pronuncia più recente conferma l'orientamento consolidato secondo cui l'interesse ad agire per i vizi formali della delibera non richiede la prova di uno specifico pregiudizio, mentre per i vizi sostanziali occorre dimostrare un interesse concreto. Ribadisce che lo scioglimento del condominio non è impedito dalla permanenza di beni comuni ex art. 1117 c.c. e che la delibera di scioglimento non deve contestualmente regolamentare i beni rimasti in comunione per essere valida.

Tribunale di Milano, Sentenza n. 9528/2025 (10 dicembre 2025). In una pronuncia significativa, il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda di scioglimento del condominio ritenendo che, ove tra i due costituendi condominii permanessero servizi e beni comuni (reti elettriche, idrauliche, del gas, impianto citofonico e cortile comune) oggetto di unica amministrazione, lo scioglimento sarebbe stato inutiliter datum , comportando la necessità di costituire un Supercondominio che regolamentasse i medesimi beni nello stesso modo. Ha inoltre rilevato che i ricorrenti non avevano allegato né dimostrato quale interesse concreto potessero conseguire con lo scioglimento. La pronuncia richiama Cass. n. 27507/2011, secondo cui l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento solo quando il complesso sia suscettibile di divisione senza necessità di ristrutturazione.

Tribunale di Roma, Sentenza n. 15220/2024 (9 ottobre 2024). Il Tribunale di Roma ha annullato una delibera assembleare avente ad oggetto lo scioglimento del condominio e la destinazione di beni comuni, ritenendola illegittima ed assunta in contrasto con gli artt. 1135 e 1136 c.c., sia con riferimento al difetto di quorum sia all'omessa convocazione di tutti i condomini. La pronuncia si colloca nel solco dell'orientamento che richiede il rispetto rigoroso delle formalità assembleari ai fini della validità delle delibere sullo scioglimento.

Corte di Appello di Napoli, Sentenza n. 3644/2023 (2 agosto 2023). La Corte di Appello di Napoli ha affrontato il tema dello scioglimento del condominio sotto il diverso profilo della mancanza dell'oggetto ai sensi dell'art. 1128 c.c., confermando il principio giurisprudenziale consolidato (Cass. n. 15482/2012, Cass. n. 23333/2006, Cass. n. 11201/1996) secondo cui il perimento dell'edificio determina lo scioglimento del condominio, permanendo la comunione pro indiviso sul suolo.

Dall'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale emergono con chiarezza alcuni orientamenti consolidati. In primo luogo, la distinzione tra vizi formali e vizi sostanziali ai fini dell'interesse ad agire nell'impugnazione delle delibere condominiali rappresenta un principio ormai radicato, confermato da numerose pronunce della Suprema Corte (Cass. n. 17294/2020, Cass. n. 2999/2010, Cass. n. 15434/2020). In secondo luogo, quanto allo scioglimento del condominio, la giurisprudenza è costante nel richiedere l'autonomia strutturale degli edifici risultanti dalla divisione, escludendo che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa o contabile (Cass. n. 22041/2019, Cass. n. 27507/2011, Cass. n. 24380/2010). La permanenza di beni comuni ex art. 1117 c.c. non è ostativa allo scioglimento, come costantemente affermato dalle corti di merito e di legittimità.

PRECEDENTI CONFORMI E DIFFORMI

Precedenti conformi

1. CORTE DI APPELLO DI FIRENZE SENTENZA N 1543-2026 PUBBLICAZIONE 08_04_2026

• La legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato

2. CORTE DI APPELLO DI MILANO SENTENZA N 1104-2026 PUBBLICAZIONE 16_04_2026

• Lo scioglimento del condominio è istituto giuridico previsto dagli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione al codice civile, che ne consentono l'attuazione allorché un edificio od un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi

3. CORTE DI APPELLO DI TORINO SENTENZA N 739-2026 PUBBLICAZIONE 03_04_2026

• Una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida

4. CORTE DI APPELLO DI ROMA SENTENZA N 2760-2026 PUBBLICAZIONE 02_04_2026

• L'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento delle delibere condominiali è costituito dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni

5. CORTE DI APPELLO DI BRESCIA SENTENZA N 366-2026 PUBBLICAZIONE 17_04_2026

• L'eventualità che rimangano parti in comune tra quelle elencate all'art. 1117 c.c. non impedisce la divisione del condominio in condominii separati ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.

