Articoli del Codice Civile e di altre norme richiamate in motivazione:
- Art. 1117 c.c. – Parti comuni dell'edificio
- Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese
- Art. 1129 c.c. – Nomina, revoca dell'amministratore e suo compenso
- Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell'amministratore
- Art. 1130-bis c.c. – Rendiconto condominiale
- Art. 1132 c.c. – Dissenso dei condomini alle liti
- Art. 1135 c.c. – Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
- Art. 1137 c.c. – Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
- Art. 1175 c.c. – Comportamento secondo correttezza
- Art. 1241 c.c. – Compensazione in generale
- Art. 1242 c.c. – Eccezione di compensazione
- Art. 1292 c.c. – Nozione delle obbligazioni solidali
- Art. 1392 c.c. – Forma della procura
- Art. 1421 c.c. – Legittimazione all'azione di nullità
- Art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010 – Condizione di procedibilità e mediazione obbligatoria
- Art. 8 d.lgs. n. 28/2010 – Procedura di mediazione
Principio di diritto enunciato dalla Corte:
Nell'ipotesi in cui il condominio abbia ottenuto l'indennizzo per la non ragionevole durata del processo svoltosi contro un condomino, detto indennizzo non deve essere ripartito anche in favore del medesimo condomino titolare di un interesse confliggente nella lite intrapresa, indipendentemente dal fatto che questi abbia agito autonomamente per ottenere l'equa riparazione.
PARTE IN FATTO
Con atto di citazione notificato nel 2016, … conveniva in giudizio il Condominio … chiedendo la declaratoria di nullità o l'annullamento delle deliberazioni adottate dall'assemblea condominiale del 17 marzo 2016, relativamente ai punti 1, 2, 5, 7, 9 e 12 dell'ordine del giorno.
Il Condominio … si costituiva contestando le ragioni di nullità e annullamento addotte dall'attore e concludendo per il rigetto di tutte le domande avversarie. Nel corso del giudizio veniva assegnato alle parti il termine per l'esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione, a pena di improcedibilità delle domande.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 720/2019 del 14 marzo 2019, decideva: di dichiarare la nullità della delibera assembleare del 17 marzo 2016 relativamente al punto 5 dell'ordine del giorno; di annullare le delibere ai punti 1, 2, 7 e 9; di rigettare l'impugnativa della delibera al punto 12; di dichiarare l'inammissibilità della domanda di condanna del Condominio alla restituzione delle somme escusse sulla base delle delibere impugnate.
Con atto di citazione in appello notificato nell'ottobre 2019, il Condominio … impugnava la pronuncia di primo grado, articolando numerosi motivi di gravame concernenti: la mancata dichiarazione di improcedibilità per insufficiente partecipazione alla mediazione da parte del condomino impugnante; la declaratoria di nullità della delibera relativa ai lavori sulle bocche di lupo del seminterrato; le delibere di approvazione del consuntivo 2015 e del preventivo 2016; la mancata indicazione di talune poste contabili nel bilancio; l'erronea esclusione dalla ripartizione dell'indennizzo per irragionevole durata del processo.
… si costituiva nel giudizio d'appello resistendo al gravame e chiedendo la conferma della pronuncia impugnata.
La Corte d'appello, con la sentenza impugnata, accoglieva parzialmente l'appello, riformando la pronuncia di primo grado nella parte relativa all'esclusione di … dall'accredito dell'indennizzo riconosciuto al Condominio per l'irragionevole durata del processo (con conferma del rigetto in quanto … era titolare di interessi confliggenti), e confermando nel resto le statuizioni del Tribunale.
Avverso la sentenza della Corte d'appello il Condominio … proponeva ricorso per cassazione affidato a otto motivi. … resisteva con controricorso e proponeva ricorso incidentale basato su un unico motivo, vertente sull'interpretazione dell'art. 1132 c.c. in tema di dissenso alla lite e ripartizione dell'indennizzo ex Legge Pinto. Entrambe le parti depositavano memorie illustrative.
PARTE IN DIRITTO
1. La mediazione obbligatoria e la rappresentanza sostanziale
Con il primo motivo del ricorso principale il Condominio … deduceva, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 5, comma 1-bis, e 8 del d.lgs. n. 28/2010, sostenendo che la Corte di merito avrebbe errato nel non dichiarare l'improcedibilità del giudizio per mancata partecipazione personale di … alla procedura di mediazione, non essendo la procura rilasciata al difensore una valida procura speciale sostanziale autenticabile dal medesimo difensore.
La Corte rigetta il motivo. In tema di mediazione obbligatoria, è necessaria la comparizione personale delle parti assistite dal difensore, ma esse possono farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale dotato di apposita procura, anche coincidente con lo stesso difensore. La condizione di procedibilità si intende altresì realizzata quando una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro la propria indisponibilità a procedere oltre (ex multis, Cass. n. 14676/2025; Cass. n. 8473/2019; Cass. n. 9322/2025).
Nel caso di specie, il giudice di merito aveva accertato che … era idoneamente rappresentato dal difensore munito di procura sostanziale – allegata all'istanza di mediazione e recante poteri di discussione, trattazione e transazione – distinta dalla procura alle liti giudiziaria. Per tale procura era sufficiente la forma scritta con sottoscrizione del rappresentato, senza necessità di autentica, ai sensi dell'art. 1392 c.c.
2. La nullità della delibera assembleare per approvazione di lavori su beni di proprietà esclusiva
Con il secondo e terzo motivo il Condominio … censurava la declaratoria di nullità della delibera assembleare nella parte in cui aveva riapprovato lavori inerenti alle cd. «bocche di lupo» del seminterrato, sostenendo trattarsi di opere condominiali (intercapedini), con conseguente carenza di interesse del condomino impugnante.
La Corte di Cassazione conferma la correttezza della pronuncia di merito. Le bocche di lupo – intese come varchi di aria e luce nel muro perimetrale – sono destinate a dare aria e luce all'immobile seminterrato di proprietà esclusiva, con la conseguenza che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle stesse spettano al proprietario di quel seminterrato e non al condominio (cfr. Cass. n. 1378/1970; Cass. n. 1422/2019 per i lucernari). Solo il serramento e l'inferriata possono qualificarsi di pertinenza privata, ma tali componenti non erano oggetto dei lavori deliberati.
L'ordinanza richiama il consolidato orientamento secondo cui le deliberazioni assembleari devono avere ad oggetto le sole materie attribuite all'assemblea, afferenti alla gestione dei beni e dei servizi comuni, e non anche i beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi. La deliberazione che approvi lavori inerenti a tali beni è affetta da nullità assoluta (Cass. Sez. U. n. 9839/2021; Cass. Sez. U. n. 4806/2005; Cass. n. 6489/2026; Cass. n. 20971/2025; Cass. n. 5528/2025; Cass. n. 16760/2024; Cass. n. 16953/2022).
Sono nulle le delibere assembleari: prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito; con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei condomini; comunque invalide in relazione all'oggetto. Poiché la nullità è sottratta al termine decadenziale di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'annullabilità, può essere fatta valere senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse.
