LOCAZIONE DI PARTI COMUNI CONDOMINIALI E LIMITI DEL POTERE DELIBERATIVO A MAGGIORANZA

ARTICOLI DEL CODICE CIVILE RICHIAMATI NELLA MOTIVAZIONE

Le motivazioni della sentenza in commento richiamano le seguenti disposizioni del Codice Civile:

• Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
• Art. 1117 ter c.c. – Modificazioni delle destinazioni d'uso: per le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni l'assemblea delibera con la maggioranza prevista dal quinto comma dell'art. 1136 c.c.
• Art. 1136 c.c. – Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni: disciplina i quorum deliberativi dell'assemblea condominiale nelle sue diverse ipotesi.
• Art. 1421 c.c. – Legittimazione all'azione di nullità: salve diverse disposizioni di legge, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.
• Art. 1335 c.c. – Presunzione di conoscenza: richiamato nel testo della sentenza in combinato disposto con l'art. 1102 c.c.

PRINCIPI DI DIRITTO

La Suprema Corte enuncia nella sentenza in esame i seguenti principi di diritto:

Ove il giudice, pur avendo dichiarato il ricorso inammissibile, abbia proceduto al suo esame nel merito, esprimendosi, con motivazione preponderante e diffusa, nel senso della infondatezza, è ammissibile l'impugnazione della motivazione concernente sia l'inammissibilità che il merito, dovendosi riconoscere l'interesse della parte soccombente all'impugnazione di quello che si configura come un provvedimento di rigetto nel merito; ne consegue che in sede di legittimità, nonostante l'accoglimento della doglianza concernente l'inammissibilità, il motivo attinente al merito va comunque esaminato e non può reputarsi assorbito, avuto anche riguardo al principio di economia dei mezzi processuali

In tema di impugnazione delle delibere condominiali trova applicazione il principio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità diverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciò ostando il divieto di 'nova' ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame - obbligato comunque a rilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante, ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c.

l'uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali

PARTE IN FATTO

Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., il condomino … impugnava la delibera assembleare adottata il 2 dicembre 2017 dal … (di seguito il "Condominio"), con la quale l'assemblea deliberava di rinnovare al condomino …, titolare di un esercizio commerciale (bar) posto al piano terra, la locazione di parte del plateatico condominiale fronte spiaggia, da occupare con sedie e tavolini per la stagione estiva 2018, verso un corrispettivo di € 1.200,00.

Il ricorrente deduceva la nullità, l'annullabilità o il diverso vizio della deliberazione, contestando: (i) la concessione in uso esclusivo dell'area comune al condomino … in violazione del principio del pari uso delle parti comuni ex art. 1102 c.c.; (ii) la modifica illegittima dell'ordine del giorno; (iii) la modificazione della destinazione del plateatico condominiale; (iv) la violazione del regolamento condominiale contrattuale che vietava l'occupazione di spazi comuni per qualunque motivo.

Si costituiva il Condominio resistendo alla domanda e rilevando: che la delibera non aveva determinato alcuna modifica d'uso delle parti comuni; che da sempre era stato autorizzato l'utilizzo di una piccola porzione degli spazi comuni da parte del bar con contratti di durata limitata al periodo estivo; che il regolamento condominiale, nella parte in cui vietava l'occupazione di spazi comuni, era liberamente modificabile con le maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.; e che la concessione in locazione dell'area, trattandosi di una piccola parte del plateatico, non aveva pregiudicato la possibilità per gli altri condomini di fruire della restante parte.

Si costituiva altresì il condomino … chiedendo il rigetto delle domande, rilevando che il Condominio, con la delibera impugnata, aveva semplicemente regolamentato l'uso della cosa comune mediante locazione, con conseguente beneficio economico per tutti i condomini.

Il Tribunale, istruita la causa, rigettava il ricorso con condanna del ricorrente alle spese di lite. … proponeva appello.

La Corte d'Appello di Venezia rigettava il gravame con la sentenza n. 5708/2019, depositata il 24 dicembre 2019. In particolare:

(a) quanto al primo motivo, relativo alla nullità della delibera per un motivo diverso da quello dedotto in primo grado, la Corte lo dichiarava inammissibile ex art. 345, comma 1, c.p.c. per novità della questione posta, precisando altresì che, anche nel merito, era infondato, avendo ritenuto che la locazione costituiva atto di ordinaria amministrazione (durata inferiore a nove anni) e che non produceva un uso esclusivo del bene;

(b) quanto al secondo motivo relativo alla violazione dell'art. 1117 ter c.c., lo rigettava rilevando che non vi era mai stata un'assegnazione esclusiva e definitiva di una parte del plateatico comune, e che la concessione in locazione al bar già esistente costituiva un uso consolidato da lungo tempo;

(c) quanto al terzo motivo relativo all'inderogabilità del regolamento condominiale, lo rigettava ritenendo che la clausola regolamentare invocata avesse natura regolamentare e non contrattuale, essendo pertanto modificabile a maggioranza.