6. TRIBUNALE DI CATANZARO SENTENZA N 2757-2025 PUBBLICAZIONE 18_12_2025

• Lo scioglimento del condominio può essere disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di ciascuna parte dell'edificio dotata di autonomia strutturale

7. TRIBUNALE DI PESCARA SENTENZA N 1374-2025 PUBBLICAZIONE 17_12_2025

• Il tenore della norma riferito all'espressione “edifici autonomi” esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, giacché il termine edificio va riferito ad una costruzione suscettibile di divisione in parti distinte aventi ciascuna una propria autonomia strutturale

8. CORTE DI APPELLO DI FIRENZE SENTENZA N 1645-2026 PUBBLICAZIONE 16_04_2026

• La delibera di scioglimento del condominio non è invalida per il sol fatto di non aver contestualmente regolamentato lo stato giuridico dei beni rimasti in comunione, potendo tale regolamentazione intervenire successivamente

9. CORTE DI APPELLO DI FIRENZE SENTENZA N 1656-2026 PUBBLICAZIONE 20_04_2026

• Per far valere i vizi sostanziali della delibera è richiesto un interesse concreto e specifico alla rimozione della delibera, diversamente dai vizi formali per i quali l'interesse è in re ipsa

10. TRIBUNALE DI PALERMO SENTENZA N 3855-2023 PUBBLICAZIONE 18_08_2023

• Lo scioglimento del condominio si verifica anche se restano in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c., le quali formeranno oggetto di un distinto Supercondominio

Precedenti difformi

1. TRIBUNALE DI MILANO SENTENZA N 9528-2025 PUBBLICAZIONE 10_12_2025

• Lo scioglimento del Condominio con la formazione di due condomini distinti ed autonomi non cambierebbe la circostanza di fatto che rimarrebbero in comune tra i due costituendi condominii servizi e beni comuni che sono oggetto di una unica amministrazione, rendendo quindi inutiliter data la sentenza che dichiari lo scioglimento del Condominio stesso

2. TRIBUNALE DI ROMA SENTENZA N 15220-2024 PUBBLICAZIONE 09_10_2024

• La delibera di assemblea che abbia deciso lo scioglimento del condominio senza aver regolamentato lo stato giuridico dei beni rimasti in comunione e senza aver disposto circa la nuova ripartizione delle spese è annullabile perché illegittima ed assunta in contrasto con gli artt. 1135 e 1136 c.c.

3. TRIBUNALE DI AVELLINO SENTENZA N 2051-2024 PUBBLICAZIONE 03_12_2024

• Lo scioglimento del condominio richiede la previa verifica dell'autonomia strutturale e funzionale degli edifici risultanti dalla divisione, non potendo limitarsi a un'autonomia meramente contabile o amministrativa

4. TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SENTENZA N 3201-2024 PUBBLICAZIONE 31_12_2024

• La delibera di scioglimento del condominio è inefficace e ineseguibile ove non abbia contestualmente regolamentato lo stato giuridico dei beni rimasti in comunione e la ripartizione delle relative spese

5. CORTE DI APPELLO DI L'AQUILA SENTENZA N 395-2026 PUBBLICAZIONE 07_04_2026

• L'autorità giudiziaria non può disporre lo scioglimento del condominio ove la divisione richieda una modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione; in tal caso occorre una deliberazione assembleare con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, co. 5, c.c.

6. TRIBUNALE DI BARI SENTENZA N 2105-2026 PUBBLICAZIONE 03_04_2026

• La permanenza in comunione di beni e servizi essenziali che richiederebbero comunque un'unica amministrazione rende lo scioglimento privo di utilità concreta

7. CORTE DI APPELLO DI MILANO SENTENZA N 1143-2026 PUBBLICAZIONE 20_04_2026

• L'impugnazione per eccesso di potere richiede la dimostrazione che la maggioranza abbia perseguito finalità estranee all'interesse condominiale, con onere probatorio a carico dell'impugnante anche in relazione al pregiudizio subito

8. TRIBUNALE DI NAPOLI SENTENZA N 5802-2026 PUBBLICAZIONE 10_04_2026

• In caso di scioglimento del condominio, la regolamentazione dei beni rimasti in comunione deve essere contestuale alla delibera di scioglimento per garantire la tutela di tutti i condomini

9. TRIBUNALE DI BRESCIA SENTENZA N 3966-2026 PUBBLICAZIONE 21_04_2026

• Se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze che interessano la sfera giuridica propria di altri condomini, è da escludere che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale

10. CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SENTENZA N 3644-2023 PUBBLICAZIONE 02_08_2023

• Lo scioglimento del condominio per mancanza dell'oggetto ai sensi dell'art. 1128 c.c. determina il venir meno del condominio stesso, permanendo la sola comunione pro indiviso sul suolo, con conseguente diverso regime giuridico applicabile