Irrilevante è, poi, che la delibera impugnata avesse esonerato … dalle spese relative ai lavori sulle bocche di lupo: l'esonero riguardava solo il riparto, ma non eliminava il vizio della delibera che aveva approvato lavori estranei alla gestione condominiale. Come chiarito dalla Corte, il fatto stesso di aver deliberato le opere comporta l'acquisizione di responsabilità da parte del condominio per le stesse e, conseguentemente, un onere potenziale per tutti i condomini, stante la natura parziaria – e non solidale – delle obbligazioni condominiali.
3. Il rendiconto condominiale e l'obbligo di trasparenza contabile dell'amministratore
Con i motivi dal quinto all'ottavo, il Condominio … contestava la declaratoria di annullamento delle delibere di approvazione del rendiconto consuntivo 2015 e del preventivo 2016, deducendo violazione degli artt. 1130-bis, 1130 e 1135 c.c., nonché difetto di interesse ad agire e sopravvenuta carenza di interesse per avvenuto pagamento.
La Corte di Cassazione conferma la correttezza dell'annullamento. In base all'art. 1130-bis c.c., il rendiconto condominiale – composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti – deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, esposte in modo da consentire l'immediata verifica.
La Corte ribadisce che l'obbligo del mandatario di rendere il conto diventa attuale al momento in cui il mandato viene eseguito, e per l'amministratore del condominio tale obbligo si verifica per legge alla fine di ciascun anno (art. 1130, n. 10, c.c.). In tale momento il potere di controllo dei condomini finalizzato all'approvazione del rendiconto consuntivo deve avere la massima estrinsecazione, realizzandosi attraverso la concreta possibilità di verifica della documentazione di tutta l'attività gestoria dell'amministratore nel periodo considerato. Il non rendere disponibile, su richiesta dei condomini, la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo comporta la violazione dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione (Cass. n. 7669/2026; Cass. n. 11940/2003).
Nel caso concreto, i bilanci approvati: (i) non contenevano alcuna indicazione dei crediti di … derivanti da sentenze non definitive, pur di importo notevole, rendendo il rendiconto non veritiero e incompleto; (ii) non riportavano la somma incassata dal Condominio in esito a procedura monitoria; (iii) non era stata resa disponibile la documentazione giustificativa delle voci contestate. La delibera di approvazione di un rendiconto incompleto o non intellegibile è illegittima e suscettibile di annullamento ex art. 1137 c.c., qualora risulti violato il criterio di intelligibilità e fedele redazione imposto dall'art. 1130-bis c.c. (Cass. n. 25446/2025; Cass. n. 14428/2025; Cass. n. 28257/2023; Cass. n. 15318/2025).
4. Il dissenso alla lite e la ripartizione dell'indennizzo ex Legge Pinto
Il ricorso incidentale di … si incentrava sull'interpretazione dell'art. 1132 c.c., sostenendo che il meccanismo del dissenso alle liti escluderebbe il condomino dissenziente solo dagli esiti sfavorevoli (soccombenza) e non da quelli favorevoli (ottenimento dell'indennizzo Pinto per irragionevole durata del processo).
La Corte rigetta il ricorso incidentale enunciando il seguente principio di diritto: nell'ipotesi in cui il condominio abbia ottenuto l'indennizzo per la non ragionevole durata del processo svoltosi contro un condomino, detto indennizzo non deve essere ripartito in favore di quel condomino, il quale sia titolare di un interesse confliggente nella lite intrapresa, indipendentemente dal fatto che questi abbia agito autonomamente per ottenere l'equa riparazione.
La Corte valorizza il concetto di «autonomi centri di interesse» che si vengono a creare quando il condominio e un singolo condomino si contrappongono in giudizio. In tale ipotesi la composita unità condominiale si scinde in due gruppi di partecipanti in conflitto tra loro, con la conseguenza che il giudice deve pronunciarsi definitivamente anche sulle spese del giudizio tra i due gruppi, a prescindere dalla circostanza che il Condominio sia stato rappresentato in giudizio dall'amministratore (cfr. Cass. n. 20477/2025; Cass. n. 1629/2018; Cass. n. 13885/2014; Cass. n. 801/1970).
Tale principio si applica in via analogica anche alla ripartizione dell'equo indennizzo ex Legge Pinto, trattandosi di indennizzo riconosciuto a tutela di un interesse comunque opposto alle ragioni personali del condomino dissenziente, il quale: (i) aveva notificato formale atto di dissenso alla lite; (ii) era stato la controparte del Condominio nel processo rivelatosi di durata irragionevole; (iii) avrebbe potuto proporre autonomamente ricorso ex Legge Pinto, essendo tale diritto riconosciuto a tutte le parti processuali indipendentemente dalla soccombenza; (iv) non aveva contribuito alle spese legali sostenute per ottenere l'indennizzo.
EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE
L'analisi della più recente giurisprudenza di legittimità in materia evidenzia un orientamento consolidato e costante su tutti i principali temi affrontati dall'ordinanza in commento, pur con talune specificazioni e affinamenti intervenuti nel tempo.
1. Nullità della delibera assembleare per incompetenza
Il tema della nullità delle deliberazioni assembleari per eccesso di competenza ha trovato la sua definitiva sistemazione concettuale con le pronunce delle Sezioni Unite n. 9839 del 14 aprile 2021 e n. 4806 del 7 marzo 2005, che hanno distinto nettamente le cause di nullità (rilevabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse) da quelle di annullabilità (soggette al termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.).
In epoca anteriore alle Sezioni Unite del 2005, parte della giurisprudenza di merito tendeva a qualificare come meramente annullabili anche delibere prive di competenza, con conseguente soggezione al breve termine di impugnazione. Le Sezioni Unite del 2005 e poi del 2021 hanno definitivamente chiarito che le delibere con oggetto estraneo alla competenza dell'assemblea, o che incidono sui diritti individuali sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva, sono radicalmente nulle.
La successiva giurisprudenza si è caratterizzata per una costante applicazione di tale principio. Tra le pronunce più recenti in termini si segnalano: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6489 del 18 marzo 2026 (delibera che approva lavori su parti di proprietà esclusiva, confermandone la nullità e l'impugnabilità da parte di terzi lesi); Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20971 del 23 luglio 2025 (nullità per incompetenza anche quando i beni oggetto della delibera siano di uso promiscuo); Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5528 del 2 marzo 2025 (delibera nulla per approvazione di opere incidenti sulla facciata di pertinenza esclusiva); Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16760 del 17 giugno 2024 (ribadisce la distinzione tra nullità e annullabilità in tema di delibere condominiali); Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 16953 del 25 maggio 2022 (nullità per incompetenza dell'assemblea su beni di proprietà esclusiva).
La giurisprudenza è pertanto costante e non evidenzia mutamenti di rilievo: dalla sentenza delle Sezioni Unite del 2005 ad oggi, ogni delibera avente ad oggetto beni di proprietà esclusiva è stata invariabilmente dichiarata nulla, con le connesse conseguenze in punto di legittimazione e di termine per l'impugnazione.
2. Rendiconto condominiale e obbligo dell'amministratore
La disciplina del rendiconto condominiale, con l'introduzione dell'art. 1130-bis c.c. ad opera della legge di riforma n. 220/2012, ha subìto una significativa evoluzione sul piano normativo. Prima della riforma, l'obbligo di rendiconto dell'amministratore era ricavato in via interpretativa dalle norme sul mandato, con conseguente incertezza sui requisiti formali del bilancio condominiale.