… ricorreva quindi in cassazione, con ricorso iscritto al n. 6449/2020 R.G., articolando quattro motivi di impugnazione. Il Condominio e il condomino … resistevano con controricorso. La causa veniva discussa in pubblica udienza del 20 novembre 2025 alla presenza del Procuratore Generale nella persona del Sostituto … e degli avvocati delle parti.

PARTE IN DIRITTO

1. La questione processuale: il rapporto tra declaratoria di inammissibilità e pronuncia nel merito

La Suprema Corte affronta, in limine, un rilevante problema di tecnica processuale che si riscontra con una certa frequenza nelle decisioni dei giudici di secondo grado: quello del rapporto tra la dichiarazione di inammissibilità di un motivo di impugnazione e la successiva pronuncia nel merito dello stesso.

Il Collegio riconosce che la tecnica utilizzata dalla Corte d'Appello era "oggettivamente equivoca": dopo aver dichiarato inammissibile, per novità della questione, il primo motivo di appello relativo alla nullità della delibera per violazione del principio del pari uso, la stessa Corte aveva nondimeno svolto un'ampia motivazione di merito circa l'infondatezza della medesima censura, rigettandola nel merito.

La Cassazione, richiamando il principio di economia processuale e il canone costituzionale della ragionevole durata del processo ex art. 111, comma 2, Cost., afferma che, in tali casi, la sentenza va intesa non come pronunzia di mero rito, bensì come sostanziale rigetto nel merito, con la conseguenza che tutti i profili – sia quello attinente all'inammissibilità che quello di merito – sono suscettibili di impugnazione e devono essere esaminati in sede di legittimità. La Corte enuncia sul punto il primo principio di diritto (riportato sopra).

2. La questione sulle delibere condominiali e il divieto di ius novorum in appello

La Corte si sofferma poi sulla corretta qualificazione della censura proposta per la prima volta in sede di appello: si trattava di una nuova domanda (inammissibile ai sensi dell'art. 345, comma 1, c.p.c.) ovvero di un'eccezione in senso lato (ammissibile ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c.)?

La risposta della Corte è netta: in tema di delibere condominiali, trova applicazione il principio dettato in materia contrattuale secondo il quale la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità diverso da quelli prospettati in primo grado è inammissibile, stante il divieto di "nova" di cui all'art. 345, comma 1, c.p.c. Il giudice del gravame rimane tuttavia obbligato a rilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità, potendo convertire il motivo nuovo in eccezione di nullità ex art. 345, comma 2, c.p.c. La questione non può però sfociare nell'introduzione di nuovi temi di fatto che implichino accertamenti non effettuati nei gradi precedenti.

3. La questione sostanziale: la locazione di parti comuni e il confine tra uso diretto e uso indiretto

Il cuore della controversia e la parte di maggiore rilevanza pratica attiene al tema della possibilità per l'assemblea condominiale di deliberare a maggioranza la locazione di una parte comune, stabilendo una modalità di uso indiretto della cosa, pur essendo possibile un uso diretto della stessa da parte di tutti i condomini.

La Suprema Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui, nel condominio di edifici, la locazione di una parte comune concreta un uso indiretto della cosa stessa, che può essere disposto con deliberazione a maggioranza soltanto ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un uso diretto da parte di tutti i condomini. L'uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, ma anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi o previsione di turni temporali.

Il plateatico condominiale – area scoperta antistante l'edificio, corrispondente a parte del cortile – è per sua natura un bene suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini. Nel caso di specie, non risultava che lo stesso fosse stato oggetto di alcun frazionamento attraverso la ripartizione degli spazi o la previsione di turni temporali. In tale contesto, la delibera assembleare che disponeva la locazione a un singolo condomino violava il principio dell'uso indiretto: tale modalità di utilizzo, incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun condomino possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposta dall'assemblea a maggioranza soltanto quando non sia possibile l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento.

La Corte evidenzia l'erroneità della sentenza impugnata sotto molteplici profili: (i) l'erroneo richiamo alla natura di atto di ordinaria amministrazione della locazione di durata inferiore ai nove anni, rilevante in generale ma non sufficiente a giustificare la deroga al principio di uso diretto in condominio; (ii) l'affermazione che la locazione non produrrebbe un uso esclusivo del bene: circostanza smentita dalla stessa essenza del contratto di locazione, che attribuisce al conduttore la disponibilità esclusiva del bene; (iii) il richiamo al mancato pregiudizio specifico allegato dal ricorrente, laddove invece il pregiudizio è insito nella stessa sottrazione del godimento diretto di una parte del plateatico.

La sentenza viene pertanto cassata con rinvio alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per la riformulazione della decisione in conformità ai principi enunciati.

EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE

L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini consente di ricostruire un orientamento che si è sviluppato con notevole coerenza nel corso degli anni, pur con alcune sfumature applicative che meritano di essere segnalate.

2026 – Il momento attuale: la conferma del principio e le sue declinazioni applicative

A brevissima distanza temporale dalla sentenza in commento, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ha reso, l'11 maggio 2026, due ordinanze gemelle (n. 13615/2026 e n. 13618/2026) relative a fattispecie del tutto analoghe a quella decisa con la sentenza n. 14299/2026, ma con esito opposto quanto alla fondatezza del ricorso.

Le ordinanze gemelle traggono origine da due distinte impugnative di delibere assembleari del … – condominio di … – con le quali erano state autorizzate, rispettivamente nel 2018 e nel 2017, locazioni stagionali (cinque mesi nel periodo estivo) di una parte del marciapiede condominiale antistante un locale al piano terra adibito, rispettivamente, a ristorante e a bar. La Corte d'Appello di L'Aquila aveva rigettato le impugnative, valorizzando la temporaneità e la minima durata dell'occupazione, la conservazione del passaggio sul marciapiede (con apposito corridoio di 1,5 mt riservato ai condomini), nonché il fatto che tali limitazioni fossero contrattualmente imposte al conduttore.

In entrambe le ordinanze la Cassazione rigetta il ricorso, ribadendo il principio per cui "l'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali" (Cass. n. 22435/2011, Cass. n. 16557/2023). Nel caso specifico, però, diversamente da quanto avvenuto con il plateatico fronte spiaggia di cui alla sentenza n. 14299/2026, la Corte ritiene che i giudici del merito abbiano correttamente valutato che l'uso indiretto era legittimo: la limitata estensione fisica dell'occupazione, la significativa limitazione temporale della locazione e – soprattutto – l'immediata prossimità del marciapiede al locale commerciale rendevano non ragionevole l'uso promiscuo dello stesso, con il che restava integrata la condizione per la legittimità dell'uso indiretto deliberato a maggioranza.

Il raffronto tra la sentenza n. 14299/2026 e le ordinanze n. 13615/2026 e 13618/2026 è illuminante: il principio applicato è identico, ma la sua applicazione al caso concreto dipende in modo determinante dalla valutazione delle circostanze fattuali (dimensione dell'area ceduta, residuità di uso diretto per gli altri condomini, natura del bene). Mentre nel caso del plateatico fronte spiaggia (ampia area scoperta, teoricamente fruibile da tutti i condomini anche in modo frazionato) la delibera è invalida perché non risultava verificata l'impossibilità dell'uso diretto, nel caso del marciapiede condominiale (area già nella disponibilità immediata del locale commerciale, con conservazione del transito pedonale) la delibera è ritenuta valida.

2023 – La sentenza n. 16557: la rielaborazione del principio in un caso di centro commerciale

La Sezione Seconda della Corte di Cassazione, con sentenza del 12 giugno 2023, n. 16557, ha affrontato una questione relativa a un centro commerciale condominiale (…), dove alcune delibere assembleari avevano revocato precedenti concessioni di aree comuni in uso gratuito a un condomino e disposto la stipula di contratti di locazione di tali aree.

La sentenza ribadisce il principio fondamentale: "nel condominio di edifici la locazione di una parte comune ne concreta un uso indiretto, che può essere ben disposto con deliberazione a maggioranza ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l'uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali". Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che l'area sotto la pensilina, per le sue caratteristiche fisiche e funzionali, non fosse suscettibile di uso diretto, e pertanto ha ritenuto legittima la delibera che ne disponeva la locazione. La pronuncia richiama espressamente Cass. n. 22435/2011, confermando la stabilità del principio nel tempo.

Il quadro evolutivo di sintesi

L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale restituisce un quadro di sostanziale coerenza e continuità: il principio per cui la locazione di parti comuni (uso indiretto) è possibile a maggioranza soltanto quando non sia possibile l'uso diretto risulta consolidato da oltre un decennio. Ciò che varia, caso per caso, è la valutazione in concreto dell'impossibilità dell'uso diretto. La giurisprudenza più recente sembra orientata verso una valutazione sempre più attenta alle specificità del caso, valorizzando elementi quali la natura e la conformazione del bene, l'entità della sottrazione all'uso comune, la temporaneità e la residuità di utilizzo da parte degli altri condomini.

COSA DICE LA GIURISPRUDENZA DI MERITO

La giurisprudenza di merito più recente offre ulteriori spunti per la comprensione dell'applicazione pratica dei principi enunciati dalla Corte di Cassazione.

Corte d'Appello di Venezia, Sentenza n. 409/2026 del 27 febbraio 2026

Una pronuncia particolarmente significativa, per la sua vicinanza fattuale alla sentenza in commento, è la sentenza n. 409/2026 della Corte d'Appello di Venezia, resa il 27 febbraio 2026, relativa all'uso dello scoperto condominiale come plateatico di un locale adibito a bar, situato nel medesimo edificio condominiale.

In quel caso, i proprietari di un'unità immobiliare del condominio avevano convenuto in giudizio il condominio e i proprietari del locale commerciale, chiedendo che venisse accertato l'uso illegittimo – in via esclusiva – dello scoperto condominiale come plateatico del bar, con condanna al rilascio e al risarcimento del danno da mancato godimento. Il Tribunale di Venezia aveva rigettato le domande, rilevando che l'occupazione avveniva in forza di una concessione amministrativa rilasciata dal Comune e che il plateatico occupava solo una minima parte dello scoperto condominiale, senza impedire il pari uso da parte degli altri condomini.