Con la riforma del 2012, l'art. 1130-bis c.c. ha codificato la struttura complessa del rendiconto, richiedendo registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. La giurisprudenza successiva ha applicato rigorosamente questi requisiti, sanzionando con l'invalidità ogni rendiconto che non consenta ai condomini la verifica della gestione.
Tra le pronunce più significative: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7669 del 30 marzo 2026 (obbligo dell'amministratore di rendere disponibile la documentazione contabile prima dell'assemblea; il non farlo comporta l'invalidità della delibera di approvazione); Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25446 del 16 settembre 2025 (criteri di redazione del rendiconto ex art. 1130-bis c.c. e conseguenze del mancato rispetto); Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14428 del 29 maggio 2025 (rendiconto non veritiero per omissione di voci creditorie; delibera annullabile); Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28257 del 9 ottobre 2023 (delibera di approvazione del rendiconto invalida se le voci non sono state esposte tenendo conto della sostanza dell'operazione); Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15318 del 9 giugno 2025 (il rendiconto che riporti crediti esattamente determina titolo esecutivo contro il singolo condomino); Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26188 del 8 settembre 2023 (criteri per l'inserimento dei crediti nel rendiconto redatto con criterio di cassa).
L'evoluzione giurisprudenziale si presenta lineare e univoca: dalla riforma del 2012 ad oggi la giurisprudenza di legittimità ha progressivamente rafforzato i requisiti di trasparenza del rendiconto, sanzionando ogni forma di opacità contabile come causa di invalidità della delibera di approvazione.
3. Dissenso alla lite e ripartizione delle spese processuali
La disposizione di cui all'art. 1132 c.c. (dissenso dei condomini alle liti) ha dato adito a un'evoluzione giurisprudenziale progressiva. La norma, che consente al condomino dissenziente di separarsi dalla responsabilità per le liti deliberate dall'assemblea, è stata interpretata nel tempo con riferimento a diversi profili: la forma del dissenso, l'ambito applicativo, le conseguenze in tema di ripartizione delle spese.
La giurisprudenza ha da tempo chiarito che, nelle controversie tra condominio e singolo condomino, l'unità condominiale si «scinde» davanti al particolare oggetto della lite, dando vita a due gruppi contrapposti con autonomi centri di interesse (Cass. n. 801/1970; n. 13885/2014). Tale principio è stato costantemente confermato in epoca più recente: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20477 del 21 luglio 2025 (ripartizione delle spese di difesa del condominio in giudizio; il dissenso alla lite vale a separare la posizione del condomino dissenziente); Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1629 del 23 gennaio 2018 (il principio degli autonomi centri di interesse si applica anche alla ripartizione dei costi di difesa).
La pronuncia in commento estende tale principio alla nuova questione dell'indennizzo per irragionevole durata del processo ex Legge Pinto, escludendo il condomino che fosse parte avversa nel processo di durata irragionevole dalla partecipazione all'indennizzo ottenuto dal condominio. La giurisprudenza è pertanto costante nell'affermare l'autonomia degli interessi tra condominio e condomino dissenziente, con progressive applicazioni a fattispecie nuove.
COSA DICE LA GIURISPRUDENZA DI MERITO
La giurisprudenza di merito in materia di delibere condominiali nulle per incompetenza, di rendiconto condominiale e di dissenso alle liti si mostra generalmente allineata ai principi espressi dalla Corte di cassazione, pur con talune specificità di applicazione.
1. Delibere nulle per approvazione di lavori su beni di proprietà esclusiva
La giurisprudenza di merito più recente conferma con costanza il principio della nullità della delibera assembleare che approvi lavori su beni di proprietà esclusiva. La Corte d'Appello di Ancona, con sentenza n. 255 del 3 marzo 2026, ha ribadito che le deliberazioni aventi ad oggetto beni di proprietà esclusiva dei condomini esulano dalla competenza dell'assemblea e sono soggette alla sanzione della nullità, non della mera annullabilità. Il Tribunale di Tempio Pausania, con sentenza n. 679 del 12 dicembre 2025, ha applicato tale principio in relazione all'impugnazione di delibera di approvazione del bilancio condominiale che includeva voci relative a beni di pertinenza esclusiva, dichiarandone la nullità parziale.
La Corte d'Appello di Ancona, con sentenza n. 196 del 23 febbraio 2026, ha affrontato una fattispecie di delibera avente ad oggetto il sistema di rappresentanza nelle assemblee condominiali, dichiarando la nullità della deliberazione che limitava le facoltà di delega dei condomini in modo incompatibile con i principi legali. La Corte d'Appello di Bologna, con sentenza n. 1197 del 2 luglio 2025, ha dichiarato la nullità di una delibera che aveva modificato la destinazione di parti comuni a uso esclusivo di singoli condomini, senza il consenso unanime degli aventi diritto.
2. Rendiconto condominiale e obblighi di trasparenza
In tema di rendiconto condominiale, i giudici di merito si mostrano particolarmente attenti al rispetto dei requisiti formali e sostanziali imposti dall'art. 1130-bis c.c. La Corte d'Appello di Ancona, con sentenza n. 437 del 17 aprile 2026, ha annullato la delibera di approvazione di un rendiconto per violazione del principio di trasparenza e intellegibilità, avendo riscontrato che la documentazione giustificativa non era stata messa a disposizione dei condomini prima dell'assemblea.
La Corte d'Appello di Bari, con sentenza n. 304 del 6 marzo 2026 e n. 405 del 24 marzo 2026, ha ribadito che il rendiconto condominiale deve espressamente indicare tutte le voci di credito e debito nei confronti dei condomini, incluse quelle derivanti da sentenze provvisoriamente esecutive non ancora passate in giudicato. La Corte d'Appello di Bologna, con sentenza n. 130 del 14 gennaio 2026, ha precisato che la mancata esibizione dei documenti giustificativi richiesti dai condomini integra violazione dell'obbligo di rendiconto e determina l'invalidità della delibera di approvazione.
La giurisprudenza di merito si presenta dunque costantemente orientata nel senso della più rigorosa trasparenza contabile nella redazione del rendiconto condominiale, in linea con i principi di legittimità.
3. Mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali
In tema di mediazione obbligatoria, la giurisprudenza di merito ha gradualmente affinato i criteri per la valutazione della valida partecipazione alla procedura di mediazione. La Corte d'Appello di Ancona, con sentenza n. 196 del 23 febbraio 2026, ha affrontato la questione della validità della partecipazione in mediazione del condominio in persona di rappresentanti delegati, richiamando la necessità di una verifica puntuale della regolarità della procura. I tribunali di merito si sono attestati sull'orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la procura sostanziale al difensore non richiede autentica, essendo sufficiente la forma scritta.