La Corte d'Appello ha confermato la sentenza di primo grado, rigettando l'appello. Il pronunciamento è significativo perché evidenzia come, in sede di merito, la valutazione circa l'impedimento al pari uso da parte degli altri condomini sia condotta con approccio casistico, tenendo conto della concreta estensione dell'occupazione, della esistenza di una concessione amministrativa, e della prassi consolidata nel tempo. La decisione si pone in linea con il principio per cui la locazione o la concessione di uso di una parte comune è legittima qualora non privi gli altri condomini della possibilità di un uso diretto della stessa.

Corte d'Appello di Venezia, Sentenza n. 285/2026 del 12 febbraio 2026

La Corte d'Appello di Venezia ha reso, il 12 febbraio 2026, un'ulteriore pronuncia in tema di delibere condominiali e uso di parti comuni, con la sentenza n. 285/2026. In quel caso, un condomino aveva impugnato la delibera assembleare con la quale erano state assunte decisioni in merito a un manufatto (una "sun-room" – veranda) installata da altro condomino sull'area scoperta antistante il negozio di sua proprietà. La Corte d'Appello ha confermato l'annullamento della delibera per difetto di quorum, ma ha rigettato la domanda volta a ottenere un ordine all'amministratore di agire per la rimozione del manufatto, ribadendo il principio secondo cui il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato al riscontro di legittimità della decisione, senza potersi estendere al merito e al controllo della discrezionalità dell'assemblea.

Il pronunciamento, pur non riguardando direttamente il tema della locazione di parti comuni, conferma la tendenza della giurisprudenza di merito a valorizzare l'autonomia decisionale dell'assemblea condominiale nell'ambito della gestione delle parti comuni, ritenendo che il giudice ordinario non possa sostituirsi alla volontà dei condomini nel dettare le modalità di utilizzo e gestione dei beni condominiali.

Considerazioni di sintesi

La giurisprudenza di merito si muove in sostanziale armonia con i principi enunciati dalla Corte di Cassazione, pur con qualche oscillazione nelle applicazioni concrete. Il tema centrale rimane la valutazione in concreto della possibilità o impossibilità di uso diretto delle parti comuni: dove tale possibilità è astrattamente presente, l'assemblea non può deliberare a maggioranza la locazione senza valutare e motivare l'impossibilità di uso diretto; dove invece il bene è per sua natura destinato a un uso esclusivo o quasi esclusivo da parte di un singolo soggetto (per vicinanza, conformazione, storia d'uso consolidata), la delibera a maggioranza è ritenuta legittima.

PRECEDENTI CONFORMI E DIFFORMI

Sulla base dell'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in termini, si riportano di seguito i pronunciamenti conformi e difformi rispetto alla sentenza n. 14299/2026.

PRECEDENTI CONFORMI

I seguenti pronunciamenti affermano o applicano il principio per cui la locazione di parti comuni (uso indiretto) può essere deliberata a maggioranza soltanto quando non sia possibile l'uso diretto del bene da parte di tutti i condomini:

CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 16557_2023 DEL 12 GIUGNO 2023

nel condominio di edifici la locazione di una parte comune ne concreta un uso indiretto, che può essere ben disposto con deliberazione a maggioranza ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l'uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13615_2026 DEL 11 MAGGIO 2026

l'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali" (con applicazione della regola al caso concreto, ritenendo in quel caso sussistente la condizione legittimante l'uso indiretto per impossibilità di uso promiscuo)

CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 13618_2026 DEL 11 MAGGIO 2026

l'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali" (principio richiamato con riferimento a Cass. n. 22435/2011 e Cass. n. 16557/2023; nel caso specifico l'uso indiretto ritenuto legittimo per le caratteristiche peculiari del marciapiede condominiale e la limitazione spaziale e temporale dell'occupazione)

PRECEDENTI DIFFORMI

Non risultano, nella giurisprudenza di legittimità più recente, pronunciamenti che neghino in radice il principio dell'uso diretto come condizione di legittimità dell'uso indiretto. I precedenti di segno opposto si rinvengono principalmente nella giurisprudenza di merito, là dove i giudici del merito hanno ritenuto valide le delibere di locazione di parti comuni senza verificare in modo specifico l'impossibilità dell'uso diretto (come è avvenuto nel caso deciso dalla sentenza n. 14299/2026, in cui sia il Tribunale che la Corte d'Appello di Venezia avevano rigettato l'impugnativa del ricorrente).

In tale quadro, le decisioni di merito che si sono discostate dal principio – valutando la locazione stagionale di parti comuni come atto di ordinaria amministrazione sempre lecito se di durata inferiore a nove anni, o ritenendo sufficiente la "piccola entità" della porzione ceduta a giustificare la delibera a maggioranza – devono considerarsi difformi dal consolidato orientamento di legittimità ora ulteriormente ribadito dalla sentenza in commento.

TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n. 14299/2026 del 14 maggio 2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. … R.G. proposto da:

… rappresentato e difeso dall'avvocato …;

• ricorrente -

contro

… rappresentato e difeso dall'avvocato …;

• controricorrente -

nonché contro

… (Condominio) rappresentato e difeso dall'avvocato …;

• controricorrente -

Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO DI VENEZIA n. 5708/2019 depositata il 24/12/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/2025 dal Consigliere …;

Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. … che ha concluso per il rigetto di tutti i motivi di ricorso;

uditi gli avvocati … per il ricorrente, … per il controricorrente … e … in sostituzione dell'avv.to … per il controricorrente ….

FATTI DI CAUSA

1. … impugnava la delibera assembleare adottata il 2 dicembre del 2017 dal … sito in Jesolo, con la quale si approvava di rinnovare al condomino …, titolare di un bar posto al piano terra, la locazione di parte del plateatico condominiale fronte spiaggia, da occupare con sedie e tavolini, per la stagione estiva 2018 per un corrispettivo di € 1.200,00.

Il ricorrente lamentava la nullità, annullabilità o il diverso vizio ritenuto sussistente, della deliberazione impugnata per la concessione in uso esclusivo dell'area comune al condomino … in violazione del principio del pari uso delle parti comuni sottraendola agli altri condomini previsto dall'art. 1102 c.c., oltre che per l'illegittima modifica dell'ordine del giorno, per la modifica della destinazione del plateatico condominiale e per la violazione del regolamento condominiale contrattuale che vieta l'occupazione di spazi comuni per qualunque motivo.

2. Si costituiva il … resistendo alla domanda e rilevando che la delibera impugnata non avrebbe determinato alcuna modifica d'uso delle parti comuni e che da sempre era stato autorizzato l'utilizzo di una piccola porzione degli spazi comuni da parte del bar con contratti di durata limitata al periodo estivo, in considerazione dell'utilità anche per i singoli condomini. Inoltre, il regolamento condominiale, nella parte in cui faceva divieto di occupare spazi comuni, sarebbe stato liberamente modificabile con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c. e la concessione in locazione dell'area in contestazione, essendo una piccola parte dell'area comune, non aveva pregiudicato la possibilità per i condomini di fruire della restante parte del plateatico.

3. Si costituiva anche il condomino …, chiedendo il rigetto delle domande esponendo che con la delibera impugnata, il …, in esecuzione di altra precedente deliberazione, aveva semplicemente regolamentato l'uso della cosa comune mediante la locazione con conseguente beneficio economico a favore dei condomini.

4. Il Tribunale, istruita la causa con l'acquisizione di documenti, rigettava il ricorso con condanna del ricorrente alle spese di lite.

5. … proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

6. Si costituivano il … e … chiedendone il rigetto come da rispettive comparse di costituzione e risposta.

7. La Corte d'Appello di Venezia rigettava il gravame. Quanto al primo motivo di appello relativo alla questione di nullità della delibera dell'assemblea dei condomini per un motivo diverso da quello dedotto nel giudizio di primo grado, riteneva che costituisse una domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c." (cfr. Cass. 6652/2017), atteso il mutamento dell'iniziale "causa petendi", Infatti, alle delibere condominiali doveva applicarsi il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall'art. 1421 c.c., di rilevarne d'ufficio la nullità deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 c.p.c., il giudice non può dichiarare d'ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamente poste dalla parte a fondamento della relativa impugnazione (Cass. 28734/2008).

Il rilievo di ufficio, dunque, andava coordinato con il principio secondo il quale non si possono introdurre (artt. 183 e 345 c.p.c.) nuove questioni di diritto o nuovi temi di contestazione che implichino indagini ed accertamenti di fatto, "nemmeno se si tratti di questioni rilevabili d'ufficio" (cfr. Cass. 32769/2018 e 25319/2017).

Nella specie, si prospettava un campo di indagine nuovo perché involgente l'accertamento relativo alla sussistenza di circostanze di fatto (ad esempio sul plateatico, l'indivisibilità e l'impossibilità dell'uso diretto da parte degli aventi diritto proporzionalmente alla quota di ciascuno, l'uso con sistemi di turni temporali o frazionamenti degli spazi) non dedotte precedentemente.

Per completezza la Corte osservava ulteriormente che l'uso deliberato dall'assemblea dei condomini riguardava una piccola parte dell'area comune e, soprattutto, un uso stagionale, limitato nel tempo e nel godimento (esclusivamente con sedie e tavolini), senza alcuna incidenza sulla consistenza del bene e per il quale il ricorrente non aveva lamentato alcun concreto pregiudizio, come statuito dal primo giudice. Inoltre, come affermato dal giudice di prime cure, la stipulazione di un contratto di locazione era atto di ordinaria amministrazione nel caso il contratto avesse una durata inferiore ai nove anni. Questo principio si applicava anche in ambito condominiale, precisandosi inoltre che con la locazione non produceva un uso esclusivo del bene a favore del locatario, ma un semplice utilizzo differente destinato al maggiore rendimento della cosa comune.