PRECEDENTI CONFORMI E DIFFORMI
Precedenti Conformi
Di seguito le venti pronunce più recenti conformi ai principi enunciati nella decisione in commento:
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 6489_2026 DEL 18 MARZO 2026
La delibera condominiale che approvi lavori inerenti a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini è affetta da nullità, non dalla mera annullabilità, poiché esula dalla competenza dell'assemblea condominiale ed incide sui diritti individuali; tale nullità, rilevabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, può essere fatta valere anche da terzi lesi e anche dal condomino che abbia votato favorevolmente, salvo che con tale voto si sia assunto una personale obbligazione.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 9309_2026 DEL 13 APRILE 2026
Sono nulle le delibere assembleari condominiali prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7669_2026 DEL 30 MARZO 2026
Il non rendere disponibile, all'esame dei condomini che lo richiedano, la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione; sui condomini grava l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà, mentre sull'amministratore incombe l'onere della prova della inesigibilità della richiesta.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8012_2026 DEL 31 MARZO 2026
La delibera assembleare condominiale che approvi l'esecuzione di lavori inerenti a beni di proprietà esclusiva è affetta da nullità, senza che rilevi il consenso del proprietario del bene esclusivo né l'eventuale esonero degli altri condomini dalle relative spese, poiché il fatto stesso di deliberare l'esecuzione di tali opere comporta l'acquisizione di responsabilità condominiale per le stesse.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 20544_2025 DEL 21 LUGLIO 2025
Solo nel caso di limitazioni ai diritti dei condomini poste nell'interesse comune i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, ove tale invasione sia stata da loro specificamente accettata; ne consegue che la delibera che arrechi un beneficio alla proprietà esclusiva dei singoli condomini o ne approvi lavori a carico comune è nulla.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20971_2025 DEL 23 LUGLIO 2025
In tema di condominio, le deliberazioni assunte dall'assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, afferenti alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi; la deliberazione assembleare che approvi lavori inerenti a tali beni è affetta da nullità.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 20477_2025 DEL 21 LUGLIO 2025
Nell'ipotesi di controversia tra il condominio ed uno o più condòmini, l'unità condominiale si scinde di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia, deve provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando quale delle due parti in contrasto debba sopportarne il peso, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condòmini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 25446_2025 DEL 16 SETTEMBRE 2025
La deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale è contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, secondo comma, c.c., quando dalla violazione dei criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio e quelli di cui il bilancio dà conto, ovvero quando dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 14428_2025 DEL 29 MAGGIO 2025
Il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. deve indicare tutte le voci di credito e debito del condominio nei confronti dei singoli condomini, incluse quelle derivanti da sentenze provvisoriamente esecutive e non ancora definitive; la delibera di approvazione di un rendiconto che ometta tali voci è illegittima per violazione del principio di trasparenza e intellegibilità contabile.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 5528_2025 DEL 02 MARZO 2025
La deliberazione dell'assemblea condominiale che approvi l'esecuzione di lavori su beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini è affetta da nullità, poiché tali interventi esulano dalla competenza dell'assemblea, indipendentemente dalla circostanza che i lavori coinvolgano anche parti dell'edificio di proprietà comune.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 15318_2025 DEL 09 GIUGNO 2025
Il rendiconto consuntivo condominiale che riporti nel prospetto dei conti individuali le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c. e costituisce altrimenti idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16760_2024 DEL 17 GIUGNO 2024
La distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari condominiali si basa sul criterio della competenza: sono nulle le delibere con oggetto estraneo alle attribuzioni dell'assemblea o che incidono sulla proprietà esclusiva, mentre sono annullabili le delibere procedimentalmente viziate o adottate in violazione delle regole di maggioranza; tale distinzione è rilevante ai fini del termine per l'impugnazione e della legittimazione ad agire.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 9387_2023 DEL 05 APRILE 2023
Il condomino ha interesse concreto e attuale a proporre domanda di accertamento della nullità di una delibera assembleare che generi un'obiettiva incertezza sulla natura condominiale di un bene, al fine di eliminare quella situazione di incertezza indipendentemente dalla richiesta di condanna al risarcimento del danno.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 9839_2021 DEL 14 APRILE 2021
Devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono invece qualificarsi annullabili le delibere che violano prescrizioni legali dettate a tutela degli interessi dei singoli condòmini.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16953_2022 DEL 25 MAGGIO 2022
È nulla la delibera condominiale che approva lavori inerenti a beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in quanto esula dalla competenza dell'assemblea, con conseguente improponibilità dell'azione risarcitoria nei confronti del condomino che abbia votato la delibera nulla.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 26468_2007 DEL 14 DICEMBRE 2007
Solo nel caso di limitazioni ai diritti dei condomini poste nell'interesse comune, i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini, ove una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata; ne consegue che non è legittima la delibera condominiale che approvi, a carico della collettività condominiale, lavori o spese inerenti a beni di proprietà esclusiva dei singoli.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 13780_2004 DEL 22 LUGLIO 2004
I poteri dell'assemblea condominiale in tema di ripartizione delle spese e di deliberazioni aventi ad oggetto l'esecuzione di lavori non possono essere esercitati in relazione a beni di proprietà esclusiva, essendo le attribuzioni dell'assemblea limitate ai beni e ai servizi comuni; la violazione di tale principio determina la nullità della delibera per eccesso di potere rispetto all'ambito di competenza.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 13885_2014 DEL 18 GIUGNO 2014
Nell'ipotesi di controversia tra il condominio ed uno o più condòmini, l'unità condominiale si scinde di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice deve provvedere definitivamente sulle spese del giudizio tra i due gruppi, a prescindere dalla circostanza che il Condominio sia stato rappresentato in giudizio dall'amministratore.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 4806_2005 DEL 07 MARZO 2005
In tema di condominio negli edifici, devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono invece qualificarsi annullabili le delibere che violano prescrizioni legali dettate a tutela degli interessi dei singoli condòmini.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 1370_2023 DEL 18 GENNAIO 2023
Sussiste l'interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale quando il rendiconto sia carente di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio, non riportando un debito del condominio verso il condomino derivante da una sentenza esecutiva, in quanto tale lacuna lede il diritto del condomino a partecipare con consapevolezza alle decisioni assembleari.
Precedenti Difformi
Con specifico riferimento alle questioni affrontate nell'ordinanza in commento, la giurisprudenza è sostanzialmente costante e non si registrano orientamenti radicalmente difformi in epoca recente. Tuttavia, alcuni pronunciamenti meritano menzione poiché esprimono impostazioni parzialmente divergenti su profili specifici o recano soluzioni più restrittive rispetto all'indirizzo prevalente.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 8003_2026 DEL 31 MARZO 2026
In tema di delibere di ripartizione delle spese condominiali, laddove l'assemblea eserciti in modo non corretto un potere deliberativo che le appartiene (ad esempio, ripartendo le spese di riscaldamento in modo difforme dai criteri legali), la delibera è annullabile e non nulla, con conseguente necessità di impugnarla nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c.; la nullità ricorre solo quando l'assemblea esuli del tutto dalle sue competenze, ossia abbia deliberato in «assoluto difetto di attribuzioni».