Ciò era avvenuto nel caso di specie, dove la maggioranza dei condomini aveva deliberato di utilizzare parte del plateatico condominiale concedendolo in locazione ad un condomino e così ritraendone un profitto in termini economici. Dai documenti versati dal … si evinceva che la concessione in locazione al bar dell'area in contestazione costituiva un uso consolidato da lungo tempo, avendo l'assemblea in più occasioni discusso e deliberato di assegnare parte del plateatico all'esercizio commerciale, limitatamente al periodo estivo e dietro versamento di un corrispettivo. In particolare, la Corte citava l'assemblea del 24 luglio del 2004 e quella del 26 giugno del 2011 allorché, presente il …, i condomini avevano deciso, all'unanimità, di affittare al proprietario del bar uno spazio di circa mq. 30 all'interno del plateatico condominiale, nel quale posizionare ombrelloni e posti a sedere.

Infine, all'assemblea del 10 luglio del 2016, i condomini avevano deliberato di concedere in uso stagionale al … l'area antistante il Bar nella misura di mq. 35.

Peraltro, secondo il Tribunale, nonostante l'attore avesse lamentato genericamente il fatto che con la concessione gli era stato impedito l'uso dell'area, non aveva tuttavia allegato uno specifico pregiudizio derivante dall'essere privato di quella parte del plateatico in contestazione.

Quanto al secondo motivo relativo alla violazione dell'art. 1117 ter c.c., la Corte d'Appello di Venezia lo rigettava perché come correttamente evidenziato dal primo giudice, non vi era mai stata un'assegnazione esclusiva e definitiva di una parte del plateatico comune al convenuto …, nessun mutamento della destinazione della cosa comune era scaturito dalla contestata delibera e la concessione in locazione, al bar già esistente, dell'area in contestazione costituiva un uso consolidato da lungo tempo.

A tale riguardo osservava ulteriormente che la funzione principale del cortile o dell'area antistante all'edificio condominiale era quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari; - nessuna diversa e specifica destinazione era stata dedotta e provata; - dall'utilizzazione effettiva della parte del plateatico oggetto della deliberazione, l'uso stagionale per la collocazione di tavolini e sedie, non era emersa alcuna modifica sostanziale né funzionale della cosa comune.

Infine, la Corte rigettava anche il terzo motivo - circa l'inderogabilità del regolamento condominiale, il quale vieta l'occupazione delle parti comuni - in quanto, contrariamente a quanto dedotto dalla parte appellante, il giudice di prime cure aveva correttamente escluso che la norma del regolamento invocata dal ricorrente (art. 4) avesse natura contrattuale (e, quindi, fosse modificabile solo all'unanimità), anziché regolamentare, limitandosi la stessa a disciplinare l'uso delle parti comuni.

La giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 23255/16) aveva, infatti, spiegato che: Le clausole del regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario dell'edificio condominiale e allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.

In assenza di tali presupposti, la norma regolamentare ben poteva essere modificata dall'assemblea condominiale, come confermato dalla giurisprudenza formatasi sulle clausole attinenti alle modalità d'uso di un cortile interno condominiale: il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili. Conseguentemente, mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura (Cass. 17694/2007).

Infine, non poteva essere esaminato il motivo di appello nella parte in cui si deduceva, quale motivo di annullamento della deliberazione impugnata, la modifica della clausola del regolamento senza la maggioranza necessaria trattandosi di un motivo di opposizione nuovo non tempestivamente introdotto con il ricorso ex art. 702-bis c.p.c.

8. … ha proposto ricorso avverso la suddetta sentenza.

9. Il … e … hanno resistito con controricorso.

10. Tutte le parti costituite, con memoria depositata in prossimità dell'udienza, hanno insistito nelle rispettive richieste.

11. Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o falsa applicazione dell'art. 1421 c.c. e dell'art. 345 c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 4, c.p.c.

La Corte territoriale avrebbe errato nel qualificare come domanda nuova inammissibile ex art. 345, c. 1, c.p.c., anziché come eccezione nuova ammissibile ex art. 345, c. 2, c.p.c. la nullità della delibera condominiale del 02.12.2017 fatta valere ex novo con il primo motivo d'appello.

La nullità della delibera condominiale per violazione del suddetto principio configurerebbe un'eccezione in senso lato legittimamente proponibile anche in sede di gravame e, per l'effetto, ritualmente proposta dal Signor …, giusta il citato art. 345, comma 2, c.p.c.

2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o falsa applicazione degli artt. 100 e 132 c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 4, c.p.c.

Parte ricorrente evidenzia che la Corte d'appello di Venezia, dopo aver erroneamente dichiarato inammissibile il primo motivo di appello, ha ritenuto che lo stesso fosse comunque infondato violando il principio secondo cui, una volta che il giudice abbia ritenuto inammissibile una domanda o un capo di essa si è spogliato della potestas decidendi sul relativo merito, e dunque non si deve procedere alla contestazione di tali ulteriori argomentazioni di merito svolte solo ad abundantiam.