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 7351_2026 DEL 26 MARZO 2026
La produzione di documenti nuovi nel giudizio di cassazione ai sensi dell'art. 372 c.p.c. è ammissibile solo se riguardante la nullità della sentenza impugnata o l'ammissibilità del ricorso o del controricorso; l'eventuale sentenza pronunciata in altro procedimento tra le parti, ancorché rilevante ai fini del giudizio di responsabilità, non può essere prodotta per la prima volta in cassazione se avrebbe potuto essere prodotta nei gradi di merito, salvo che si tratti di documento sopravvenuto.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 11249_2026 DEL 27 APRILE 2026
In tema di delibera condominiale di approvazione del rendiconto, la mera incompletezza formale del bilancio – che non precluda ai condomini la comprensione della situazione patrimoniale del condominio – non determina l'invalidità della delibera di approvazione, occorrendo che l'incompletezza o l'errore si risolva in un'effettiva impossibilità per i condomini di formare un consenso informato.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 8527_2025 DEL 01 APRILE 2025
La delibera assembleare condominiale che approvi lavori su parti dell'edificio di destinazione mista (serventi sia la proprietà comune che quella esclusiva) non è necessariamente nulla per eccesso di competenza, dovendosi valutare caso per caso la prevalenza funzionale del bene e l'effettivo pregiudizio arrecato ai diritti individuali dei condomini, con possibile qualificazione come annullabile ove la violazione attenga al solo profilo del riparto delle spese.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 5790_2025 DEL 04 MARZO 2025
In tema di delibere condominiali, qualora l'assemblea approvi opere che coinvolgono sia parti comuni sia elementi di pertinenza esclusiva di singoli condomini, la declaratoria di nullità deve essere limitata alla parte della delibera relativa ai beni esclusivi, mentre la parte relativa ai beni comuni, se non affetta da autonomi vizi, mantiene piena efficacia vincolante per tutti i condomini.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 4340_2025 DEL 19 FEBBRAIO 2025
Il diritto del condomino alla ripartizione pro quota dell'indennizzo ottenuto dal condominio per irragionevole durata del processo non viene meno per il solo fatto che il condomino non abbia partecipato alla delibera assembleare di promozione del giudizio ex Legge Pinto, occorrendo verificare in concreto se la posizione del condomino fosse o meno antagonista rispetto a quella del condominio nell'ambito del processo rivelatosi di durata irragionevole.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 3498_2025 DEL 11 FEBBRAIO 2025
In materia di rendiconto condominiale, la delibera di approvazione non è invalida per il solo fatto che alcune voci del bilancio siano state indicate con modalità difformi da quelle previste dall'art. 1130-bis c.c., se i condomini hanno comunque potuto esercitare il controllo sulla gestione e se la differenza di impostazione contabile non ha inciso sulla comprensione della situazione patrimoniale del condominio.
CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 7491_2025 DEL 20 MARZO 2025
Non sussiste nullità della delibera condominiale per il solo fatto che essa abbia disposto, a carico dell'intero condominio, spese derivanti da un'obbligazione solidale del condominio verso terzi contratta per opere riguardanti sia parti comuni che parti esclusive, quando le parti esclusive interessate siano accessorie a quelle comuni e il vantaggio per l'intero edificio sia prevalente rispetto al beneficio arrecato alla proprietà esclusiva.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 6125_2025 DEL 07 MARZO 2025
In tema di delibera condominiale di approvazione del rendiconto, l'omessa indicazione di un singolo debito del condominio verso un condomino non è di per sé sufficiente a determinare l'invalidità dell'intera delibera di approvazione, essendo necessario che tale omissione abbia concretamente pregiudicato il diritto del condomino alla consapevole formazione della volontà assembleare.
CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 2237_2025 DEL 30 GENNAIO 2025
In materia di partecipazione alla mediazione obbligatoria nelle controversie condominiali, la presenza del solo difensore munito di procura alle liti – senza specifica procura sostanziale a transigere – determina l'improcedibilità dell'azione, atteso che la disposizione di cui all'art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28/2010 richiede che le parti abbiano effettiva disponibilità dell'oggetto della lite durante la sessione di mediazione.
TESTO INTEGRALE DELL'ORDINANZA
(Corte Suprema di Cassazione, Sezione Seconda Civile – R.G.N. 23586/22 – C.C. 15 aprile 2026 – Dep. 24 aprile 2026)
L A C O R T E S U P R E M A D I C A S S A Z I O N E
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
… – Presidente
… – Consigliere
… – Consigliere
… – Consigliere
… – Rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N.R.G. …) proposto da:
Condominio …, in persona del suo amministratore pro-tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti …;
- ricorrente -
contro
…, rappresentato e difeso dall'Avv. …;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
avverso la sentenza della Corte d'appello di Genova n. 205/2022, pubblicata il 3 marzo 2022;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15 aprile 2026 dal Consigliere relatore …;
lette le memorie illustrative depositate nell'interesse delle parti, ai sensi dell'art. 380-bis.1. c.p.c.
FATTI DI CAUSA
1.– Con atto di citazione notificato il 18 aprile 2016, … conveniva, davanti al Tribunale di Genova, il Condominio …, chiedendo che fosse dichiarata la nullità o pronunciato l'annullamento delle deliberazioni dell'assemblea del 17 marzo 2016, relativamente ai punti all'ordine del giorno 1, 2, 5, 7, 9 e 12.
Si costituiva in giudizio il Condominio …, il quale contestava le ragioni di nullità e annullamento addotte da controparte e concludeva per il rigetto delle domande avversarie.
In corso di causa era assegnato il termine per esperire il procedimento obbligatorio di mediazione, a pena di improcedibilità delle domande.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 720/2019, depositata il 14 marzo 2019: - dichiarava la nullità della delibera assembleare del Condominio … del 17 marzo 2016, in merito al punto 5 dell'ordine del giorno, nei limiti e per le ragioni di cui alla parte motiva; - annullava le altre delibere del 17 marzo 2016 in merito ai punti dell'ordine del giorno 1, 2, 7 e 9, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva; - rigettava l'impugnativa della delibera del 17 marzo 2016 sul punto 12 all'ordine del giorno, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva; - dichiarava l'inammissibilità della domanda del condomino di condanna del Condominio alla restituzione di tutte le somme eventualmente escusse sulla base delle delibere impugnate.
2.– Con atto di citazione notificato il 9 ottobre 2019, il Condominio … proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando tredici motivi di gravame relativi: alla mancata dichiarazione di improcedibilità per difetto di regolare partecipazione alla mediazione; alla declaratoria di nullità della delibera relativa alle bocche di lupo; all'annullamento delle delibere di approvazione del consuntivo 2015 e del preventivo 2016; alla mancata indicazione di voci contabili; alla liquidazione delle spese.
Si costituiva nel giudizio d'appello …, il quale instava per il rigetto dell'appello, con la conferma della pronuncia impugnata.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d'appello di Genova, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento per quanto di ragione dell'appello e in parziale riforma della pronuncia impugnata, respingeva la ragione di impugnazione della delibera del 17 marzo 2016, sul punto 9 dell'ordine del giorno, relativamente all'esclusione di … dall'accredito della somma riconosciuta in favore del Condominio dalla Corte d'appello di Torino, a titolo di indennizzo per l'eccessiva durata del processo, confermando, nel resto, le altre statuizioni della sentenza impugnata.
3.– Avverso la sentenza d'appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a otto motivi, il Condominio ….
Ha resistito, con controricorso, …, che ha proposto ricorso incidentale, articolato in un unico motivo.
Ha resistito al ricorso incidentale, con controricorso, il Condominio ….
4.– In prossimità della fissata adunanza camerale non partecipata, le parti hanno depositato memorie illustrative.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.– In primis, deve essere scrutinata l'eccezione preliminare sollevata dal controricorrente in ordine alla dedotta inammissibilità del ricorso principale per difetto di autosufficienza, quanto all'esposizione dei fatti di causa.
1.1.– L'eccezione è priva di fondamento.
E questo perché – per un verso – l'atto introduttivo del giudizio di legittimità ha, seppure succintamente, descritto gli aspetti significativi della progressione del processo, in entrambi i gradi di merito, mentre – per altro verso –, con gli otto motivi proposti, sono state specificamente censurate le ragioni addotte dalla sentenza impugnata con riferimento alle deliberazioni assunte il 17 marzo 2016, relativamente ai punti dell'ordine del giorno ivi emarginati.
2.– Tanto premesso, con il primo motivo il ricorrente principale denuncia, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 5, comma 1-bis, e 8 del d.lgs. n. 28/2010 e successive modifiche, con riferimento alla necessaria partecipazione personale della parte alla mediazione obbligatoria e ai limiti della sua partecipazione mediante sostituzione, per avere la Corte di merito escluso l'improcedibilità delle domande, benché la procura conferita da … al proprio difensore, ed autenticata dal medesimo, non fosse una procura speciale sostanziale, non autenticabile dal medesimo difensore, tale da legittimare il potere di sostituzione.
2.1.– Il motivo è infondato.
Al riguardo, questa Corte ha precisato che, nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28/2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1-bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69/2013, conv., con modif., in legge n. 98/2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste. La condizione di procedibilità può ritenersi, inoltre, realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14676 del 31/05/2025; Sez. 3, Sentenza n. 8473 del 27/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20767 del 22/07/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 9322 del 09/04/2025).
Senonché, nella fattispecie, il giudice di merito ha accertato che il condomino … era idoneamente rappresentato, davanti al mediatore, dal suo difensore, poiché la procura speciale rilasciata dalla parte al proprio legale non era una procura alle liti (giudiziarie), bensì una procura sostanziale allegata all'istanza di mediazione, che conferiva espressamente il potere di discussione, trattazione e transazione.
A fronte della ricorrenza di una procura sostanziale, era sufficiente che essa rivestisse la forma scritta, con la sottoscrizione del rappresentato, senza la necessità di alcuna autentica, ai sensi dell'art. 1392 c.c.
Infatti, la procura costituisce un negozio unilaterale, ricettizio ed astratto, in quanto autonomo rispetto al negozio gestorio sottostante, la cui sottoscrizione non esige alcuna autenticazione.
3.– Con il secondo motivo il ricorrente principale rileva, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 1123 e 1135 c.c., anche in relazione all'art. 1292 c.c., per avere la Corte territoriale confermato la declaratoria di nullità della delibera assembleare impugnata, benché – anche ritenendo che la delibera avesse approvato congiuntamente l'esecuzione dei lavori su parti comuni (le intercapedini) e su parti private (le bocche di lupo a servizio dell'appartamento del seminterrato) – detta delibera fosse stata approvata con il voto favorevole dei proprietari dell'appartamento del seminterrato, senza che fosse stata addebitata alcuna spesa al condomino impugnante con riguardo a siffatte parti private e senza che tale approvazione fosse fonte di responsabilità per lo stesso, attesa la natura parziaria e non solidale delle obbligazioni tra condomini.
4.– Con il terzo motivo il ricorrente principale prospetta, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell'art. 1117 c.c., per avere la Corte distrettuale affermato che le bocche di lupo ricadessero nella proprietà privata, mentre il risanamento dell'intonaco fatiscente delle pareti di tali bocche di lupo avrebbe costituito opera di pertinenza condominiale, poiché tali pareti avrebbero formato parte integrante del muro perimetrale e delle intercapedini di proprietà comune di tutti i condomini.
4.1.– Sul piano logico, è pregiudiziale l'analisi di tale ultima censura.
Il motivo è infondato.
A fondamento della ritenuta proprietà esclusiva dalle bocche di lupo, la Corte d'appello ha ritenuto che il bene fosse destinato a dare aria e luce all'immobile cui accedeva, ossia a quello seminterrato di proprietà esclusiva.
E ciò in conformità alla definizione resa anche dalla giurisprudenza di legittimità delle «bocche di lupo», quali varchi di aria e luce nel muro perimetrale ovvero feritoie munite di solide griglie metalliche sul piano di calpestio del cortile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1378 del 09/09/1970).
Con l'effetto che le relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria spettavano al proprietario del seminterrato, non al Condominio.
In termini analoghi si è rilevato che, in materia di condominio degli edifici, i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, anche se inseriti nella facciata dello stabile condominiale, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, salvo che, per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato, assolvano alla prevalente funzione di proteggere o di rendere esteticamente gradevole l'intero edificio (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 1422 del 18/01/2019).
Ora, una volta fornite le coordinate per escludere che detti beni rientrassero nella proprietà condominiale, la contestazione degli elementi descrittivi resi in ordine alle caratteristiche di detti beni e in merito agli interventi sugli stessi praticati si risolve in un apprezzamento di fatto, che esula dal sindacato di legittimità di questa Corte se non nei limiti di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.
4.2.– All'esito, può essere esaminata la seconda doglianza.
Il motivo è infondato.
Infatti, la delibera è stata dichiarata nulla solo limitatamente alla parte in cui sono stati riapprovati i lavori di manutenzione con riferimento alle bocche di lupo del seminterrato (e non con riferimento alle intercapedini condominiali).
Ora, in tema di condominio, le deliberazioni assunte dall'assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza e non della volontà assembleare, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, come, nella specie, le bocche di lupo afferenti al seminterrato di proprietà di un singolo condomino, sicché la deliberazione assembleare che approvi lavori inerenti a tali beni è affetta da nullità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6489 del 18/03/2026; Sez. 2, Ordinanza n. 20971 del 23/07/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 5528 del 02/03/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 16760 del 17/06/2024; Sez. 6-2, Ordinanza n. 16953 del 25/05/2022).
E questo perché debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021; Sez. U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005).
È pertanto nulla, e perciò sottratta al termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c., la delibera dell'assemblea di condominio che approvi l'esecuzione di lavori – anche con riferimento all'esborso da sostenere per la loro realizzazione – privi di inerenza alla gestione condominiale, come quella che concerna la manutenzione di beni di proprietà esclusiva.
4.2.1.– Come correttamente argomentato dalla sentenza impugnata, è del tutto irrilevante che, attraverso la delibera impugnata, non sia stata contestualmente disposta la ripartizione delle spese per l'esecuzione degli interventi approvati (avendo l'assemblea escluso dal riparto delle spese inerenti alla riparazione delle bocche di lupo il condomino …), dal momento che il fatto stesso di aver deliberato le opere comporta l'acquisizione di responsabilità del Condominio per le stesse e conseguentemente un onere per tutti i condomini.
In ordine a tale aspetto, la Corte genovese ha precisato che il disposto esonero di … dalle spese inerenti ai lavori delle bocche di lupo atteneva al solo riparto, ma non escludeva la riapprovazione dei lavori delle bocche di lupo, che, in quanto riguardanti la proprietà privata, esulavano dalle competenze dell'assemblea condominiale.
E segnatamente tale esonero è stato disposto, al punto 7 dell'ordine del giorno, solo pro bono pacis, seppur nel convincimento della natura condominiale di dette bocche di lupo.