In ogni caso anche sul punto la Corte di appello di Venezia avrebbe errato in quanto da un lato nessuna rilevanza può assumere il fatto che la locazione abbia natura di atto di ordinaria amministrazione di un bene in comunione dovendo comunque ricorrere le condizioni perché si possa procedere in un condominio alla locazione di una parte comune e altrettanto irrilevante sarebbe il fatto che negli anni passati si era ripetutamente proceduto a locare il medesimo bene. Infine, del tutto erronea sarebbe l'affermazione della mancanza di allegazione di uno specifico pregiudizio essendo tale pregiudizio insito nel fatto stesso della sottrazione al ricorrente del godimento di una parte del plateatico.

2.1 I primi due motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati.

La tecnica utilizzata dalla Corte d'Appello per rigettare il ricorso è oggettivamente equivoca perché dapprima ha ritenuto inammissibile, perché nuova, la questione relativa alla nullità della delibera e, successivamente, giudicando sul merito, ha motivato le ragioni della sua infondatezza tanto che, come si legge nel dispositivo, lo ha rigettato.

Questo erroneo modo di procedere si trova adottato con una certa frequenza nelle decisioni delle Corti d'Appello e ha determinato questa Corte, in ragione del fondamentale principio di economia processuale, a distinguere i casi in cui la decisione di inammissibilità sia quella fondante la decisione - sì da ritenere le restanti affermazioni come obiter - dai casi in cui la decisione debba intendersi invece come di sostanziale rigetto nel merito.

A tal proposito il collegio evidenzia come nella giurisprudenza di legittimità si sia affermato il principio secondo cui, nel caso in cui il giudice di appello, dopo aver rilevato - nella motivazione della sentenza - che l'appello è inammissibile, abbia cionondimeno esaminato i motivi stessi nel merito ritenendone l'infondatezza (con ciò, peraltro, cadendo in contraddizione e smentendo, nei fatti, la propria precedente affermazione), non ha inteso spogliarsi della propria potestas iudicandi, ma - piuttosto - ha inteso rafforzare la propria decisione di mancato accoglimento del gravame con una ragione alternativa che peraltro è una ragione ulteriore della decisione.

Non può, infatti, addivenirsi alla cassazione della sentenza di appello per il solo fatto della erronea valutazione dell'inammissibilità di una impugnazione che è stata comunque esaminata e rigettata nel merito, perché ciò condurrebbe - illogicamente - ad un rinvio della causa al giudice di merito affinché questi valuti la fondatezza dell'impugnazione che ha già valutato, ciò - peraltro - in palese contrasto col principio costituzionale della ragionevole durata del processo (art. 111, secondo comma, Cost.) e col principio di economia dell'attività processuale (Sez. 6 - 2, Ord. n. 7995 del 2022, Rv. 664430-01; Sez. 6-2 Ord. n.30354 del 2017, Rv. 647172-01).

Nel caso di specie, la Corte d'Appello, ancorché abbia erroneamente affermato che sotto un primo profilo il primo motivo di appello era inammissibile per novità della questione posta ex art. 345 c.p.c. ha poi svolto una ampia motivazione di merito circa l'infondatezza della medesima censura.

Pertanto, la sentenza impugnata non ha svolto affermazioni di merito ad abundantiam sì da fare applicazione del principio secondo cui la parte soccombente non ha l'onere né l'interesse ad impugnarle e, correttamente, con la seconda parte del secondo motivo il ricorrente ha censurato anche l'erroneità della decisione di merito.

Deve, dunque, farsi applicazione del seguente principio di diritto: Ove il giudice, pur avendo dichiarato il ricorso inammissibile, abbia proceduto al suo esame nel merito, esprimendosi, con motivazione preponderante e diffusa, nel senso della infondatezza, è ammissibile l'impugnazione della motivazione concernente sia l'inammissibilità che il merito, dovendosi riconoscere l'interesse della parte soccombente all'impugnazione di quello che si configura come un provvedimento di rigetto nel merito; ne consegue che in sede di legittimità, nonostante l'accoglimento della doglianza concernente l'inammissibilità, il motivo attinente al merito va comunque esaminato e non può reputarsi assorbito, avuto anche riguardo al principio di economia dei mezzi processuali (Cass. Sez. L., 29/09/2022, n. 28364, Rv. 665733-01 Cass. Sez. 2, 18/03/2025, n. 7176, Rv. 674594, Sez. 6-2, Ord. n. 7995 del 11/03/2022 Rv. 664430).

2.2 Ciò precisato, la sentenza impugnata è erronea sotto entrambi i profili. Quanto alla inammissibilità del primo motivo di appello ex art. 345 c.p.c. per novità della questione sollevata con la quale si introduceva una nuova ragione di nullità della delibera è sufficiente richiamare il seguente principio di diritto: In tema di impugnazione delle delibere condominiali trova applicazione il principio dettato in materia di contratti secondo cui la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità diverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciò ostando il divieto di "nova" ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame - obbligato comunque a rilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla ed esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante, ai sensi dell'art. 345, comma 2, c.p.c. (Cass. Sez. 2, 27/09/2017, n. 22678, Rv. 645435-01).