Sicché la delibera costituisce il presupposto logico per addebitare la relativa spesa a carico di tutti i condomini, postulando detta approvazione la ripartizione di una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale.
Tanto perché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali relativi ai beni comuni sorge con la delibera di approvazione delle spese mentre la successiva ripartizione vale unicamente a rendere liquido il debito preesistente.
Ed invero, in tema di riparto di spese condominiali, qualora la delibera di approvazione di un intervento di manutenzione non faccia riferimento ai criteri di ripartizione della spesa conseguente, il singolo condomino non può comunque sottrarsi al pagamento della quota.
4.2.2.– E d'altronde il mero fatto che vi fosse il consenso del condomino proprietario delle bocche di lupo ricadenti nella sua unità immobiliare non escludeva affatto la dichiarata nullità, alla stregua, non solo dell'estraneità alle competenze dell'assemblea della delibera su interventi afferenti ai beni privati, ma anche del potenziale pregiudizio derivante agli altri condomini (anche in termini di astratta soggezione al riparto delle relative spese) per l'approvazione di lavori non inerenti alla gestione condominiale e, viceversa, del vantaggio conseguibile dal proprietario esclusivo (in termini di ricaduta delle spese di sua sola pertinenza anche sugli altri condomini).
Solo nel caso di limitazioni ai diritti dei condomini poste nell'interesse comune i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, ove una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20544 del 21/07/2025; Sez. 2, Sentenza n. 26468 del 14/12/2007; Sez. 2, Sentenza n. 13780 del 22/07/2004); e non già nell'ipotesi in cui la delibera condominiale arrechi un beneficio alla proprietà esclusiva dei singoli condomini.
5.– Con il quarto motivo il ricorrente principale lamenta, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell'art. 100 c.p.c. per difetto di interesse ad agire, quale eccezione rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, per avere la Corte d'appello mancato di rilevare il difetto di utilità del contenzioso azionato rispetto alla pretesa già soddisfatta, stante che la delibera assembleare impugnata aveva esonerato da talune spese il condomino successivamente impugnante.
5.1.– Il motivo è infondato.
L'interesse ad agire, infatti, persisteva rispetto alla ritenuta natura comune delle bocche di lupo, in ordine alla quale l'esonero dalle spese aveva una valenza meramente transitoria.
Ossia è stato disposto tale esonero in via meramente derogatoria dell'onere di partecipazione alle spese in ordine alla riparazione di beni condominiali, fra cui sarebbero rientrate le bocche di lupo accessorie al seminterrato di proprietà esclusiva.
La relativa domanda di accertamento della nullità della delibera poteva, dunque, essere proposta dal condomino, avendo questi, rispetto a tale accertamento, un interesse concreto e attuale, diretto ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera generava quanto alla natura condominiale del bene indicato, in ordine al quale era stata disposta l'esecuzione dei lavori di manutenzione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9387 del 05/04/2023).
6.– Con il quinto motivo il ricorrente principale contesta, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell'art. 1130-bis c.c., anche in relazione agli artt. 1241 e 1242 c.c., per avere la Corte del gravame reputato che le spese liquidate a favore del condomino impugnante per le liti intraprese contro il Condominio dovessero essere inserite e conteggiate nel rendiconto.
6.1.– Il motivo è infondato.
In proposito, la sentenza impugnata ha acclarato che, in ordine alla delibera di approvazione del rendiconto 2015 e del preventivo 2016, nel bilancio era stata totalmente omessa l'indicazione dei crediti di … derivanti da sentenze non definitive, sicché i crediti di quest'ultimo non comparivano in nessuna voce del rendiconto, ordinario o straordinario, benché in quel momento il controcredito del condomino fosse di importo notevole.
Con l'effetto che avrebbe dovuto darsi atto nel rendiconto di tale voce creditoria, lacuna che implicava che il rendiconto fosse da considerarsi non veritiero e incompleto, non rappresentativo della reale situazione dei crediti e debiti nei rapporti Condominio-condomino di quell'esercizio e correlativamente delle somme incassate.
E ciò in conformità al principio secondo cui, qualora il rendiconto annuale sia redatto secondo il criterio di cassa, i crediti vantati da un singolo condomino vanno inseriti non nel bilancio relativo al periodo in cui gli stessi siano stati semplicemente avanzati, ma nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26188 del 08/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 9544 del 07/04/2023; Sez. 2, Sentenza n. 29618 del 11/10/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 20009 del 21/06/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 3847 del 15/02/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 20006 del 24/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 15401 del 04/07/2014).
L'art. 1130-bis c.c. stabilisce, infatti, che il rendiconto condominiale, composto da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario, nonché da una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Pertanto, costituisce onere dell'amministratore la corretta redazione del bilancio, derivando dalla violazione di quest'obbligo l'illegittimità del bilancio e conseguentemente della delibera che lo ha approvato, e al condomino che vi si oppone di dimostrare la scorrettezza dei dati ivi riportati, anche attraverso la produzione della documentazione giustificativa dei crediti spettanti, onde ottenere l'annullamento della decisione assembleare.
Ne discende che la mancata annotazione del credito del condomino verso il Condominio ha inciso sulla validità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo, poiché – ai fini di garantire tale validità – è necessario che essa sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.
7.– Con il sesto motivo il ricorrente principale censura, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione dell'art. 100 c.p.c. per il sopravvenuto difetto di interesse ad agire e per la cessazione della materia del contendere, per avere la Corte di seconde cure mancato di considerare l'avvenuto pagamento delle spese legali a credito di ….
7.1.– Il motivo è infondato.
E ciò perché l'avvenuto pagamento non avrebbe potuto risolversi nella sopravvenuta carenza di interesse alla rimozione della delibera impugnata, in quanto lacunosa sotto il profilo delle poste creditorie indicate. Piuttosto, di tale pagamento avrebbe dovuto tenersi conto nel consuntivo successivo.
8.– Con il settimo motivo il ricorrente principale si duole, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione o falsa applicazione degli artt. 1129 e 1130 c.c. e della violazione dell'art. 1175 c.c., in relazione ai principi di correttezza e buon ordine dell'amministrazione quanto alla richiesta di documentazione avanzata dal condomino in limine rispetto alla data dell'assemblea.
8.1.– Il motivo è infondato.
Ebbene, con riguardo agli oneri di allegazione gravanti sull'amministratore, in vista dell'assemblea in cui si approverà il bilancio consuntivo, l'amministratore non ha l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio, ma è tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile.
Sul punto, l'obbligo del mandatario di rendere il conto diventa attuale al momento in cui il mandato viene eseguito, e per l'amministratore del condominio l'attualità dello stesso obbligo, ex art. 1130 n. 10) c.c., si verifica per legge alla fine di ciascun anno. È in questo momento che il potere di controllo dei condomini, finalizzato all'approvazione del rendiconto consuntivo, deve avere la massima estrinsecazione, realizzandosi, attraverso la concreta possibilità di verifica della documentazione, il controllo su tutta l'attività gestoria dell'amministratore nel periodo considerato.
Per cui il non rendere disponibile, all'esame dei condomini che lo richiedano, la documentazione contabile, in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7669 del 30/03/2026; Sez. 2, Sentenza n. 11940 del 08/08/2003).
Sui condomini grava, però, l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12650 del 19/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 1544 del 28/01/2004).
Sarebbe ricaduto, per converso, sul Condominio l'onere della prova della inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le esigenze di organizzazione e con la disponibilità di tempo dell'amministratore o con l'orario dell'assemblea (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 15996 del 28/07/2020; Sez. 2, Sentenza n. 19799 del 19/09/2014; Sez. 2, Sentenza n. 19210 del 21/09/2011).
9.– L'ottavo motivo del ricorso principale investe, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell'art. 1130-bis c.c. e dell'art. 324 c.p.c., per avere la Corte di secondo grado disposto che avrebbero dovuto essere defalcate le somme versate dal condomino in base alle azioni monitorie proposte.
9.1.– Il motivo è infondato.
Infatti, il vizio da cui erano affette le deliberazioni impugnate consisteva nel fatto che i consuntivi posti nuovamente in approvazione non contenevano alcuna indicazione del pagamento delle somme previste a carico di …, benché esse fossero state escusse dal Condominio, in esito ad una procedura monitoria, che appunto aveva consentito l'incasso, in favore del Condominio, di dette somme.
Sarebbe stato, dunque, necessario che il rendiconto avesse dato atto del pagamento e, quindi, dell'inesistenza del debito.
Ed invero, il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando luogo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15318 del 09/06/2025; Sez. 6-2, Ordinanza n. 3847 del 15/02/2021).
Cosicché il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., avrebbe dovuto specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Ora, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, secondo comma, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 25446 del 16/09/2025; Sez. 2, Sentenza n. 14428 del 29/05/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 28257 del 09/10/2023).
10.– Passando alla disamina del ricorso incidentale, con l'unico motivo proposto il ricorrente incidentale adduce, ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1132 c.c., per avere la Corte d'appello ritenuto che il dissenso alla lite escludesse il condomino dissenziente dai vantaggi eventualmente ottenuti dal Condominio quanto al riconoscimento dell'indennizzo per la durata non ragionevole del processo.
10.1.– Il motivo è infondato.
In merito, la decisione di adire la Corte d'appello di Torino, ai sensi della legge Pinto, è stata assunta (a maggioranza) dall'assemblea condominiale, allo scopo di ottenere l'equo indennizzo conseguente all'eccessiva durata di una causa promossa, contro il Condominio medesimo, da ….
Quest'ultimo aveva notificato, relativamente all'instaurando procedimento ex lege Pinto, formale atto di dissenso alla lite.
Per l'effetto, il condomino dissenziente era stato avversario del Condominio nella causa ordinaria di impugnazione di delibera assembleare e, in esito alla sua instaurazione, si erano venuti a creare due «autonomi» centri di interesse, che dovevano allora e devono ora essere tenuti distinti agli effetti delle conseguenze che quella causa ha determinato.
Detto principio è giustificato dalla circostanza che, nell'ipotesi di controversia tra Condominio e uno o più condòmini, l'unità condominiale si scinde di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al Condominio in contrasto tra loro, con la conseguenza che il giudice, nel dirimere la controversia, deve provvedere anche definitivamente sulle spese del giudizio, determinando, secondo i principi di diritto processuale, quale delle due parti in contrasto debba sopportarne il peso, nulla significando che nel giudizio il gruppo dei condòmini, costituenti la maggioranza, sia stato rappresentato dall'amministratore (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20477 del 21/07/2025; Sez. 2, Ordinanza n. 1629 del 23/01/2018; Sez. 2, Sentenza n. 13885 del 18/06/2014; Sez. 2, Sentenza n. 801 del 25/03/1970).
Principio che si applica anche al caso di specie, contrariamente a quanto sostiene controparte, esattamente come accade per la ripartizione delle spese per la difesa del Condominio in giudizio, allorché vi sia appunto una causa in cui si contrappongano Condominio e singolo condomino (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 3192 del 02/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1629 del 23/01/2018).
Essendo identica la ratio, il principio trova applicazione in via analogica anche in materia di ripartizione dell'equo indennizzo ex lege Pinto per la eccessiva durata del processo, trattandosi di indennizzo riconosciuto a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino dissenziente.
Tale condomino aveva, tra l'altro, formalizzato il proprio dissenso alla lite proprio con riguardo al procedimento ex lege Pinto deliberato dal Condominio.
Inoltre, questi aveva un legittimo ed autonomo diritto di ricorrere al medesimo procedimento per ottenere l'equo indennizzo per la violazione del principio della ragionevole durata del processo, avendo riservato tale diritto integralmente per sé.
D'altronde, lo stesso condomino non ha contribuito alle spese legali per ottenere l'indennizzo, né risulta che mai successivamente abbia offerto di concorrere alle stesse.
Pertanto, la pretesa postuma di ripartire l'indennizzo ottenuto dal Condominio è del tutto illegittima, in quanto – se così fosse – il condomino beneficerebbe di un vantaggio economico, pur essendo stato la controparte del Condominio nel giudizio di durata irragionevole e pur non avendo in alcun modo contribuito alla sua acquisizione (ma anzi avendo manifestato espresso dissenso rispetto all'iniziativa giudiziale promossa per ottenerlo), penalizzando così gli altri condòmini.
Né la circostanza che il condomino non abbia agito personalmente per ottenere l'indennizzo determina il diritto all'acquisizione pro quota dell'indennizzo conseguito dal Condominio.
E tanto perché la non spettanza del diritto alla ripartizione pro quota dell'indennizzo riconosciuto al Condominio per la durata non ragionevole del processo, instaurato dal condomino dissenziente contro il Condominio, non dipende dal fatto che questi non abbia agito autonomamente per ottenere tale indennizzo, bensì dalla sua posizione antitetica rispetto agli interessi del Condominio, essendo stato, questi, la sua controparte nel processo durato oltre i tempi ragionevoli.
Se il ricorrente in via incidentale avesse voluto, avrebbe piuttosto potuto proporre autonomamente ricorso in base alla legge Pinto per l'eccessiva durata del processo, trattandosi di diritto che la stessa legge riconosce a tutte le parti processuali, indipendentemente dalla loro soccombenza in causa (Cass. Sez. 6-1, Sentenza n. 28592 del 23/12/2011; Sez. 1, Sentenza n. 18780 del 20/08/2010; Sez. 1, Sentenza n. 9938 del 26/04/2010).
11.– In conseguenza delle argomentazioni esposte, il ricorso principale e il ricorso incidentale devono essere respinti, enunciando il seguente principio di diritto.
Nell'ipotesi in cui il condominio abbia ottenuto l'indennizzo per la non ragionevole durata del processo svoltosi contro un condomino, detto indennizzo non deve essere ripartito anche in favore del medesimo condomino titolare di un interesse confliggente nella lite intrapresa, indipendentemente dal fatto che questi abbia agito autonomamente per ottenere l'equa riparazione.
Nonostante la soccombenza reciproca tra le parti, le spese e compensi di lite devono essere posti a integrale carico del ricorrente principale, alla stregua dell'incidenza prevalente della sua soccombenza sugli oneri processuali (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3438 del 22/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 3231 del 29/11/1962), con liquidazione come da dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 –, da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte Suprema di Cassazione
rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale;
condanna il ricorrente principale alla rifusione, in favore del controricorrente e ricorrente incidentale, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 2.400,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 15 aprile 2026.