Quanto al secondo motivo, emergono sostanzialmente due censure, una prima con la quale il ricorrente si duole del modo di procedere della Corte d'Appello nel senso sopra esposto, e con una seconda, come si è detto, il ricorrente si lamenta dell'erroneità della decisione di merito. Questa seconda censura è fondata e il suo accoglimento assorbe la prima.

La questione giuridica sottesa alla doglianza in esame attiene alla possibilità per l'assemblea condominiale di deliberare a maggioranza la locazione di una parte comune (nella fattispecie, in favore di un condomino), stabilendo così una modalità di uso indiretto della cosa pur essendo possibile un uso diretto della stessa.

Infatti, per giurisprudenza consolidata, nel condominio di edifici la locazione di una parte comune ne concreta un uso indiretto, che può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo ove della parte oggetto di locazione non sia possibile un uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l'uso diretto è possibile non solo in modo promiscuo, proporzionale alla quota di ciascuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali (cfr. Cass. 22435/2011).

Il plateatico corrispondente a parte del cortile condominiale è di norma un bene suscettibile di uso diretto da parte di tutti i condomini e, nella specie, non risulta che lo stesso sia stato oggetto di alcun frazionamento attraverso la ripartizione degli spazi o la previsione di turni temporali.

Del principio richiamato, del tutto consolidato nella giurisprudenza di legittimità, la Corte d'Appello non ha tenuto conto anche al fine di affermarne la non ricorrenza.

La sentenza, infatti, in riferimento al primo motivo di appello - già dichiarato inammissibile - nel rigettarlo anche nel merito fa riferimento al fatto che la stipulazione di un contratto di locazione è considerato come atto di ordinaria amministrazione in tutti i casi in cui il contratto abbia una durata inferiore ai nove anni e afferma che questo principio si applica anche in ambito condominiale. Inoltre, il giudice del gravame afferma erroneamente che con la locazione non si produce un uso esclusivo del bene a favore del locatario, ma un semplice utilizzo differente destinato al maggiore rendimento della cosa comune. Infine, la Corte d'Appello richiama quanto detto dal giudice di primo grado circa il fatto che il condomino …, che lamenta il pregiudizio subito dalla locazione, si duole solo genericamente del fatto che con la concessione gli verrebbe impedito l'uso dell'area, senza tuttavia allegare uno specifico pregiudizio derivante dall'essere privato di quella parte del plateatico che peraltro costituirebbe solo una porzione dell'intera area del medesimo plateatico.

Risulta evidente l'erroneità della decisione della Corte d'Appello di Venezia in quanto, come già detto, la locazione comporta un uso indiretto della cosa comune che incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun condomino possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dall'assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento (sent. n. 8528/94, n.6010/84, n.312/82).

Pertanto, le ragioni per le quali la Corte d'Appello ha ritenuto valida la delibera impugnata, adottata a maggioranza e non all'unanimità costituiscono una violazione degli artt. 1102 e 1335 c.c. In definitiva, deve accogliersi anche la censura in esame in applicazione del seguente principio di diritto: l'uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (Cass. Sez. 2, Sent. 22/03/2001, n. 4131, Rv. 545025-01; Cass., Sez. 2, Sent. 27 giugno 2003, n. 10248, Rv. 564654-01; Cass., Sez. 2, Sent. 22 luglio 2004, n. 13763, Rv. 574864-01; Cass. Sez. 2, Sent. n.22435 del 27/10/2011, Rv. 619970-01; Cass. Sez. 2, 12/06/2023, n. 16557, Rv. 668315-01).

3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: in via subordinata violazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c.

In ogni caso la sentenza sarebbe viziata da omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione essendosi sottolineato nell'atto di appello che l'oggetto del contratto era costituito dall'intero plateatico inteso come area antistante l'edificio e non da una sola piccola parte.

4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: in via ulteriormente subordinata violazione o falsa applicazione dell'art. 1117 ter c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.

I ricorrenti avevano evidenziato che la deliberazione del 2 dicembre 2017 ricadeva nell'applicazione dell'articolo 1117 ter codice civile che prevede la nullità delle delibere che comportino il mutamento di destinazione di parti comuni ove non venga preceduta da una particolare procedimento di convocazione e venga assunta con il rispetto di una maggioranza particolarmente qualificata.

Secondo la Corte d'appello non vi sarebbe stata modifica della destinazione della cosa comune rimanendo la funzione principale del cortile di dare aria e luce. Il mutamento della destinazione, tuttavia, può riguardare anche la funzione secondaria della parte comune e inoltre vi sarebbe una contraddizione tra la durata limitata della locazione e l'uso consolidato nel tempo.

4.1 Il terzo e quarto motivo di ricorso sono assorbiti dall'accoglimento dei primi due.

5. La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione che provvederà a fare applicazione dei principi sopra indicati e alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione che provvederà a fare applicazione dei principi sopra indicati e alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 20 novembre 2025.